Todo lo que los propietarios deben saber sobre casas de hospedaje y casas de huéspedes en Massachusetts

Por Kimberly Rau, escritora de MassLandlords

Con la colaboración de Peter Shapiro

Las casas de huéspedes, es decir, establecimientos en los que las personas alquilan una habitación en lugar de alquilar toda la propiedad, tienen una larga historia en Estados Unidos, aunque no siempre gozan de la mejor reputación. Muchas personas se imaginan estas casas de huéspedes como deterioradas o como un espacio propicio para actividades ilegales o inmorales. Por eso Massachusetts exige que quien opere una casa de huéspedes cuente con la licencia correspondiente.

Pero, ¿qué es exactamente una casa de huéspedes? ¿Cómo puede saber si necesita una licencia especial para su unidad de alquiler? ¿Qué hacer si descubre que, sin darse cuenta, ha estado administrando una casa de huéspedes o un alojamiento similar todo este tiempo? Y si nunca ha tenido experiencia con casas de huéspedes, ¿por qué sería importante saber cómo administrarla?

Alquileres tradicionales vs casas de huéspedes

Un alquiler tradicional es sencillo de entender: una familia o un grupo de personas alquila un apartamento, una casa u otra vivienda (tráiler, condominio, etc.) de un propietario o de una compañía administradora, firma un contrato por un tiempo determinado y paga el alquiler durante toda la duración del contrato. Normalmente, en este tipo de acuerdo, todos los inquilinos de la unidad son responsables conjuntamente del pago del alquiler (es decir, si tres amigos alquilan un apartamento y uno se muda, los otros dos siguen siendo responsables de pagar el alquiler completo cada mes).

En cambio, una casa de huéspedes funciona de manera diferente. En este caso, cuatro o más personas, que no tienen relación con quien administra la casa, alquilan una sola habitación al responsable de la casa, que puede o no contar con comodidades como baño privado o cocina pequeña. Algunos inquilinos permanecen solo unos días, mientras que otros alquilan la habitación por años o más. A veces, los inquilinos de las casas de huéspedes pagan por día o por semana y pueden compartir los baños con quienes alquilan otras habitaciones. Si la casa cuenta con cocina, puede ser compartida por todos los inquilinos.

La persona que administra la casa de huéspedes puede ser un propietario o un administrador, y puede o no vivir en la vivienda. En cualquier caso, las casas de huéspedes están sujetas a normativas especiales de licencias estatales, además de las ordenanzas locales que correspondan.

Una diferencia clave entre los alquileres tradicionales y las casas de huéspedes es si las instalaciones esenciales, como baños y cocinas en algunos casos, son de uso exclusivo del inquilino o si deben compartirse con otros inquilinos independientes.

Definición legal de una casa de huéspedes o casa de hospedaje

En el lenguaje cotidiano, no solemos diferenciar entre casas de huéspedes y casas de hospedaje. Sin embargo, la ley de Massachusetts establece dos definiciones distintas según quiénes sean los inquilinos. Por ejemplo, el Capítulo 140, Sección 22, define una casa de hospedaje como “una casa donde se alquilan habitaciones a cuatro o más personas que no son parientes de segundo grado de la persona responsable de la casa. Incluye casas de fraternidad y residencias estudiantiles de instituciones educativas, pero no incluye hogares de convalecientes o de ancianos con licencia según la Sección 71 del Capítulo 111, ni residencias colectivas con licencia o reguladas por agencias del estado”.

Por su parte, el Capítulo 111, Sección 199b, define una casa de huéspedes como “toda vivienda o parte de ella que contenga una o más unidades de habitación en las que el propietario o responsable alquila o subarrienda espacio, a cambio de una compensación, a cuatro o más personas que no son parientes de segundo grado de la persona que recibe dicha compensación”. Esta definición se aplica únicamente como excepción a la normativa de eliminación de plomo, siempre que no resida en la casa ninguna persona menor de seis años. Dado que las leyes de eliminación de plomo solo aplican a este grupo de edad, no resulta de interés para los propietarios. De todas formas, los propietarios siguen obligados a eliminar el plomo en casas de huéspedes donde residan niños. Para los fines de este artículo, usaremos indistintamente los términos casa de hospedaje y casa de huéspedes, y nos basaremos únicamente en la definición del Capítulo 140.

