MassLandlords actualiza sus formularios de aviso de desalojo
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La página de formularios de Aviso de Desalojo para miembros de MassLandlords fue renovada a principios de 2024, con nuevos formularios redactados para distintas situaciones de tenencia, disponibles para todos los miembros. Continuaremos proporcionando avisos editados por miembros, pero ya no recomendamos su uso salvo que tenga plena confianza en que se ajustan a su propósito. Un aviso incorrecto puede arruinar un proceso de desalojo. El aviso de desalojo es el documento legal que inicia este procedimiento. Actualmente debe considerarse imprescindible contar con un abogado para notificar un aviso que resista impugnaciones.
Notificar un aviso de desalojo por cualquier motivo es un procedimiento legal complejo. Asegúrese de conocer todas las leyes aplicables y consulte con un abogado antes de avanzar. (Licencia: 123rf)
Aunque el estado establece requisitos para emitir un aviso de desalojo, incluido el uso de determinadas expresiones exigidas por la ley, los tribunales nunca han emitido un modelo estándar de aviso para propietarios. Para hacerlo sería necesario un cambio legislativo. En cambio, la mayoría de los abogados utilizan formularios legales del grupo Educación Jurídica Continua de Massachusetts (MCLE) o elaboran una variante personalizada basada en ellos. Esto se debe a que cada tribunal tiene prácticas propias y cada caso presenta necesidades particulares.
Esta actualización incluye nuevos avisos de 7, 14 y 30 días, así como avisos por falta de pago y avisos de 30 días “sin causa declarada”. Nuestros formularios incluyen lenguaje jurídico preciso para mantenerlo dentro del marco legal en el cambiante panorama de vivienda en alquiler de nuestro estado. Este artículo analiza algunos de los cambios más destacados que encontrará al revisar los nuevos formularios.
Proporcionamos estos formularios con fines informativos, pero también recomendamos firmemente que consulte con un abogado antes de emitir cualquier aviso.
Contrate a un abogado
Ofrecemos esta página de avisos de desalojo para autogestión principalmente con fines educativos. Notificar su propio aviso de desalojo se ha convertido en una tarea que requiere experiencia desde la pandemia. La Ley federal CARES y las leyes estatales adoptadas durante la pandemia han complicado de manera permanente lo que antes era un procedimiento relativamente sencillo.
Un aviso de desalojo también es una medida de alto riesgo. En cualquier etapa posterior del proceso judicial, incluso un año después de iniciado su caso de desalojo, un inquilino puede alegar que el aviso no era válido. Esto podría poner fin a su caso.
La mejor práctica es contratar a un abogado antes de notificar un aviso. Aunque implique un costo y usted ya se encuentre en una situación de pérdida de tiempo y/o dinero, solo un abogado que litigue en el tribunal donde usted presentará el caso puede saber exactamente qué tipo de aviso o qué redacción específica tiene más probabilidades de prosperar.
Lea esta página para poder supervisar a su abogado. Los abogados están ocupados y son humanos. Puede haber algo aquí que usted desee recordarles. Juntos podrán notificar un aviso de desalojo eficaz.
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Los nueve formularios de Aviso de Desalojo disponibles
En nuestra página encontrará los siguientes formularios:
- Carta estándar de no renovación, sin carácter vinculante
- Aviso de desalojo de 7 días por causa
- Aviso de 30 días por falta de pago para propiedad cubierta (contrato)
- Aviso de 30 días por falta de pago para propiedad cubierta (tenencia a voluntad)
- Aviso de 14 días por falta de pago para propiedad no cubierta (contrato)
- Aviso de 14 días por falta de pago para propiedad no cubierta (tenencia a voluntad)
- Aviso de 30 días o de período de alquiler “sin causa declarada” (tenencia a voluntad)
- Aviso de 30 días o de período de alquiler “sin causa declarada” con propuesta de establecer una nueva tenencia (tenencia a voluntad)
- Aviso de 72 horas por permanencia tras el vencimiento del contrato.
La carta estándar de no renovación del contrato no constituye un aviso formal de desalojo. Tampoco es vinculante ni obligatoria. Puede utilizarla como una forma de motivar al inquilino a comenzar a buscar otra vivienda, notificándole que no renovará su contrato al vencimiento.
