¿Por qué un propietario aumentaría el alquiler un 100%?

Douglas Quattrochi, Director Ejecutivo, MassLandlords

En varias ocasiones durante la audiencia en la Cámara Estatal sobre el control de alquileres del 17 de marzo, algunos oradores nos pidieron que creyéramos que cualquier persona que aumente el alquiler “100, 200, el porcentaje que sea” estaría motivada por “ganancias excesivas a costa de cualquiera y por codicia”. Esto no es cierto. Consulte nuestro otro ensayo, “Por qué la ‘codicia’ debe salir del debate”.

Esta ilustración del libro “Landlording” de Leigh Robinson, de 1975, muestra la situación de un propietario atrapado en un problema donde la ley, simbolizada por su contrato de alquiler, no le ofrece protección. ¿Qué debe hacer cuando no preveía el costo de un departamento devastado por serpientes ni la responsabilidad que eso implica? (Imagen: Uso legítimo, Leigh Robinson, “Landlording”, 1975)

Pero supongamos que un propietario aumentara el alquiler un 100% únicamente por el placer sádico de hacerlo. ¿Debería ser propietario? No. ¿Existe algún recurso bajo la ley vigente? Sí, y de hecho ya se ha aplicado a propietarios por aumentos de alquiler mucho menores.

La Ley General, Capítulo 93A, establece que una práctica desleal en el ejercicio de un comercio o negocio es ilegal. Se trata de una ley de alcance extraordinariamente amplio. Los tribunales cuentan con facultades de equidad para resolver aquellos casos en los que la ley no es clara. Estas facultades se aplican con frecuencia en conjunto con el Capítulo 93A.

El Capítulo 93A faculta a los jueces a otorgar daños triples, así como honorarios de abogados y costas judiciales. Exige que, antes de acudir a los tribunales, la parte perjudicada envíe una carta de requerimiento a la persona que ha actuado de manera incorrecta. Nueve de cada diez veces, esto resuelve la situación.

Si el caso finalmente llega a los tribunales, los jueces aplican la ley. El Capítulo 93A se utiliza regularmente en todo Massachusetts. Es el principal mecanismo mediante el cual los servicios legales obtienen sus honorarios. Estos servicios lo utilizan para asistir a inquilinos en casos de depósitos de garantía, represalias y muchos otros todos los días. Un aumento del alquiler del 100% sin justificación ya es susceptible de acción legal en virtud del Capítulo 93A, con la posibilidad de daños triples y honorarios de abogados. Asimismo, cualquier aumento de alquiler, por pequeño que sea, dentro de los seis meses posteriores a que un inquilino contacte al departamento de inspecciones, se organice colectivamente o ejerza cualquier derecho legal, se presume ilegal como represalia conforme a la Ley General, Capítulo 186, Sección 18, lo cual se suma al Capítulo 93A (correspondería al propietario demostrar que no se trata de una represalia). Existe abundante jurisprudencia al respecto en el contexto de aumentos de alquiler en casas móviles (incluso anterior a su regulación). La ley también se aplica a alquileres residenciales. Existen innumerables casos tanto en tribunales como en la Comisión contra la Discriminación de Massachusetts (MCAD, por sus siglas en inglés) por aumentos de alquiler en represalia, incluso de montos pequeños, así como muchos acuerdos extrajudiciales.

Los defensores de los inquilinos suelen evitar mencionar esta poderosa ley de protección al consumidor. Buscan aprovechar la disposición general del público a creer que un propietario puede fijar el alquiler que desee. Si esto fuera cierto, los alquileres serían arbitrariamente altos en todas partes.

Si estoy alquilando un departamento por $1.500 ahora, ¿por qué no $3.000? ¿Por qué detenerse ahí? Vamos a $6.000. ¿Y por qué detenerse ahí? “¡Un millón de dólares!”, diría riéndome camino al banco.

Debemos aceptar en algún momento que existen fuerzas de mercado. Estas determinan cuáles serán los alquileres. El mercado no permite que un departamento que ya está a precio de mercado aumente un 100%. Nadie lo alquilaría. El mercado ni siquiera permite, en algunos casos, aumentos del 3%. Dado que Massachusetts ha experimentado una salida de residentes por migración hacia otros estados, los alquileres en algunos mercados se han mantenido estables o incluso han disminuido aproximadamente un 2% recientemente.

Cada vez que un inquilino describe lo que parece ser un aumento considerable del alquiler, es fundamental formular tres preguntas:

1. ¿Cuál era el alquiler inicial?
2. ¿Cuál era el estado del departamento?
3. ¿Existe alguna razón por la cual el propietario querría que el inquilino se retire?

La realidad es que cualquiera o todos estos factores pueden resultar determinantes para explicar por qué se aplicó este aumento.

El alquiler inicial podría ser la mitad del valor de mercado, o incluso menos

Suele ocurrir que propietarios de larga data que ya han cancelado su hipoteca dejan de aumentar el alquiler a los inquilinos. Han tenido éxito y están devolviendo algo a la comunidad. El resultado, después de décadas, es un alquiler muy por debajo del mercado.

Ese propietario eventualmente dejará la propiedad por razones de edad. Cuando esto sucede, el nuevo propietario no tendrá la misma libertad financiera. Probablemente asumirá una hipoteca a tasas de interés vigentes. La propiedad será revaluada para fines fiscales según el nuevo precio de venta tras décadas de inflación. Además, habrá adquirido el inmueble con la expectativa razonable de poder percibir un alquiler acorde al valor de mercado. La posibilidad de aumentar el alquiler es la razón por la que la propiedad cambia de manos y no queda abandonada ni sin mantenimiento indefinidamente.

