La iniciativa electoral sobre el control de alquileres queda fuera de las elecciones de 2026; aún se necesitan contribuciones

El 23 de junio, el Tribunal Judicial Supremo dejó sin efecto por inconstitucional la certificación de la fiscal general de la pregunta electoral sobre el control de alquileres. Ya no habrá una pregunta electoral ni se espera que haya un acuerdo de compromiso sobre el control de alquileres.

Este logro fue posible gracias a la cooperación entre MassLandlords, la campaña oficial de oposición a la iniciativa electoral —Housing for Massachusetts— y la Asociación Inmobiliaria del Gran Boston. Esta última aportó la mayor parte del financiamiento.

Se trata de una victoria enorme, pero tuvo un costo muy elevado: la parte de los gastos de litigio, publicidad e incidencia política que le correspondió asumir a MassLandlords superó el presupuesto previsto. Las proyecciones financieras de MassLandlords muestran cierta incertidumbre respecto de nuestra capacidad para cumplir con los compromisos del otoño.

Les pedimos a todos los propietarios que se hagan miembros y a todos los miembros que realicen una contribución como defensores de los derechos de propiedad. Queremos seguir defendiendo, de manera firme y pública, nuestra misión de crear mejores viviendas de alquiler, sin tener que hacer recortes.

Cómo invirtió MassLandlords para lograr esta victoria

Para nosotros, el control de alquileres era una batalla en la que había que darlo todo. Sabíamos que debíamos dedicar todos nuestros recursos a protegerlo a usted, su inversión y los hogares de sus inquilinos. Y eso fue exactamente lo que hicimos.

En diciembre pasado recorrimos Massachusetts para recaudar fondos destinados a esta lucha. Obtuvimos $72.000 en nuevas contribuciones, una cifra muy importante para los pequeños propietarios. Sin embargo, gastamos más de lo que recaudamos:

• Enero: materiales para realizar actividades de incidencia política en la Legislatura estatal con el objetivo de lograr un acuerdo financiado con recursos públicos: $13.000.
• Marzo: dos escritos amicus curiae: $93.000.
• Abril: la versión en español de RentControlHistory.com, además de servicios para los miembros, en previsión de una campaña para todo el mercado durante este otoño: $21.000.

Agotamos prácticamente todos nuestros recursos para esta lucha. ¡Pero mire todo lo que conseguimos!

Un documento falso y engañoso elaborado por la Asociación de Corporaciones de Desarrollo Comunitario de Massachusetts da a entender que MassLandlords, la Asociación Inmobiliaria del Gran Boston, NAIOP, MAR, SPOA y muchas otras organizaciones participaron en el proceso. Ninguna de esas organizaciones lo hizo. MassLandlords agregó el recuadro amarillo para destacar este punto. (Imagen: uso legítimo)

Una exención inadmisible para las instituciones religiosas

Se plantearon cuatro argumentos jurídicos en contra de la pregunta electoral:

• Permitía la apropiación (expropiación) de propiedad privada para un fin público sin compensación, algo que no puede hacerse mediante una iniciativa electoral.
• Eximía a las propiedades utilizadas con fines religiosos, pero la religión no puede ser objeto de una iniciativa electoral.
• Regulaba tanto la vivienda de alquiler a largo plazo como los alquileres vacacionales, cuando los distintos componentes de una iniciativa electoral deben estar relacionados entre sí. La vivienda permanente y los alquileres vacacionales no son la misma materia.
• Se habría presentado a los votantes con un resumen falso y engañoso.

Uno de estos argumentos ocupó un lugar central durante la audiencia: la religión. Y, al final, ese fue el argumento que el tribunal eligió como fundamento de su decisión.

El tribunal escribió:

«La Petición de Iniciativa 25-21 somete todas las "unidades de vivienda cubiertas" al control de alquileres. Sin embargo, la petición excluye varias categorías de propiedades residenciales de la definición de "unidades de vivienda cubiertas", entre ellas aquellas ubicadas en "instalaciones operadas exclusivamente con fines educativos, religiosos o sin fines de lucro..."».