El aviso de desalojo de 7 días por causa puede utilizarse tanto para contratos de alquiler como para situaciones de tenencia a voluntad.
Tenga en cuenta que solo algunos jueces exigen el aviso de desalojo de 72 horas para un inquilino que permanece en la unidad tras el vencimiento del contrato. Recomendamos que todos consulten con un abogado antes de notificar cualquier aviso.
¿Por qué hay tantos términos legales en un aviso de desalojo en Massachusetts?
MassLandlords procura utilizar un lenguaje claro en todos nuestros formularios dirigidos a inquilinos. Ver tanto lenguaje jurídico en los avisos de desalojo, que son altamente prescriptivos, puede resultar chocante en comparación con nuestro contrato de alquiler, que utiliza lenguaje claro. No es un cambio que esperáramos hacer, pero desde la pandemia de Covid-19, la finalidad de un aviso de desalojo ha cambiado. Ahora se trata menos de gestionar la relación con un inquilino y más de moverse en un complejo entramado de procesos judiciales.
Por esta razón, hemos hecho todo lo posible para asegurarnos de que el lenguaje de nuestros formularios siga el utilizado en avisos que han funcionado en el pasado. Verá expresiones que no son fácilmente comprensibles para una persona sin formación jurídica. “Desocupe y entregue la posesión” significa que debe abandonar la vivienda y devolver la posesión del inmueble, pero una redacción más simple en lenguaje cotidiano podría carecer de la fuerza legal necesaria. “La fecha en que vence el plazo para presentar la contestación” depende de la ley vigente y de las órdenes administrativas más recientes del tribunal, pero es un plazo específico y no podemos indicar legalmente uno distinto. “Solo por uso y ocupación” significa que aceptaré su dinero para reducir la deuda, pero que no estoy aceptando iniciar una nueva tenencia con un calendario de pagos diferente. Los jueces suelen esperar encontrar determinadas formulaciones jurídicas específicas, aunque también ejercen facultades de equidad y resuelven de acuerdo con las circunstancias de cada caso. Recomendamos que consulte con su propio abogado antes de proceder.
Eliminación del lenguaje de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor en los avisos
Durante la pandemia de Covid-19, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) estableció nuevas regulaciones sobre la cobranza de deudas. La Regulación 1006.9 entró en vigor el 21 de mayo de 2021, detallando las nuevas normas. Como resultado, nuestros avisos de desalojo por falta de pago incluían anteriormente el siguiente texto:
“Debido a la pandemia global de Covid-19, usted puede ser elegible para protección temporal contra el desalojo conforme a las leyes de su estado, territorio, localidad o comunidad tribal, o conforme a la ley federal. Conozca los pasos que puede tomar ahora: visite www.cfpb.gov/eviction o llame a un asesor de vivienda al 800-569-4287.”
Sin embargo, según la CFPB, la sección 1006.9 ya no forma parte de la normativa vigente. Las regulaciones actuales entraron en vigor en abril de 2023, y la 12 CFR Parte 1006 ya no incluye la sección 1006.9. Esto no resulta sorprendente; las regulaciones vinculadas al Covid-19 siempre estuvieron destinadas a expirar. Una nota al pie en las regulaciones originales que implementó la Parte 1006.9 del Título 12 del Código de Regulaciones Federales de los Estados Unidos (CFR) establece: “En caso de que los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) vuelvan a extender la orden emitida por ese organismo, la CFPB espera que los requisitos y prohibiciones de esta norma final provisional continúen aplicándose hasta que dicha extensión expire.”
Por lo tanto, hemos eliminado el lenguaje específico de la CFPB de nuestros avisos en adelante.
¿Por qué estos formularios no incluyen lenguaje sobre cobranza de deudas?
Notará que nuestros avisos de desalojo no incluyen disposiciones sobre prácticas de cobranza de deudas. Existen situaciones en las que dicho aviso podría ser apropiado, pero la mayoría de los pequeños propietarios no se consideran cobradores de deudas.
