Las nuevas tenencias deben incluir un aviso a los inquilinos de sus derechos a una vivienda segura (2023)

Por Kimberly Rau, MassLandlords, Inc.

A partir del 12 de mayo de 2023, los propietarios deben entregar a los inquilinos que inician una nueva tenencia el Aviso emitido por el estado de los derechos y responsabilidades legales de los ocupantes. Sin embargo, nos hemos comunicado con el Departamento de Salud Pública (DPH, por sus siglas en inglés), ya que tenemos serias preocupaciones sobre la redacción del documento.

Esta sección del nuevo Aviso sobre los derechos y responsabilidades legales de los ocupantes es solo un área de preocupación. Pídales a sus inquilinos hablar primero con usted sobre los problemas, para que pueda solucionarlos lo antes posible. [Imagen: Dominio Público]

Nuestros problemas tienen que ver con cómo está redactado el aviso en ciertos lugares. Por ejemplo, una parte del aviso dice: “Si considera que las condiciones de su vivienda no son seguras o no son salubres y pueden violar el Código de Vivienda, debe comunicarse con el departamento de salud local.”

Esto es problemático en varios niveles. Primero, la palabra “debe” implica que los inquilinos tienen una obligación legal de comunicarse con su departamento de salud local antes de hablar con su propietario. Pero lo que les conviene a ambas partes es que los inquilinos conversen sobre cualquier inquietud con su proveedor de vivienda antes de hablar con la junta de salud.

Primero, hablar sobre el problema con el propietario le da la oportunidad de abordarlo desde el inicio. Esto mantiene abiertas las líneas de comunicación y permite que haya buena voluntad entre inquilino y propietario. Además, los inquilinos siempre pueden comunicarse con el departamento de salud si el propietario no soluciona el problema.

Pero quizá más importante, la ley permite que los inquilinos retengan el pago del alquiler si su vivienda no cumple con los estándares. Que los inquilinos conserven la posesión depende de si le adeudan al propietario más de lo que el propietario les adeuda a ellos, una vez que el propietario ha sido notificado. Sí, usted recibirá una notificación una vez que la junta de salud haya completado su inspección, pero eso podría suceder semanas después. Esas semanas no favorecen al inquilino, porque el propietario no fue notificado, y eso hace más difícil que el inquilino conserve la posesión. También podría terminar costándole más dinero al propietario, ya que ciertos problemas podrían empeorar antes de que reciba la notificación.

La forma en que la ley está estructurada incentiva a los inquilinos a informarles a sus propietarios sobre los problemas al menos tan pronto como se comuniquen con el departamento de salud. El aviso va en contra de esto al dar a entender que los inquilinos no necesitan plantearle sus inquietudes a usted, el proveedor de vivienda.

Los recursos enumerados violan los derechos de la Primera Enmienda de los propietarios

Nuestro segundo problema con el aviso está en la página 2, donde se dirige a los inquilinos a una lista de recursos, incluidos masslfr.org, masslegalhelp.org y madeuptocode.org. Si bien estos sitios pueden ser útiles, no son sitios del gobierno. De hecho, pertenecen a organizaciones que promueven políticas contrarias a los intereses de los propietarios.

¿Por qué esto es un problema? Lo es porque estos no son recursos objetivos. Un memorando y orden judicial recientes, derivados de un caso de 2020, Baptiste contra Kennealy, se pronuncian en contra del uso de este tipo de recursos.

“[E]l tribunal concluye que es probable que los demandantes prevalezcan en su reclamo de que el segundo párrafo del Código de Regulaciones de Massachusetts, sección 5.03(2), obliga de manera inconstitucional a los demandantes a difundir un mensaje, al exigirles que incluyan, en cualquier aviso de mora en el alquiler, direcciones de sitios web no gubernamentales que, a su vez, derivan a organizaciones de defensa de los arrendatarios, incluidas City Life/Vida Urbana, cuyos intereses son contrarios a los de los propios demandantes.”

Esto es exactamente lo que hace el nuevo aviso. Al insistir en que entreguemos a los inquilinos un aviso que los dirige a esos sitios, el estado nos obliga a convertir a nuestros inquilinos en clientes de nuestros oponentes políticos. La única forma en que una orden así sería legal es si los sitios web fueran operados completamente por organizaciones no políticas, y no lo son.

Tal como está, esto viola los derechos de los propietarios bajo la Primera Enmienda. Las referencias obligatorias de este tipo, junto con la redacción que sugiere que los propietarios respaldan esos sitios, convierte esto en expresión forzada.

Hemos expresado nuestras preocupaciones al Departamento de Salud Pública de Massachusetts, instándolos a suspender el requisito de emitir el aviso hasta que la redacción pueda pasar por un período de aviso y comentarios, tal como lo hizo la propia normativa. Le pedimos al Departamento que emitiera una retractación dentro de siete días, cosa que no hicieron. Pedimos que iniciaran un período de aviso y comentarios dentro de 120 días. Preocupaciones como las nuestras deberían ser debidamente escuchadas y atendidas por el Departamento, pero puede ser necesario que obtengamos una orden judicial.

Mientras tanto, recomendamos que cumpla con la ley y entregue a sus nuevos inquilinos una copia del aviso, o lo publique, según se requiera. Pero cuando se lo presente, hágales saber que usted siempre está dispuesto a escuchar sus inquietudes tan pronto como surjan, y que con gusto las abordará lo antes posible.

Lo mantendremos al tanto sobre cualquier cambio en esta normativa, a medida que ocurra.

Preguntas frecuentes

Tras la actualización del formulario por parte del estado, recibimos algunas preguntas de los miembros. Aquí respondemos las principales.

P: Ustedes están celebrando una victoria con el estado, pero este formulario no parece una gran victoria. ¿A qué se refieren?

R: En general, este formulario no es bueno para los propietarios, porque guía a los inquilinos hacia quejas por condiciones. Pero la realidad es que el estado sí cambió su formulario en respuesta a que señaláramos el error. Ese es un cambio de política que sugerimos, y nos atribuimos el mérito de esa victoria, por pequeña que sea.

P: Incluso con las actualizaciones, el formulario del estado no dice específicamente que se deba tener una conversación. Solo dice “Si considera que las condiciones de su vivienda no son seguras o no son salubres y pueden violar el Código de Vivienda, debería informar primero a su propietario. Si su propietario no aborda adecuadamente estas inquietudes, entonces debería comunicarse con el departamento de salud local.”

R: Coincidimos en que podría haberse redactado con mayor claridad. Sin embargo, la frase clave aquí es “si su propietario no aborda adecuadamente estas inquietudes”. Esto no es tan ambiguo como puede parecer a primera vista.

Hay un proceso en la ley, Capítulo 239, Sección 8A. Este impone al inquilino la carga de demostrar que el propietario tenía conocimiento de los problemas de condiciones. Por más redacción que tenga el formulario, no representa ningún peligro para los propietarios. Los inquilinos deben demostrar que plantearon sus inquietudes a su propietario y que le dieron la oportunidad de solucionarlas. La Sección 8A es el “peligro” para los propietarios, porque permite que los inquilinos retengan el pago del alquiler, pero también es la protección frente a inquilinos que, de otro modo, podrían llegar a presentar reclamos infundados.