Conceptos básicos para propietarios: el proceso de desalojo en Massachusetts
Por Kimberly Rau, MassLandlords, Inc.
Nuestra sección Conceptos básicos para propietarios continúa este mes con un análisis del proceso de desalojo. Esto ocurre cuando usted necesita recuperar la posesión de su unidad de alquiler, pero el inquilino no puede o no quiere marcharse de manera voluntaria.
No se permiten desalojos por cuenta propia: no cambie las cerraduras, no corte los servicios públicos ni deje las pertenencias del inquilino en la acera. Si debe desalojar, contrate a un abogado y siga el procedimiento legal. (Licencia de la imagen: CC BY-SA 4.0 MassLandlords, Inc.)
Los desalojos en Massachusetts pueden ser complicados y, si actualmente enfrenta una situación de este tipo, también le recomendamos leer nuestros artículos más detallados sobre el tema. Encontrará enlaces a ellos a lo largo de este artículo.
Debido a que un desalojo puede ser costoso y llevar mucho tiempo, debe evitar terminar un alquiler de esta manera siempre que sea posible. Acudir a los tribunales debería ser el último recurso.
Los diferentes tipos de desalojo
Existen tres motivos principales para un desalojo en Massachusetts: falta de pago, con causa (violaciones del contrato de alquiler) y sin causa declarada (“sin culpa”).
En primer lugar, el desalojo por falta de pago ocurre cuando el inquilino no puede o no quiere pagar el alquiler y no tiene manera de saldar la deuda.
En segundo lugar, el desalojo con causa ocurre cuando el inquilino ha incumplido los términos del acuerdo y usted desea finalizar el alquiler.
Tanto los desalojos por falta de pago como los desalojos con causa deben demostrarse ante un tribunal.
En tercer lugar, los desalojos sin causa declarada (a veces llamados desalojos “sin culpa”) se utilizan cuando usted necesita recuperar la posesión del inmueble, pero el inquilino no ha incumplido el acuerdo ni ha dejado de pagar el alquiler. Los desalojos sin causa declarada no pueden utilizarse durante la vigencia del contrato.
También podría presentar un desalojo sin causa declarada porque el inquilino incumplió el acuerdo, pero usted no está seguro de poder demostrarlo ante un tribunal. Esta es una de las razones por las que no nos gusta el término “desalojo sin culpa”, porque en algunos casos el inquilino sí tiene responsabilidad.
Ilegal: desalojos por cuenta propia
Bajo ninguna circunstancia puede cambiar las cerraduras, cortar los servicios públicos o amenazar al inquilino para que se marche. Tampoco puede sacar todas sus pertenencias a la acera y dejarlo fuera de la vivienda. Este tipo de desalojos “por cuenta propia” no son legales en Massachusetts. Además, pueden costarle mucho tiempo y dinero en los tribunales. Incluso podría terminar en la cárcel. No lo haga.
Un desalojo en Massachusetts puede tardar varios meses más de lo esperado. Evite acudir a los tribunales siempre que sea posible. (Licencia de la imagen: CC BY-SA 4.0 MassLandlords, Inc.)
Alternativas al desalojo
Si puede evitar acudir a los tribunales, especialmente en un desalojo por falta de pago, probablemente ahorrará tiempo y dinero.
Si su inquilino tiene dificultades para pagar las facturas, podría reunir los requisitos para recibir fondos del programa Asistencia Residencial para Familias en Transición (RAFT, por sus siglas en inglés), que puede proporcionar hasta $7.000 durante un período móvil de 12 meses para ayudar a las familias a permanecer en sus viviendas. Los desalojos se suspenden cuando existe una solicitud de RAFT pendiente, por lo que tiene sentido explorar esta opción primero.
Si necesita desalojar por cualquier motivo, incluida la falta de pago, podría considerar ofrecer a sus inquilinos un acuerdo de "dinero por llaves". Esto puede parecer contradictorio, especialmente si ya deben alquiler, pero puede resultar más económico que acudir a los tribunales. Solo asegúrese de dejar el acuerdo por escrito (tenemos un formulario para ello). También existen otras alternativas al desalojo que puede considerar.
Pasos del proceso de desalojo
Paso 1: entregar la notificación de terminación de la tenencia
Una vez que haya determinado que debe iniciar un desalojo, debe informar al inquilino. Es posible que ya lo sospeche, especialmente si no ha pagado el alquiler o si le ha escuchado hablar sobre renovaciones importantes. Incluso si ese es el caso, debe entregarle formalmente una notificación de terminación de la tenencia para iniciar el proceso.