Según el Capítulo 140, las casas de huéspedes con cuatro o más inquilinos que residan en el edificio al mismo tiempo deben contar con licencia. Sin embargo, la situación no es tan sencilla como podría parecer.

En primer lugar, no es necesario que las habitaciones se alquilen únicamente a una sola persona. Puede haber dos o más personas en la misma habitación, siendo todas responsables de forma conjunta y solidaria del alquiler. En cualquier caso, todas las habitaciones deben cumplir con los requisitos de superficie mínima establecidos en el código sanitario estatal. Según 105 CMR 410.400 (Código de Regulaciones de Massachusetts), se exige una superficie de 80 pies cuadrados (≈ 7,4 m²) por persona en habitaciones individuales, o 60 pies cuadrados (≈ 5,6 m²) por persona si la habitación es compartida. Por ejemplo, si una familia de cuatro desea alquilar una habitación de 240 pies cuadrados (≈ 22,3 m²), se encuentra dentro de lo establecido por la ley. Este requisito no es el mismo que se aplica cuando se alquila toda una vivienda completa en lugar de una unidad individual.

En segundo lugar, existen excepciones. Por ejemplo, las viviendas de rehabilitación no se consideran casas de hospedaje y, por lo tanto, no están sujetas a los requisitos de licencia del Capítulo 140. Tampoco lo están los hogares de convalecientes o de ancianos, hospitales, sanatorios u “hogares para personas mayores”, ya que cuentan con su propia normativa específica.

En tercer lugar, importa si se alquila una vivienda completa o solo una habitación. El Capítulo 140 se limita a considerar si los inquilinos tienen parentesco. Sin embargo, la jurisprudencia derivada del caso Ciudad de Worcester contra College Hill Properties amplió esta definición para diferenciar entre arrendatarios de habitaciones y arrendatarios con posesión de una vivienda completa. Como esta distinción no está escrita en la ley, es necesario explicarla.

A comienzos de la década del 2000, la ciudad de Worcester intentó limitar la cantidad de estudiantes que podían vivir juntos en un apartamento, clasificando dichos alquileres como “casas de hospedaje”. El tribunal de apelaciones avaló esta decisión en 2002. Sin embargo, en 2013 el Tribunal Supremo Judicial dictó un fallo que puso en duda la validez de la resolución anterior. El tribunal prohibió aplicar la ley de casas de hospedaje a los inquilinos con posesión de una vivienda completa. (Si desea leer el fallo completo de 2013, se trata de Ciudad de Worcester contra College Hill Properties, SRL).

No obstante, dejó abierta la posibilidad de que la ciudad promulgara y aplicara su propia ordenanza, algo que Worcester finalmente implementó. Así, en Worcester todavía se considera excesivo que cuatro o más personas que viven juntas estén bajo un contrato conjunto y solidario.

MassLandlords sostiene que cualquier ordenanza de este tipo puede ser cuestionada legalmente bajo la Ley de Vivienda Justa. Verificar si las personas tienen parentesco, incluso cuando han firmado un contrato conjunto y solidario por una vivienda completa, es una política débilmente justificada que genera un impacto discriminatorio, especialmente hacia un grupo protegido: los estudiantes internacionales llegan sin ingresos estables y se organizan para formar hogares numerosos y estables, pero Worcester no permite este tipo de convivencia.

En resumen, debe considerarse como casa de hospedaje sujeta a licencia toda vivienda en la que se alquilen habitaciones y en la que instalaciones básicas, como cocina o baño, no estén bajo el uso exclusivo del inquilino. No se considera casa de hospedaje cuando existe un contrato conjunto y solidario sobre una vivienda completa.

Tenga en cuenta que su municipio puede sancionarlo dependiendo de las ordenanzas locales y del número de personas incluidas en el contrato conjunto y solidario. Si recibe una citación por tener demasiadas personas sin parentesco en una vivienda completa alquilada bajo este tipo de contrato, le recomendamos que se comunique con nosotros.

Requisitos para operar una casa de huéspedes

Si cuenta con un establecimiento que requiere licencia, hay algunas cosas que deberá hacer para asegurarse de cumplir con el código sanitario estatal.

