Profundización: Cambio climático e inmuebles en Massachusetts

A partir de datos geológicos, la NASA ha determinado la llamada “anomalía de temperatura global”, que muestra que la temperatura promedio del planeta ha aumentado 1,2 grados Celsius desde la revolución industrial.

El cambio climático continúa siendo un desafío complejo a nivel global, pero Massachusetts está bien posicionada tanto para liderar políticas como para mostrar resiliencia ante los cambios asociados al clima.

En este artículo abordaremos cómo afecta el cambio climático a los propietarios y administradores de inmuebles actuales y futuros. Nos centraremos en lo relevante para quienes viven hoy o nacerán en un futuro cercano. Asumimos, para efectos de análisis, que el mundo continúa corrigiendo el rumbo pese a tropiezos.

Massachusetts está bien ubicada para liderar políticas climáticas y para resistir los efectos del clima. Según una encuesta reciente de la emisora pública WBUR, el 88 % de los votantes considera que el cambio climático es real, con un margen de error de 4,4 puntos. Esta emisora sugiere que la respuesta estatal no es prioritaria. Esto coincide con nuestra encuesta interna, donde los propietarios ubican el clima muy por debajo de otros desafíos del sector.

Antecedentes: La tragedia de los comunes

La dinámica económica del cambio climático se entiende desde 1833, cuando William Foster Lloyd describió un escenario llamado “la tragedia de los comunes”. Este concepto se aplicó a espacios como el Parque Boston Common, que originalmente funcionaba como pastizal comunal.

El escenario es sencillo: si cada propietario deja que sus ovejas consuman toda la hierba posible, maximiza su beneficio personal, pero sin reglas para limitar horarios, zonas o cantidad de animales, el pasto se agota y el terreno queda estéril.

Esa “tragedia” es exactamente lo que hoy ocurre con nuestra atmósfera.

Nuestros sistemas de calefacción a gas, cocinas a gas y automóviles de combustión son más económicos que las alternativas eléctricas, pero todos liberan dióxido de carbono. Mientras la energía basada en carbono sea más barata que la libre de carbono, seguiremos deteriorando nuestra atmósfera compartida.

La herramienta de niveles del mar de la NOAA fue diseñada originalmente para pronósticos más bajos, en los cuales seis pies cubrirían la marejada ciclónica. Los pronósticos altos para el aumento básico del nivel del mar ahora superan los seis pies. La marejada ciclónica debe considerarse mayor de lo que allí se muestra. La imagen asume que la respuesta global al cambio climático coincide con la de Massachusetts.

Las proyecciones indican cambios importantes para las comunidades costeras

Según un informe de Septiembre de 2011 de la Oficina Ejecutiva de Energía y Asuntos Ambientales de Massachusetts, el calentamiento global provocó un deshielo más temprano, más días por encima de 32 °C y un aumento confirmado del nivel del mar de ocho pulgadas desde 1921.

Para el año 2100, salvo un milagro tecnológico, el nivel del mar en la bahía de Massachusetts estará al menos un pie por encima de los niveles actuales, con un 94 % de certeza. La Administración Nacional Oceánica y Atmosférica cuenta con una herramienta sobre niveles del mar que muestra cómo se verían distintos incrementos. En esa herramienta, un aumento de seis pies sumergiría grandes secciones de Cambridge y Boston, así como buena parte del resto de la costa.

Nuestra interpretación de estos gráficos indica un 50 % de probabilidad de que el nivel del mar aumente más de diez pulgadas adicionales para 2050. Una marejada ciclónica de recurrencia centenaria equivale a seis pies en Nueva York, y a medida que aumentan las temperaturas globales, se espera que estas tormentas de “cada 100 años” ocurran cada 3 a 20 años. Al combinar ambas estadísticas, se puede concluir que grandes secciones de Boston y Cambridge deberían estar protegidas por muros de contención o diques, o, en su defecto, que los propietarios deberían adquirir seguro contra inundaciones.

Esto indica que grandes áreas de Boston y Cambridge necesitarán diques o seguros de inundación. Algunos modelos extremos proyectan hasta ocho pies de aumento para 2100. Los modelos más recientes anticipan un derretimiento más acelerado del hielo. El máximo teórico, en un escenario total, sería de 230 pies.

La Mancomunidad calcula riesgos para inmuebles y equipamiento por US $465.000 millones en dólares de 2011. Cada tormenta mayor implicaría evacuaciones con costos entre US $2.0 y 6.5 miles de millones.

Hasta donde sabemos, no se ha decidido si los diques para tormentas costeras se financiarán con fondos estatales o con fondos municipales. Un municipio con una situación económica inestable podría optar por iniciar recompras y abandonar la línea costera, mientras que otros podrían invertir en construir y mantener defensas.