Redactamos nuestros materiales principalmente para arrendadores. Sin embargo, si usted fuera una empresa administradora externa o un abogado que actúa bajo representación limitada, podría ser conveniente incluir ciertos avisos conforme a la Ley de Prácticas Justas de Cobranza de Deudas, conforme a 15 USC 1692. Nosotros no los incluimos. La definición de “cobrador de deudas” en la sección 1692A excluye a quienes cobran por cuenta propia:
“El término ‘cobrador de deudas’ significa cualquier persona que utilice cualquier medio de comercio interestatal o el correo en cualquier negocio cuyo propósito principal sea la cobranza de deudas, o que regularmente cobre o intente cobrar, directa o indirectamente, deudas adeudadas o que se alegue que se adeudan a otro.”
Como operadores de inmuebles en alquiler, nuestro propósito principal no es la cobranza de deudas. Tampoco estamos emitiendo avisos por cuenta de un tercero. Por lo tanto, la definición principal no nos aplica. Además, los arrendadores están exentos:
“El término no incluye… a ninguna persona que cobre o intente cobrar una deuda, o una deuda que se alegue adeudada a otra persona, en la medida en que dicha actividad… se refiera a una deuda que haya sido originada por esa misma persona[.]”
Dado que nosotros originamos la deuda como arrendadores, no somos un “cobrador de deudas” tercero. Por ello, nuestros avisos no incluyen divulgaciones relacionadas con la cobranza de deudas. Los avisos emitidos por abogados o administradores podrían incluirlas.
A medida que los procesos judiciales se vuelven más largos y menos predecibles en audiencias por causa, muchos propietarios optan por iniciar desalojos “sin causa declarada”. Imagen: Tribunal de Vivienda de Springfield, dominio público.
Tres tipos de desalojos: causa, falta de pago y “sin causa declarada”
Existen tres tipos de desalojos, es decir, tres razones generales para desalojar a un inquilino: causa, falta de pago y “sin causa declarada”.
Causa
Un desalojo por causa es una acción legal que usted inicia contra un inquilino o inquilinos que han incumplido el contrato de alquiler. Algunos ejemplos pueden incluir fumar en una unidad cuando el contrato prohíbe fumar; acosar o amenazar a otros inquilinos cuando el contrato lo prohíbe; incorporar una mascota en una unidad con cláusula de no mascotas; o realizar actividad delictiva en la propiedad cuando el contrato lo prohíbe. Estos son solo algunos ejemplos; existen muchas otras posibles causas para iniciar un desalojo. Algunos propietarios incluyen en sus contratos que la falta reiterada de pago constituye causa. Debe utilizar un buen contrato de alquiler que contemple todas las posibles causas.
2. Aviso de desalojo de 7 días por causa
- v6.1
- Revisión sustancial del formulario y de su redacción como parte de la actualización general de primavera de 2024.
- Se agregó una lista detallada de causas.
- v5
- Revisión integral conforme a las mejores prácticas.
- v2
- Se eliminó el texto sobre las consecuencias en caso de que el aviso fuera ignorado.
- v1
- Primera publicación.
- Cualquier número de versión que no aparezca corresponde únicamente a revisiones internas.
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MassLandlords es una organización sin fines de lucro dedicada a ayudar a los propietarios a alquilar sus inmuebles. Hacemos todo lo posible, pero no podemos garantizar que estos formularios siempre funcionen. Ofrecemos información legal, pero nunca asesoría específica para su situación. Nada en este sitio pretende crear una relación abogado-cliente. Le recomendamos consultar con un abogado.
Falta de pago
Un desalojo por falta de pago es simplemente un procedimiento judicial para retirar a un inquilino que no ha pagado o no está pagando el alquiler. Esta acción es diferente para un inquilino con contrato que para un inquilino en tenencia a voluntad (véase más abajo).
“Sin causa declarada”
Un desalojo “sin causa declarada” es una acción legal para retirar a un inquilino sin necesidad de probar un motivo específico. Es simplemente un mecanismo para que el propietario recupere la posesión del inmueble por cualquier razón. Un desalojo “sin causa declarada” puede aplicarse a un inquilino en tenencia a voluntad. En el caso de permanencia tras el vencimiento del contrato, corresponde el aviso por permanencia tras vencimiento.
