RealPage, Greystar y otros propietarios alcanzan un acuerdo en una demanda antimonopolio del Departamento de Justicia

Por Eric Weld, MassLandlords, Inc.
Traducido por David Apez, MassLandlords, Inc.

RealPage, una empresa nacional que ofrece un conjunto de herramientas de software para la gestión de inmuebles residenciales en alquiler, y tres grandes firmas inmobiliarias de alquiler que utilizan productos de RealPage alcanzaron un acuerdo transaccional con el Departamento de Justicia de los Estados Unidos, que había acusado a las empresas de prácticas desleales en la fijación de alquileres en el marco de una amplia demanda antimonopolio. Lea los detalles de la demanda antimonopolio presentada por el Departamento de Justicia.

Esta sentencia final propuesta, actualmente pendiente ante un tribunal federal de distrito de los Estados Unidos en Carolina del Norte, formaliza un acuerdo de conciliación entre RealPage, Inc. y el Departamento de Justicia federal, en virtud del cual RealPage acepta poner fin al uso de datos no públicos y actuales de arrendamientos en el algoritmo que utiliza para recomendar precios de alquiler a sus clientes de gestión inmobiliaria. Entre los clientes de RealPage se encuentran Greystar, Willow Bridge, Cushman and Wakefield y LivCor, todos los cuales administran inmuebles de alquiler en Massachusetts y se sumaron a RealPage como demandados en la causa del Departamento de Justicia. Greystar también llegó a un acuerdo con el Departamento de Justicia en agosto de 2025. Imagen: dominio público.

El acuerdo queda sujeto a la aprobación del tribunal federal de distrito de los Estados Unidos en Carolina del Norte, donde se presentó la causa.

Seis firmas nacionales de propietarios, la mayoría con propiedades en Massachusetts, fueron mencionadas como demandadas junto con RealPage en la demanda antimonopolio del Departamento de Justicia. Entre ellas se encuentra Greystar Management Services, LLC, la mayor empresa de inmuebles residenciales en alquiler del país, con miles de propiedades en el estado. Greystar, con sede en Charleston, Carolina del Sur, administra casi 950.000 propiedades en todo el país. Junto con Greystar, figuran como demandadas LivCor, de Blackstone; Camden Property Trust (sin propiedades en Massachusetts); Cushman & Wakefield, Inc.; Pinnacle Property Management Services; Willow Bridge Property Company; y Cortland Management (sin propiedades en Massachusetts). En conjunto, estas seis empresas operan más de 1,3 millones de unidades de alquiler en 43 estados.

Estas empresas también figuran entre decenas de firmas inmobiliarias demandadas en una causa paralela, iniciada por una coalición de 10 fiscales generales estatales, entre ellos la fiscal general de Massachusetts, Andrea Campbell. Esa acción acusa a las empresas de prácticas desleales y anticompetitivas en el uso del software de recomendación de alquileres de RealPage, debido a un algoritmo que incorporaba datos contractuales no públicos y sensibles. Según la acusación, las empresas coordinaron ilegalmente sus conductas para aumentar de forma artificial los alquileres que pagan millones de inquilinos. Greystar alcanzó un acuerdo transaccional en esa causa en noviembre de 2025, y aceptó pagar 7 millones de dólares, de los cuales 621.988 dólares se destinarán a Massachusetts.

Greystar también alcanzó un acuerdo con el Departamento de Justicia a comienzos de agosto. Ese acuerdo no incluyó indemnizaciones monetarias, pero prohibió a la empresa utilizar datos anticompetitivos o no públicos para fijar precios de alquiler, le ordenó abstenerse de asistir a reuniones de propietarios organizadas por RealPage y la obligó a cooperar con un supervisor designado por el tribunal en caso de utilizar productos de fijación de precios basados en algoritmos no aprobados.

Cortland Management y Camden Property Trust también alcanzaron acuerdos similares con el Departamento de Justicia.

Por el momento, las demandas del Departamento de Justicia y de los fiscales generales continúan. La causa del Departamento de Justicia sigue adelante contra los demandados restantes Cushman, LivCor y Willow Bridge. A su vez, decenas de empresas propietarias mantienen el litigio judicial contra los 10 fiscales generales estatales.