Y añadió:

«La petición contiene disposiciones "relacionadas con la religión, las prácticas religiosas o las instituciones religiosas", en violación del artículo 48.»

Eso fue todo. Caso cerrado.

No hacía falta crear a "Nuestra Señora del Depósito de Garantía"

Si la exención religiosa hubiera llegado a convertirse en ley, MassLandlords podría haber recomendado a sus miembros que consideraran declarar a sus inquilinos que administraban sus propiedades con un propósito religioso para quedar exentos del control de alquileres. La ley no exigía que una iglesia fuera propietaria del inmueble, ni siquiera que la propiedad perteneciera a una organización sin fines de lucro. Bastaba con que la vivienda de alquiler se administrara con un propósito basado en la fe.

Después de todo, para administrar viviendas de alquiler en Massachusetts hace falta tener fe, ¿no?

Eso sí, habría sido necesario tener mucho cuidado de no sugerir ni dar a entender a los inquilinos que existía una preferencia por su religión. Lo único que habría debido manifestarse era que nosotros mismos administrábamos propiedades inmobiliarias con un propósito inspirado en nuestra fe.

Podría sostenerse que cualquier miembro que administrara viviendas por la convicción de hacer el bien actuaba con un propósito, o incluso con fe. Tal vez eso hubiera sido suficiente. Precisamente esa era la situación que los tribunales pretendían evitar.

Como señaló el tribunal:

«Para hacer cumplir la ley propuesta, la exención exigiría que el gobierno determinara si una instalación está "operada exclusivamente con fines... religiosos..." y, posteriormente, tomara una decisión de aplicación de la ley basándose en el propósito religioso de dicha instalación (o en su ausencia).»

La iniciativa electoral establecía que el propósito religioso bastaba, por sí solo, para quedar exento del control de alquileres, independientemente de que la entidad fuera o no una organización sin fines de lucro. Esto habría abierto la puerta a un complejo debate público sobre quién es religioso y quién no.

Por sorpresa, la religión fue el único argumento que analizó el tribunal. Ni siquiera consideró los otros tres. Esto significa que esos tres argumentos siguen disponibles para futuras impugnaciones. El propio tribunal lo dejó expresamente claro. La nota al pie número 6 de la sentencia señala:

«Dado el resultado al que hemos llegado, no abordamos los argumentos alternativos de los demandantes según los cuales la petición es incompatible con el derecho a recibir una compensación por la propiedad privada destinada al uso público, viola el requisito de unidad de materia del artículo 48 o contiene un resumen elaborado por la fiscal general que resulta injusto.»

En palabras de Tad Heuer, de Foley Hoag, abogado de MassLandlords en nuestro principal escrito amicus curiae:

«Esas cuestiones siguen vigentes y continúan representando problemas para cualquier futura iniciativa electoral que intente restablecer el control de alquileres.»

Sea cual sea el próximo paso de los promotores de esta iniciativa, hoy estamos más preparados que nunca.

Este correo electrónico de Andrea Park, del Instituto de Reforma Legal de Massachusetts, demuestra que los promotores de la iniciativa intentaron ocultar la verdad. (Licencia de la imagen: CC BY-SA 4.0 MassLandlords, Inc.)

¿Un duro revés para los promotores?

Es muy poco frecuente que un tribunal deje sin efecto una iniciativa electoral por incumplir de manera tan rotunda los requisitos legales. Lo habitual es que los jueces muestren deferencia hacia el proceso democrático: «¡Que decida la gente!».

El hecho de que la iniciativa sobre el control de alquileres haya sido anulada sin que el tribunal siquiera analizara tres de los cuatro argumentos presentados podría interpretarse como una dura crítica al enfoque adoptado por sus promotores. Si hubieran actuado de buena fe, este habría sido un motivo excesivamente técnico para impedir que la iniciativa llegara a las urnas. Pero los promotores no actuaron de buena fe.