Las tarifas del seguro contra inundaciones para los inmuebles ya están incorporadas en el valor de la propiedad, en ocasiones en múltiplos de la prima. Según CNN, un agente inmobiliario en Nueva Jersey observó una pérdida de valor de 100.000 dólares por cada aumento de 5.000 dólares anuales en las primas del seguro contra inundaciones.

Las primas del seguro contra inundaciones han aumentado a medida que el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones ha redibujado sus mapas. Se espera que estas primas aumenten mucho más rápido que la inflación y que, en consecuencia, disminuyan el valor de los inmuebles.

Es posible que pérdidas significativas en la suscripción de pólizas tras un evento de gran magnitud resulten en la cancelación del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones o de los seguros privados. En ese caso, el valor de los inmuebles situados en zonas bajas se vería sustancialmente erosionado.

El Rocky Mountain Institute publicó un análisis sobre la relación entre el retorno de inversión y el ahorro energético en un edificio típico de tres unidades. La iluminación LED y los refrigeradores EF 22 ofrecieron la mayor recuperación de la inversión. La sustitución de los sistemas de calefacción residenciales resultó demasiado costosa, pero eliminaría una cantidad considerable de emisiones de carbono y permitiría un mayor rendimiento para la energía solar.

Cambios más pequeños pero casi seguros para el interior del estado

El informe de 2011, respaldado por evidencia anecdótica de propietarios en Springfield, muestra que las Juntas de Salud municipales reciben más casos de estrés térmico y asma, especialmente en poblaciones vulnerables.

Los arrendadores deberán mejorar el servicio eléctrico para permitir aires acondicionados de ventana y, al renovar, instalar bombas de calor eléctricas y aislamiento adecuado. Con electricidad proveniente de energía solar, eólica o nuclear, estas medidas no emiten gases contaminantes. Los días con 32 °C se multiplicarán por diez.

El informe también anticipa cambios en poblaciones de insectos y en la frecuencia de enfermedades, lo que hará más necesarias las mosquiteras y el control de plagas, posiblemente durante más meses o incluso todo el año, ya que hoy solo son obligatorias del 1 de abril al 30 de octubre.

La zona de rusticidad agrícola del Departamento de Agricultura de Estados Unidos pasó de zona 5 a zona 6. Continuará desplazándose, ampliando opciones de jardinería pero también aumentando malezas y la frecuencia de intervenciones por moho. Los ciclos de congelación y descongelación podrían intensificarse, al igual que los diques de hielo y los daños por agua.

Las empresas con acciones en la bolsa ya deben revelar ante la Comisión de Bolsa y Valores cómo el clima afecta su negocio. Esto podría anticipar requisitos similares para ventas de inmuebles en Massachusetts. El proyecto de ley SD 633, relativo a la eficiencia energética en el hogar, fue presentado nuevamente en la sesión actual bajo la denominación S 1839.

A medida que cambie la disponibilidad de agua, habrá más regulación sobre consumo, alcantarillado, sistemas sépticos y escorrentía. Los arrendadores pueden instalar medidores dedicados de riego, usar plantas de bajo consumo de agua y presupuestar la submedición para aplicar normas de conservación directamente a los inquilinos.

El sitio EnergyStar.gov presenta el sistema de calefacción del futuro: las bombas de calor sin conductos pueden adaptarse a viviendas existentes, alcanzan niveles de eficiencia muy elevados y no emiten carbono.

Cambios climáticos importantes pero inciertos para el arrendamiento

Además de los impactos costeros, podrían generarse cambios sociales considerables.

Los servicios sociales avanzados y el nivel de vida del estado lo convierten en lugar de destino para quienes buscan refugio o reubicación. La implementación del programa HomeBASE en 2011 generó migración entre estados. Las ciudades puerta de entrada han recibido refugiados vietnamitas e iraquíes. Aunque no está claro cómo el clima afectará a otras regiones, es probable que Massachusetts siga siendo una ubicación deseable.

La especulación fue generalizada al afirmar que la guerra en Siria y el éxodo resultante hacia Europa eran consecuencia del cambio climático, aunque el periódico The Guardian ha refutado críticamente esta afirmación. La grave escasez de alimentos en Yemen también se debe principalmente a la crueldad del ser humano hacia el propio ser humano, pero resulta fácil imaginar cómo las regiones áridas podrían no recuperarse de la destrucción sostenida de la agricultura durante estas guerras.

Si el conflicto y el cambio climático combinados conducen finalmente a una disminución de la capacidad regional para el agua y los alimentos, deberíamos esperar una mayor demanda de los servicios sociales de Massachusetts, así como un aumento general del multiculturalismo debido a la migración.