La notificación de terminación de la tenencia debe contener una redacción muy específica, que en algunos casos incluye informar al inquilino sobre la posibilidad de recibir asistencia para el alquiler, como la ofrecida por la Asistencia Residencial para Familias en Transición (RAFT, por sus siglas en inglés). Nosotros ofrecemos formularios de notificación de terminación de la tenencia actualizados con toda la redacción requerida, pero, a menos que usted tenga mucha experiencia en desalojos, le sugerimos contratar a un abogado para esta tarea. No utilice inteligencia artificial. Un error en esta etapa del proceso puede costarle años de demora.
En los desalojos por falta de pago, si el inquilino paga el alquiler dentro del plazo indicado, el proceso termina y todo continúa como antes. Si no paga el alquiler y tampoco se muda, deberá avanzar con el proceso.
Los desalojos con causa y sin causa declarada siguen un procedimiento similar. Si el inquilino no se marcha antes de la fecha indicada en la notificación, deberá continuar ante los tribunales. Pero antes de comparecer ante un juez, participará en una mediación.
Paso 2: mediación
La mediación es una oportunidad para que usted y el inquilino alcancen un acuerdo sin prolongar el conflicto en los tribunales. Ese acuerdo puede incluir una fecha de mudanza aceptada de forma mutua, un acuerdo de dinero por llaves u otras soluciones que faciliten la recuperación de la posesión de la unidad de alquiler.
No necesita un abogado para esta etapa, aunque podría ser conveniente, especialmente si el caso es complejo. Los acuerdos alcanzados en mediación son legalmente vinculantes.
Si logra llegar a un acuerdo durante la mediación, mucho mejor. Incluso si termina perdonando alquileres impagos u ofreciendo dinero para que el inquilino se marche, eso podría resultar más económico que ir a juicio. Consulte con su abogado antes de aceptar cualquier acuerdo.
Si no logran llegar a un acuerdo, el caso pasará a juicio.
Paso 3: juicio
Si el inmueble pertenece a un fideicomiso o a una sociedad de responsabilidad limitada (LLC), necesitará un abogado en esta etapa. Si el inmueble está a su nombre, no está obligado a contar con representación legal, aunque podría ser una buena idea, especialmente si cree que el inquilino intentará impugnar el desalojo.
El inquilino no está obligado a tener abogado, pero puede contratar uno o acceder a representación gratuita o de bajo costo a través de diversas organizaciones de asistencia legal para inquilinos. Es posible que ya lo haya hecho para la mediación.
Si ha cometido errores al presentar la documentación, entregar notificaciones o completar formularios, el caso podría ser desestimado o sufrir retrasos. Si el inquilino presenta contrademandas relacionadas con infracciones al código sanitario, el proceso también podría demorarse.
Si el juez falla a su favor, recibirá una sentencia por la cantidad de dinero que el tribunal determine que el inquilino le debe. Cobrar esa deuda puede no ser sencillo, pero si el inquilino desea sellar su historial de desalojo, deberá saldarla.
Paso 4: recuperar la posesión
Una vez agotadas todas las posibilidades de apelación, se le dará al inquilino una fecha límite para abandonar la unidad de alquiler. Si usted cree que no se marchará para esa fecha, puede solicitar que un alguacil lo retire de la vivienda el último día. Necesitará una orden judicial de posesión para hacerlo.
Si quedan pertenencias en la vivienda y el inquilino no le ha indicado específicamente por escrito (los mensajes de texto cuentan) que puede deshacerse de ellas, deberá almacenarlas conforme a la ley estatal de traslado y almacenamiento.
Conclusión
Un desalojo puede ser un proceso largo y complejo. Sin embargo, los datos muestran que solo el 4% de los alquileres terminan en los tribunales en un año determinado.
En otras palabras, no solo es posible, sino probable, que si se esfuerza por resolver los conflictos antes de llegar al punto de entregar una notificación de terminación de la tenencia, también pueda evitar acudir a los tribunales. Esto implica mantener una buena comunicación con sus inquilinos (y fomentar que ellos también se comuniquen con usted), resolver los problemas antes de que se agraven y estar al tanto de lo que ocurre en sus inmuebles de alquiler.
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