Violación de la Ley Antimonopolio Sherman, según acusa el Departamento de Justicia

RealPage, una empresa con sede en Richardson, ofrece un amplio conjunto de herramientas tecnológicas de alta gama para la gestión de inmuebles a miles de empresas de alquiler. Entre esas herramientas se encuentra su sistema de gestión de ingresos basado en inteligencia artificial, que procesa grandes volúmenes de datos, incluidos —en determinado momento— precios de alquiler de contratos vigentes, transacciones de arrendamiento y otros detalles, con el fin de generar recomendaciones óptimas de alquiler mediante algoritmos para sus clientes. Parte de los datos utilizados para desarrollar su algoritmo de gestión de alquileres no es de acceso público. Un análisis de 2022 realizado por ProPublica informó que RealPage estimó que su algoritmo contiene datos de transacciones de arrendamiento correspondientes a más de 13 millones de unidades de alquiler.

RealPage también organizó de manera habitual grupos de trabajo en los que propietarios se reunían en privado para debatir sobre la industria, lo que constituye una señal de alerta para los investigadores federales en materia de competencia. ProPublica también determinó que, antes de que el Departamento de Justicia de los Estados Unidos presentara los cargos, parte del lenguaje de marketing de RealPage parecía anticompetitivo y colusorio. Ese lenguaje fue posteriormente eliminado del sitio web de la empresa.

RealPage acepta cumplir y cooperar

Como parte del acuerdo alcanzado por RealPage con el Departamento de Justicia de los Estados Unidos, la empresa se compromete a:

• dejar de utilizar información no pública o sensible en las fórmulas de sus algoritmos para recomendar precios de alquiler;
• dejar de utilizar datos de contratos de arrendamiento vigentes en sus algoritmos de software y utilizar únicamente datos no públicos retrospectivos con una antigüedad mínima de 12 meses;
• eliminar funciones del software que desalentaban reducciones de precios o alineaban precios entre sus clientes;
• cesar la recopilación de datos sensibles mediante encuestas de mercado;
• abstenerse de debatir tendencias del sector mediante el uso de datos no públicos en reuniones relacionadas con el software de RealPage;
• trabajar con un supervisor designado por el tribunal para asegurar el cumplimiento de los términos del acuerdo; y
• cooperar con el Departamento de Justicia en la demanda antimonopolio en curso contra los demandados restantes.

El acuerdo no impone sanciones monetarias a RealPage, y la empresa no ha admitido haber incurrido en conductas indebidas.

De hecho, si bien RealPage acepta cumplir con las normas antimonopolio del Departamento de Justicia, la empresa ha sostenido desde el inicio que actuó conforme a la Ley Antimonopolio Sherman. RealPage ha rechazado las acusaciones de prácticas anticompetitivas y ha afirmado que se le atribuyó de manera injusta la responsabilidad por los aumentos de alquileres a nivel nacional. Asimismo, la empresa señala que modificó voluntariamente sus fórmulas algorítmicas meses atrás, en atención a las inquietudes del Departamento de Justicia, y que el acuerdo judicial solo formaliza esos cambios.

Posiblemente sin relación directa con la demanda del Departamento de Justicia, RealPage designó a un nuevo director ejecutivo en noviembre de 2025, menos de tres meses después de anunciar el acuerdo. Dirk Wakeham, expresidente de RealPage, sucedió a Dana Jones, quien se había desempeñado como presidenta y directora ejecutiva de la empresa desde 2021.

Inteligencia artificial y bienes raíces

El uso de herramientas de inteligencia artificial en la gestión de inmuebles en alquiler continuará ampliándose. Recientemente, RealPage presentó Lumina AI Workforce, un equipo de “agentes digitales” destinado a gestionar una amplia gama de tareas de los propietarios, como la comercialización de unidades, la gestión de instalaciones, el financiamiento, las operaciones diarias e incluso la atención a inquilinos.

A medida que las herramientas de inteligencia artificial ganen velocidad y sofisticación y se expandan en los mercados de consumo, incluido el sector inmobiliario, la supervisión del uso y del contenido de los datos algorítmicos se volverá más compleja. Antes del acuerdo transaccional, al refutar las acusaciones antimonopolio del Departamento de Justicia, RealPage señaló que no existen regulaciones, ni en la Ley Antimonopolio Sherman ni en otras normas, que definan parámetros para el uso de inteligencia artificial y algoritmos en la formulación de alquileres óptimos u otras recomendaciones contractuales.

Es posible que se generen nuevos acuerdos tras los alcanzados por RealPage, Greystar y otras empresas. Asimismo, podrían surgir nuevos desafíos legales.