Avances legislativos y estatales

La Ley Estatal de Soluciones para el Calentamiento Global exige reducir las emisiones en un 25 % por debajo de los niveles de 1990 para 2020 y en un 80 % para 2050.

La eficiencia energética permitió alcanzar la meta de 2020 antes de lo previsto. La meta de 2050 exigirá inversiones sólidas en infraestructura para vehículos eléctricos, transporte público, generación energética y sistemas de calefacción y refrigeración.
Massachusetts ya lidera: con el 2 % de la población del país, solo genera el 1,2 % de las emisiones. La densidad urbana y la tecnología disponible permiten aspirar a un sistema libre de carbono. Los incentivos fiscales pueden acelerar la transición mientras la producción masiva abarata estas tecnologías.

El Departamento de Protección Ambiental de Massachusetts muestra cómo nuestro trabajo en eficiencia energética ha permitido alcanzar, al momento de redactarse este informe, la meta de emisiones para 2020. “BAU” corresponde a la proyección basada en mantener las prácticas habituales.

El impuesto al carbono como incentivo eficaz

Los economistas discrepan en muchos aspectos, pero todos coinciden en que, si se grava algo con impuestos, se obtiene menos de eso. Por eso, una quinta parte de la legislatura de Massachusetts y un número cada vez mayor de residentes del estado apoyan la idea de aplicar un impuesto a las emisiones de gases de efecto invernadero.

El proyecto de ley H 1726, “Ley para promover la infraestructura verde, reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y crear empleo”, y el proyecto S 1821, “Ley para combatir el cambio climático”, plantean dos versiones alternativas de un impuesto al carbono. El proyecto del Senado cuenta con 65 copatrocinadores y el de la Cámara con 59 copatrocinadores. Estas cifras reflejan un apoyo sólido a un impuesto al carbono.

Un hogar típico emite 18 toneladas de gas dióxido de carbono al año. De acuerdo con estas propuestas, un hogar promedio terminaría pagando 60 dólares mensuales en concepto de carbono, monto que se reembolsaría siempre que no utilicen más carbono que el promedio. Si utilizan más que el promedio, su reembolso no alcanzaría para cubrir el impuesto.

Hemos propuesto exactamente este mismo modelo para las tarifas del agua.

Si se aprueba un impuesto al carbono como el que se describe, los administradores y propietarios de inmuebles residenciales empezarán a ver que los solicitantes lo incluyen dentro de sus criterios de selección. Preguntarán por las emisiones de carbono. Elegirán los apartamentos que ofrezcan el menor costo total de vida, impuesto al carbono incluido. En otras palabras, se inclinarán por apartamentos que utilicen bombas de calor eléctricas y energía solar en lugar de gas natural o petróleo.

El edificio de tres unidades sin emisiones está cerca

En este momento, la vivienda multifamiliar se caracteriza por uniones exteriores sueltas, falta de aislamiento y ventanas económicas. Con aislamiento, ventanas de doble vidrio y sellado de las cámaras de aire, resultaría económicamente beneficioso dejar de utilizar calefacción y agua caliente basadas en petróleo o gas. Según el Rocky Mountain Institute, estas medidas, combinadas con bombas de calor eléctricas y paneles solares instalados en la azotea, eliminarían el 64 % del consumo energético de un edificio típico de tres unidades y prácticamente todas sus emisiones de carbono.

Un miembro de MassLandlords fue presentado en nuestro boletín de enero de 2017 por tomar estas decisiones en una obra nueva, y ahora opera completamente sin carbono a un costo inferior al de la alternativa convencional. (La construcción nueva resulta más sencilla que las adaptaciones.)
El primer paso para los propietarios que deseen realizar adaptaciones es comunicarse con Mass Save para solicitar una auditoría energética. Hay montos considerables de fondos fiscales disponibles para propietarios individuales destinados a iluminación y aislamiento.

Cómo se vería el mundo si el resto del planeta no siguiera el ejemplo de Massachusetts y el nivel del mar ascendiera el máximo teórico de 230 pies (aproximadamente 70 metros). En ese caso, todo quedaría fuera de nuestros cálculos. Fuente: National Geographic, http://www.nationalgeographic.com/magazine/2013/09/rising-seas-ice-melt-new-shoreline-maps

El cambio climático impactará los inmuebles del estado

Siempre que el resto del mundo también reduzca emisiones, los efectos en los inmuebles de Massachusetts serán manejables.

Los inmuebles costeros perderán valor a menos que se construyan diques, cuyo financiamiento no está definido. Habrá más regulación. Es probable la adopción de un impuesto al carbono, que generará incentivos de mercado para eliminar emisiones. Y los inmuebles seguirán siendo una vía sólida para asegurar la prosperidad de nuestras familias y las generaciones futuras, siempre que el mundo observe el liderazgo de Massachusetts y siga ese camino.