Según 105 CMR 410 y el Capítulo 140 de la Ley General de Massachusetts, los propietarios que administren una casa de huéspedes deben:

• Proporcionar un baño con inodoro, lavabo y ducha o bañera por cada ocho inquilinos de la casa de huéspedes.
• Limpiar los baños y cocinas compartidos cada veinticuatro horas (si cada habitación cuenta con baño privado, puede omitir la limpieza de esos baños).
• Instalar detectores automáticos de humo o calor.
• Instalar rociadores si hay seis inquilinos o más. (Las ordenanzas locales podrían permitir posponer esta instalación hasta que realice otro trámite que haga viable la mejora, pero consulte con su municipio para asegurarse.)
• Garantizar que cada habitación tenga al menos 80 pies cuadrados (≈ 7,4 m²) para un solo inquilino, o 60 pies cuadrados (≈ 5,6 m²) por persona si la habitación se comparte.

No es obligatorio proporcionar una cocina a los inquilinos, pero si lo hace, esta debe contar con fregadero, cocina, horno, espacio de almacenamiento y “espacio y facilidades adecuadas para instalar un refrigerador”. En casas de huéspedes más grandes, con entre seis y diecinueve inquilinos inclusive, se puede instalar una cocineta en la habitación, pero solo si esta supera los 150 pies cuadrados (≈ 14 m²). En ese caso, la cocineta debe contar con cocina eléctrica portátil, refrigerador y fregadero con agua fría y caliente.

Además, se aplican otras normas estándar de relación propietario-inquilino. Necesitará permiso para entrar a la habitación de un inquilino, salvo en caso de emergencia. Debe mantenerse al día con el control de plagas y reparaciones. También debe seguir los procedimientos de desalojo adecuados; aunque, en la mayoría de los casos, no será necesario emitir un aviso de desocupación de treinta días. Los inquilinos que residan por tres meses o más requieren distintos plazos de aviso, según el motivo del desalojo: siete días por daños a la propiedad o molestias, catorce días por falta de pago de alquiler y treinta días por otros motivos. Bajo ninguna circunstancia puede impedir el acceso del inquilino a la vivienda sin orden judicial.

Por último, su ciudad o municipio puede tener requisitos adicionales de licenciamiento.

Ventajas y desventajas de las casas de huéspedes

Las casas de huéspedes pueden interesarles a muchos inquilinos por distintas razones. Muchos posibles arrendatarios se sentirán atraídos por tarifas que suelen ser más bajas que las de un alquiler tipo Airbnb. Esto, sumado a no estar atado a un contrato a largo plazo, hace que las casas de huéspedes sean ideales para trabajadores por día que solo estarán en la zona por un período corto o indefinido. Los estudiantes que no quieran vivir en una residencia universitaria tradicional también podrían sentirse atraídos por la independencia que ofrece una casa de huéspedes, sin estar atados a un contrato de alquiler ni necesitar buscar compañeros de habitación. Además, hay quienes han vendido su vivienda pero todavía buscan su próxima propiedad (o esperan poder cerrar su hipoteca).

Su casa de huéspedes probablemente será más atractiva para personas que busquen compromisos a corto plazo y opciones más económicas. Esto implicará más personas solteras y parejas, y probablemente menos familias. También podría atraer a jóvenes profesionales que aún no estén listos para establecerse en una ciudad determinada.

Por supuesto, está la otra cara de la moneda: gestionar múltiples contratos de alquiler implica tratar con muchas personas distintas, algunas de las cuales pagarán a término y otras requerirán que usted toque varias veces sus puertas para cobrar. También tendrá que cumplir con requisitos como la limpieza diaria de los baños.

Asimismo, es importante tener en cuenta que los inquilinos de una casa de huéspedes que hayan residido menos de treinta días no requieren el mismo plazo de aviso de desalojo que un inquilino con contrato tradicional. En teoría, esto significa que usted puede rotar sus unidades más rápido que si tuviera un periodo de aviso más largo. Pero ningún desalojo es rápido ni deseable. Si administra su casa de huéspedes de manera deficiente, fácilmente podría terminar con más pérdidas que ingresos.

Quiero empezar una casa de huéspedes: ¿Qué debo hacer?