Los inquilinos de larga data en ese edificio quedarán atrapados en la “trampa de la ayuda”. Fueron beneficiados durante mucho tiempo. Pero ahora su alquiler es irrealmente bajo, la mitad del mercado. Han estructurado sus finanzas domésticas sobre una percepción incorrecta del verdadero costo del alquiler. No pueden mudarse fácilmente (¿quién puede?). La red de contención presenta importantes deficiencias, por lo que recurren a organizaciones como City Life Vida Urbana para organizar protestas contra el aumento del alquiler. Eventualmente se marcharán o pagarán más, mientras dichas organizaciones obtienen visibilidad. Sin embargo, las condiciones económicas permanecen inalteradas.

Un alquiler que representa la mitad del valor de mercado puede aumentarse un 100% y aun así seguir estando dentro de un valor de mercado justo. El problema no es la existencia de mercados, sino que los inquilinos, especialmente aquellos con baja movilidad, cuentan con una red de contención insuficiente ante cambios de propiedad.

Si un inquilino afirma haber recibido un aumento considerable, conviene preguntarle cuál era su alquiler inicial y cuál es el valor de mercado del departamento.

El departamento podría requerir trabajos importantes, incluida la descarbonización

Resulta evidente que el parque habitacional actual de Massachusetts no es el que se necesita para el futuro. En muchos casos se encuentra por debajo de los estándares mínimos de habitabilidad. La ley exige que los departamentos sean seguros. Además, existe una obligación moral y legal de descarbonizar completamente las estructuras para el año 2050. Nada de esto es gratuito.

Ni siquiera se están cumpliendo plenamente las obligaciones actuales de renovación: tras 50 años de contar con una ley líder en materia de eliminación de plomo, aproximadamente el 90% de los departamentos aún no dispone de un certificado de cumplimiento. Existe una clara insuficiencia de capital.

Las reparaciones pueden realizarse de manera parcial o como parte de una renovación integral. Las intervenciones parciales resultan más costosas y solo postergan el problema. Las renovaciones integrales son más económicas a largo plazo. Sin embargo, una vez que se derriba una pared para reparar una cañería con filtraciones, la pared y la instalación originales no se restauran. Las nuevas instalaciones implican costos de alquiler considerablemente mayores.

Yo mismo aumenté considerablemente el alquiler a un inquilino. Cuando adquirí el edificio en el que resido, el piso superior representaba un grave riesgo por pintura con plomo. También se encontraba por debajo de los estándares mínimos en otros aspectos: tuberías de hierro fundido rotas dentro de las paredes, filtraciones sanitarias en varios puntos y cableado eléctrico deficiente realizado por personal no calificado. Requería una renovación sustancial. Un niño vivía allí expuesto a estos riesgos. Pagaban la mitad del alquiler. El esposo de la propietaria anterior había fallecido, dejándola sin experiencia en la gestión, con gastos funerarios y en una etapa avanzada de la vida. Les indiqué a los inquilinos: “Reparar el departamento por partes implicará un alquiler de mercado. O bien se retiran y realizaré una renovación completa para el próximo inquilino”. Se retiraron.

Resultó que ni siquiera el alquiler de mercado habría sido suficiente para reparar ese departamento. Disponía de recursos muy limitados para la renovación. Solicité préstamos a familiares e invertí más en este inmueble de lo que ha generado en términos netos. El alquiler se duplicó entre ese estado peligroso por plomo y el siguiente inquilino, pero el departamento pasó a ser seguro, sin filtraciones y con instalaciones eléctricas adecuadas.

Esto no habría sido posible si la propuesta de control de alquileres hubiera estado en vigor. Nunca habría adquirido la propiedad. Tampoco lo habría hecho ningún otro inversor. Ese departamento seguiría siendo peligroso en la actualidad.

El problema no son los aumentos de alquiler. El problema es el elevado costo de modernizar los edificios.

Puede existir un conflicto irresoluble entre propietario e inquilino

También existen situaciones en las que propietarios e inquilinos mantienen conflictos constantes. No es inusual escuchar a un propietario decir: “Ahora han traído a otra persona y generan problemas. Los demás inquilinos tienen miedo. No declararían. Voy a aumentar el alquiler para ver si se van”.

¿Es esto lo deseable? No. ¿Puede funcionar? Tal vez.

El sistema jurídico ofrece herramientas limitadas. La mayoría de los casos de desalojo no concluye con una orden de desocupación. Un caso problemático típico puede prolongarse durante un año y generar costos de decenas de miles de dólares.

Incluso sin una conducta gravemente indebida, un inquilino que constantemente pone a prueba la paciencia del propietario —por cuestiones como ruido, basura, limpieza, acceso o pagos tardíos— puede enfrentarse a un aumento considerable, simplemente porque ha permanecido durante mucho tiempo pagando por debajo del valor de mercado.

Es poco frecuente que un juez de vivienda ordene el desalojo de un inquilino por fumar en un departamento, independientemente de cuán clara sea la prohibición en el contrato.

Los aumentos significativos de alquiler a veces ocurren porque el propietario carece de alternativas eficaces.

Conclusión

Los aumentos significativos de alquiler no son la norma, pero tampoco constituyen necesariamente un indicio de injusticia, codicia u otras intenciones indebidas. Ya existen protecciones legales sólidas contra aumentos injustos bajo el Capítulo 93A. El control de alquileres no es necesario y puede resultar perjudicial para el mantenimiento del parque habitacional por las razones expuestas.