Lo dijimos desde el primer día: estaban mintiendo e intentaban eliminar en secreto nuestro derecho a recibir una compensación.

Durante años hemos litigado contra la ciudad de Boston para sacar a la luz actividades de incidencia política indebidas y no divulgadas a favor del control de alquileres (por cierto, ganamos ese caso; próximamente publicaremos un artículo completo al respecto).

Phoebe Fischer-Groban, de la oficina de la fiscal general, nos indujo a presentar un testimonio insuficiente en agosto del año pasado. Cuando fue cuestionada, emitió una disculpa que, en realidad, no fue una disculpa.

Andrea Park, del Instituto de Reforma Legal de Massachusetts, intentó ocultar a los votantes que la iniciativa electoral eliminaría el derecho de los proveedores de vivienda a recibir una compensación. Cuando fue cuestionada, se negó a modificar el resumen.

Nathanael Shea, de la Asociación de Corporaciones de Desarrollo Comunitario de Massachusetts, distribuyó un documento sobre el control de alquileres en el que afirmaba que MassLandlords y otros grupos del sector inmobiliario respaldaban la propuesta, asegurando que «ninguna parte interesada había sido excluida». Cuando fue cuestionado, no respondió. Tampoco lo hizo la directora ejecutiva, Emily Haber.

Los promotores hicieron un mal trabajo de principio a fin. Su texto era deficiente. Mintieron repetidamente. Merecían este revés. Y, lo más importante, después de este fracaso, les resultará mucho más difícil recaudar fondos nuevamente.

Recordemos que, en 2024, una iniciativa electoral similar sobre el control de alquileres fue detenida porque no reunió la cantidad suficiente de firmas. Con esta, ya son dos intentos fallidos consecutivos.

Los promotores solo cuentan con dos verdaderas fortalezas:

• Pueden confiar en que muchas personas desconocen lo complejo que es este tema y, por lo tanto, podrían votar a favor del control de alquileres sin comprender sus consecuencias no deseadas.
• Realizan actividades de incidencia política sin rendir cuentas, utilizando fondos exentos de impuestos como organizaciones benéficas 501(c)(3) y gastándolos sin presentar los informes correspondientes. Esto constituye una violación de las ordenanzas municipales, de la legislación estatal y de la normativa tributaria federal.

¿Quién pondrá de manifiesto el incumplimiento de estas organizaciones o equilibrará las condiciones para los pequeños propietarios, si no lo hace MassLandlords? Nuestra misión es crear mejores viviendas de alquiler. Ha llegado el momento de apartar a esos otros grupos del camino.

Podríamos haber ganado de todos modos

Incluso sin esta decisión judicial, vale la pena señalar que estábamos preparados para ganar la campaña electoral estatal de cualquier manera. Encuestas internas realizadas para la campaña Housing for Massachusetts indicaban que el apoyo al control de alquileres en todo el estado había caído aproximadamente 17 puntos desde el otoño pasado: de alrededor del 65 % a cerca del 48 % de intención de voto favorable, mientras crecía el número de votantes que ya había decidido votar «no».

Haga una contribución. La sugerencia es de $80 por miembro, o cualquier monto superior que considere posible aportar.

¿Todavía no es miembro? Únase a MassLandlords.

Derrotar el control de alquileres con recursos tan limitados demuestra de lo que somos capaces. Imagine todo lo que podríamos conseguir con un mayor respaldo. Hagamos de Massachusetts el mejor lugar tanto para ser propietario como para alquilar una vivienda. Exijamos que las organizaciones sin fines de lucro rindan cuentas. Y construyamos, de una vez por todas, las viviendas de alquiler que esas organizaciones dicen querer con tanta urgencia. La próxima vez, la detendremos incluso antes de que empiece.