Lo primero: consulte con su municipio para conocer el procedimiento de licencias aplicable en su localidad. Algunas áreas pueden seguir únicamente los requisitos estatales, mientras que otras podrían exigir requisitos adicionales.

Como mínimo, deberá cumplir con los códigos de construcción estatales y locales. Su departamento local de construcción deberá aprobar su instalación, y usted deberá seguir los requisitos descritos en las secciones anteriores. Además, necesitará contar con los extinguidores, señalización de salidas, sistemas automáticos contra incendios, rociadores y detectores de humo y monóxido de carbono adecuados. Dependiendo de lo que ya esté instalado, esto podría implicar una renovación importante.

Se requieren inspecciones anuales, y su certificado de inspección de salidas de emergencia debe mantenerse vigente. Es importante tener en cuenta que, aunque la misión del departamento de inspección local es proteger la salud y seguridad de los residentes, también busca que usted pueda ofrecer vivienda. Hable con ellos y busque soluciones que mantengan a todos seguros, pero que también protejan su economía. Si bien la salud y la seguridad son prioritarias, los funcionarios locales están dispuestos a encontrar soluciones viables. La comunicación es clave.

El mayor obstáculo probablemente será la zonificación. Si tiene suerte, su unidad ya estará correctamente zonificada para una casa de huéspedes, pero esto no siempre ocurre. Si no lo está, necesitará obtener una excepción del departamento de zonificación. Dependiendo del vecindario, los vecinos colindantes podrían complicar este proceso. Por eso, es fundamental conversar con ellos, tener un plan claro para su casa de huéspedes y estar preparado para demostrar cómo beneficiará a la zona.

Del mismo modo, es recomendable contar con el apoyo de futuros inquilinos interesados, organizaciones que puedan referirles inquilinos, y vecinos que respalden la vivienda asequible.

¡Ayuda! He estado administrando una casa de huéspedes sin saberlo

Resultaría difícil administrar una casa de huéspedes sin darse cuenta. Los múltiples contratos de alquiler separados suelen ser una señal clara. Lo más probable es que simplemente no supiera que necesitaba contar con licencia. Tal vez comenzó con solo una o dos habitaciones y no se dio cuenta de que pasar a cuatro o más alteraba significativamente la situación. O quizás ha tenido suerte y nadie lo ha denunciado hasta ahora.

Sea cual sea el caso, ahora lo sabe, y debe actuar de manera proactiva. No espere a que un inquilino presente una queja o solicite una inspección para obtener la licencia. Eso podría derivar en multas, sanciones e incluso penas de prisión. Lo mejor para usted es tramitar la licencia lo antes posible.

Si considera que no puede poner su vivienda en cumplimiento con la normativa, también puede reducir el tamaño de la casa de huéspedes o suspender temporalmente su funcionamiento, siguiendo todas las pautas estatales y locales, hasta que esté listo para obtener la licencia.

Conclusión

En resumen, administrar una casa de huéspedes no es adecuado para todos los propietarios ni para todas las ubicaciones. Tal vez su colonial de cuatro habitaciones, a una hora de la ciudad más cercana, no atraiga al tipo de estudiantes o trabajadores que hagan rentable su operación (aunque una familia de cinco que busque la vida suburbana probablemente estará encantada de alquilar toda la vivienda). Por otro lado, puede tener una ubicación excelente que resulte atractiva para posibles inquilinos de casas de huéspedes, pero vecinos que se resistan fuertemente a cualquier solicitud de cambio de zonificación.

Sin embargo, si usted está dispuesto y puede obtener los permisos necesarios, puede llevar a cabo todos los trámites necesarios para obtener la licencia, y se encuentra en la ubicación adecuada para que valga la pena, una casa de huéspedes podría ser una excelente forma de maximizar la rentabilidad de su propiedad, al mismo tiempo que proporciona vivienda asequible a quienes la necesitan. Como siempre, consulte con un abogado si tiene dudas sobre la redacción de sus contratos de alquiler, y revise las leyes locales antes de abrir su casa de huéspedes.

¿Tiene alguna anécdota exitosa sobre una casa de huéspedes que le gustaría compartir? Escríbanos a hello@masslandlords.net