Muchos creen erróneamente que los desalojos “sin causa declarada” se utilizan únicamente cuando los propietarios desean vender el inmueble, renovarlo o habitarlo. Muchos, incluso personal de tribunales, denominan incorrectamente este tipo de desalojo como “sin culpa”. Esa expresión no figura en la ley. Sí, en ocasiones los propietarios emiten un aviso cuando el inquilino parece no tener culpa, pero ello implica costos y riesgos para el propietario. Existe media docena de alternativas al desalojo que suelen preferirse en esos casos. A medida que los procesos judiciales se vuelven más largos y disminuye la probabilidad de éxito en un desalojo “sin causa declarada”, este tipo de acción se reserva cada vez más para situaciones en las que el propietario tiene un caso de desalojo por causa, pero no puede alcanzar el estándar probatorio requerido para prosperar en juicio. Por ejemplo, un propietario puede tener evidencia contra un inquilino proporcionada por otro arrendatario, pero este se niega a testificar por temor a represalias. O considérese el caso de desalojo por causa en Gwendolyn Property Management v. Goodwin and Johnson. El propietario y otros inquilinos sabían que los arrendatarios fumaban en violación del contrato. Sin embargo, el juez desestimó el caso por tratarse de prueba de oídas, sosteniendo que nadie podía diferenciar entre fumar cigarrillos y vapear. Un caso “sin causa declarada” logró finalmente que los inquilinos desocuparan la unidad.
Inquilino con contrato vs. inquilino en tenencia a voluntad: opciones para subsanar un Aviso de Desalojo por falta de pago
Un aviso de desalojo puede notificarse legalmente a un inquilino que no paga el alquiler, ya sea con contrato (a largo o corto plazo) o en situación de tenencia a voluntad. Sin embargo, existe una diferencia en cuanto al derecho del inquilino a subsanar la falta de pago y proteger su tenencia.
Un inquilino con contrato que recibe un aviso de desalojo por falta de pago tiene la opción de “subsanar” el incumplimiento. En cualquier momento, el inquilino puede subsanar la infracción pagando la totalidad del alquiler adeudado, más los intereses y las costas judiciales del propietario, en o antes de la fecha en que deba presentar su contestación ante el tribunal. Un inquilino con contrato puede subsanar un número ilimitado de avisos.
Los inquilinos en tenencia a voluntad también tienen derecho a subsanar las faltas de pago. En Massachusetts, el inquilino dispone de una oportunidad cada 12 meses para detener el proceso de desalojo pagando el alquiler adeudado dentro de los 10 días de recibir el aviso. Si la explicación sobre la oportunidad de subsanar no se incluye en el aviso de desalojo, el inquilino en tenencia a voluntad aún puede regularizar la mora dentro de los 10 días siguientes a la notificación.
3. Aviso de 30 días por falta de pago para propiedad cubierta (contrato)
- v5.1
- Revisión sustancial del formulario y de su redacción como parte de la actualización general de primavera de 2024.
- Redacción más contundente.
- Nota: Anteriormente teníamos un aviso de desalojo de 30 días con doble propósito. Las notas de revisión de ese formulario no se muestran aquí.
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4. Aviso de 30 días por falta de pago para propiedad cubierta (tenencia a voluntad)
- v5.1
- Revisión sustancial del formulario y de su redacción como parte de la actualización general de primavera de 2024.
- Redacción más contundente
- Nota: Anteriormente teníamos un aviso de desalojo de 30 días con doble propósito. Las notas de revisión de ese formulario no se muestran aquí.
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5. Aviso de 14 días por falta de pago para propiedad no cubierta (contrato)
- v5.1
- Revisión sustancial del formulario y de su redacción como parte de la actualización general de primavera de 2024.
- Redacción más contundente.
- Se eliminó el lenguaje de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) relacionado con la pandemia.
- Derivado del aviso de 14 días utilizado para contrato o tenencia a voluntad, con personalizaciones.
- v4
- Se agregó una recomendación sobre la protección contra desalojos de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
- v2
- Se eliminó el texto sobre las consecuencias si el aviso es ignorado.
- v1
- Primera publicación.
- Las revisiones que parecen faltar correspondían únicamente a uso interno.
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6. Aviso de 14 días por falta de pago para propiedad no cubierta (tenencia a voluntad)
- v5.1
- Revisión sustancial del formulario y de su redacción como parte de la actualización general de primavera de 2024.
- Redacción más contundente.
- Se eliminó el texto relacionado con la pandemia de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
- Derivado del aviso de 14 días utilizado para contrato o tenencia a voluntad, con las adaptaciones correspondientes.
- v4
- Se agregó una recomendación sobre protección contra desalojos de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
- v2
- Se eliminó el texto sobre las consecuencias si el aviso es ignorado.
- v1
- Primera publicación.
- Las revisiones que parecen faltar corresponden únicamente a uso interno.
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¿Qué es una propiedad cubierta y qué es una propiedad no cubierta?
Notará que en nuestro sitio hay formularios específicamente diseñados para “propiedades cubiertas”. Las propiedades cubiertas son unidades en alquiler en las que el inquilino recibe asistencia para el pago del alquiler mediante un programa de vales, como la Sección 8, o aquellas en las que la hipoteca está respaldada por un préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac. Las propiedades cubiertas fueron definidas y protegidas como parte de la Ley CARES federal de 2020, un paquete de estímulo económico relacionado con la pandemia de Covid-19.
La notificación de un aviso de desalojo en estas propiedades debe realizarse con 30 días de anticipación respecto de la fecha prevista de terminación del contrato. Incluso en casos de falta de pago, un inquilino que resida en una propiedad cubierta debe recibir un aviso de 30 días. Si bien muchas disposiciones de la Ley CARES han expirado, el requisito de 30 días para avisos de desalojo en propiedades cubiertas no tiene fecha de vencimiento. Para inquilinos en propiedades no cubiertas, la ley de Massachusetts establece que puede notificarse un aviso de 14 días por falta de pago. La Ley CARES prevalece sobre esta norma únicamente en el caso de propiedades cubiertas.
Puede determinar si su unidad en alquiler es una propiedad cubierta utilizando las herramientas de consulta de Freddie Mac o Fannie Mae. En caso de duda, consulte ambas.
¿Por qué algunos avisos son “30 días o período de alquiler”?
La Ley General, Capítulo 186, Sección 12, exige que las tenencias a voluntad que se terminan “sin causa declarada” reciban el plazo mayor entre dos opciones: el intervalo en que vence el alquiler o 30 días. La jurisprudencia establece que el día en que se notifica el aviso es el “día cero” y también que un aviso solo surte efecto en una fecha de vencimiento del alquiler. En el caso de un aviso en julio, esto significa que deberá notificarse en mayo.
Supongamos que es 31 de mayo y usted notifica el aviso ese día. El 31 de mayo es el “día cero”. El 1 de junio es el “día uno”. Treinta días después del aviso es el 30 de junio. Pero el alquiler no vuelve a vencer hasta el 1 de julio. Como el período entre fechas de vencimiento (del 1 de junio al 1 de julio) es mayor a 30 días (son 31 días), la tenencia finaliza el 1 de julio (un período completo de alquiler después de la notificación). Esto se convierte en un “aviso por período de alquiler”.
Febrero es más complejo porque el mes nunca tiene 30 días. Supongamos que es 31 de enero. Si usted notifica el aviso ese día, el 31 de enero es el “día cero”. El 1 de febrero es el “día uno”. Treinta días después, en un año no bisiesto, es el 2 de marzo. Podría pensarse que el aviso surtiría efecto entonces, pero la jurisprudencia indica que el aviso solo surte efecto en una fecha de vencimiento del alquiler. La siguiente fecha de vencimiento sería el 1 de abril. Por lo tanto, el aviso surtiría efecto el 1 de abril. No puede acortar el plazo porque no se otorgaron al menos 30 días.
Para notificar un aviso por período de alquiler con efecto el 1 de marzo, debe hacerlo a más tardar el 29 de enero en un año no bisiesto. El 29 de enero es el “día cero”. El 30 de enero es el “día uno”. Treinta días después es el 28 de febrero. El aviso puede surtir efecto el 1 de marzo.
Cómo notificar un Aviso de Desalojo
Una vez que haya completado el formulario, debe notificar el aviso al inquilino. Puede intentar hacerlo de las siguientes maneras:
- Entregarlo personalmente.
- Contratar a un agente judicial para que lo entregue personalmente.
- Enviarlo por correo.
- Pegarlo en la puerta.
Debe poder demostrar que el inquilino efectivamente recibió el aviso. Por esta razón, en Massachusetts no puede simplemente pegar el aviso en la puerta (no hay prueba de recepción).
Puede intentar enviarlo por correo, pero si el inquilino conoce el procedimiento, podría afirmar que nunca lo recibió. Incluso si requiere firma, el inquilino puede negarse a firmar. Incluso si lo envía por correo certificado, eso solo acredita el envío y no la entrega legal.
La única opción que podemos recomendar que funciona en todo el estado, ante cualquier tribunal y casi siempre, es la entrega por parte de un agente judicial o comisario (generalmente alrededor de $50). Estas dos funciones específicas tienen una facultad especial: cualquier aviso entregado por ellos, incluso si se fija en la puerta, se presume legalmente entregado.
Si usted entrega personalmente un aviso que no sea controvertido (por ejemplo, un aviso amistoso), le sugerimos obtener la firma del inquilino al momento de la entrega.
Todos los avisos de desalojo por falta de pago deben ir acompañados de la hoja de derechos de la Oficina Ejecutiva de Vivienda y Desarrollo Económico de Massachusetts (EOHED), disponible y actualizada periódicamente en Mass.Gov/NoticeToQuit. No notificar esta hoja de derechos impedirá presentar el caso ante el tribunal. Esto rige a partir del 1 de enero de 2021. Fue establecido de forma permanente por el Capítulo 107 de las Leyes de 2022. El aviso en el sitio de EOHED sobre no necesitar presentar este formulario después del 1 de abril de 2023 se refiere únicamente a la presentación ante EOHED. Usted todavía debe notificar el formulario al inquilino junto con su aviso.
Preguntas frecuentes
Estas son las preguntas más comunes que recibimos en MassLandlords sobre la emisión de avisos de desalojo. Recuerde que su abogado es la mejor fuente de orientación para su situación particular.
¿Debo emitir múltiples avisos de desalojo para la misma situación?
No. No lo haga. Si emite múltiples avisos de desalojo, el juez deberá determinar qué línea jurisprudencial aplicar. Elija un aviso, notifíquelo y respáldelo.
Supongamos que emite un aviso de 30 días que cree que fue ignorado, y luego emite un segundo aviso. El inquilino puede haber visto ambos y solicitar que el segundo reinicie el plazo. Lo mismo ocurre si emite un aviso de 14 días y otro de 30 días. El juez podría desestimar el aviso de 14 días y aplicar el de 30 días. O, si considera que intentó privar al inquilino de su derecho a una notificación adecuada, podría desestimar ambos avisos.
Los abogados familiarizados con los distintos tribunales pueden asesorarlo sobre su jurisdicción específica.
¿Qué ocurre si mi inquilino ni paga ni desocupa después de recibir el aviso?
Si el inquilino ignora el aviso y continúa ocupando la unidad después de la fecha indicada, deberá hacerlo cumplir iniciando un proceso de desalojo ante el tribunal.
Asegúrese de contar días completos. El día siguiente a la notificación es el día uno, no el día dos.
¿Qué ocurre si necesito notificar un aviso, pero el alquiler no vence mensualmente?
Si tiene un período de alquiler no estándar, probablemente necesite un abogado y deberá proceder con cautela. La ley contempla el alquiler mensual, pero ciertos esquemas de pago pueden activar la obligación de otorgar un aviso de 90 días.
Mi inquilino dice que no se irá cuando venza el contrato. ¿Y ahora qué?
Es una situación desafortunada, pero existe un último aviso para este caso.
9. Aviso de 72 horas por permanencia tras el vencimiento del contrato.
- v2.1
- Primera publicación.
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En resumen
Idealmente, los desalojos serán poco frecuentes. Siempre es preferible encontrar soluciones que funcionen para usted y su inquilino actual antes que gastar miles de dólares y meses en el tribunal persiguiendo un desalojo. Sin embargo, entendemos que en ocasiones la terminación de una tenencia (por falta de pago o cualquier otra razón) es inevitable. Si debe emitir un aviso de desalojo, nuestros formularios recientemente actualizados le ayudarán a comenzar con el pie derecho. Y no olvide el Formulario adjunto de notificación de desalojo.