El proceso de desalojo en Massachusetts

En Massachusetts, un desalojo judicial de un inquilino puede ser costoso y llevar mucho tiempo. El proceso judicial de desalojo en Massachusetts se denomina “proceso sumario”. El objetivo de un desalojo es que el propietario recupere la posesión de la unidad de alquiler. A menudo, existen alternativas al desalojo para recuperar la posesión del inmueble alquilado.

Sin embargo, en algunos casos, un desalojo judicial es la única opción. Nunca intente hacer un desalojo por cuenta propia. Los desalojos unilaterales son totalmente ilegales. Nunca puede cambiar las cerraduras, cortar los servicios públicos ni dañar el inmueble alquilado para intentar obligar a los inquilinos a irse.

Cuando el desalojo es su única opción

A continuación, encontrará un resumen del proceso de desalojo en Massachusetts, también conocido como proceso sumario.

Ejemplo de desalojo por falta de pago

No hay dos desalojos exactamente iguales. Este ejemplo de falta de pago le dará una idea de los principales hitos de un desalojo. Su situación será distinta.

En este ejemplo, asumimos el “mejor de los casos”, lo que significa que todas las partes actúan en su propio interés y que el proceso avanza lo más rápido posible, sin demoras extraordinarias.

Algunos propietarios pueden sentirse tentados a cobrar un cargo por pago tardío por el alquiler vencido en lugar de iniciar el proceso de desalojo. Pregúntese si eso realmente ayuda. Para empezar, es ilegal cobrar un cargo por pago tardío antes de que el alquiler tenga 30 días de atraso, pero usted puede iniciar un desalojo apenas el alquiler tenga un día de atraso. Además, agregar un cargo por pago tardío no garantiza que sus inquilinos vayan a pagar el alquiler, ni tampoco el cargo por pago tardío, y probablemente solo sirva para aumentar su deuda habitacional. Como verá en la siguiente cronología, iniciar el proceso de desalojo siempre es una buena idea como plan B; usted puede negociar e incentivar alternativas en paralelo.

Este escenario de desalojo por falta de pago comienza en noviembre. El alquiler del apartamento es de $1.450 por mes y se trata de una tenencia a voluntad.

Falta de pago del alquiler

El 1 de noviembre, el inquilino le envía una disculpa. Le explica todo lo que está pasando en su vida. Le dice que, de algún modo, va a conseguir el dinero del alquiler y le pide que espere.

¿Debería esperar para comenzar el desalojo?

Usted no tiene obligación de esperar para entregar un aviso de desalojo, salvo que ese período de gracia esté incluido en el contrato de alquiler. En Massachusetts, el alquiler entra en mora al día siguiente de su vencimiento si no se paga. Usted puede optar por darle a su inquilino un período de gracia, pero eso no es obligatorio, y no lo recomendamos. Si su inquilino reúne los requisitos para recibir servicios sociales, esperar no ayuda a nadie; muchos servicios dependen de que el caso llegue a los tribunales.

Para este escenario, digamos que se trata de un inquilino que usted quiere conservar y decide darle un período de gracia. Espera nueve días más, hasta el 10 de noviembre. Los inquilinos no dicen nada. Usted cree que van a tener que volver a vivir con su familia, pero han dejado de responder los mensajes de texto. Decide comenzar el desalojo entregando un aviso de desalojo.

Casi todos los tipos de desalojo requieren que usted entregue a su inquilino un aviso de desalojo para iniciar el proceso. El aviso que debe usar depende de su situación. Para este ejemplo, le recomendamos usar un aviso de 30 días. Un aviso de 30 días cubrirá las obligaciones legales cualquiera sea la situación. Por ejemplo, una disposición de la Ley CARES todavía exige un aviso de desalojo de 30 días para toda propiedad cubierta, es decir, propiedades cuya hipoteca esté respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac.

(Esto significa que debe tener especial cuidado alrededor del mes de febrero: si está planeando decirles a sus inquilinos que deben desocupar para el 1 de marzo, ese aviso tendrá que enviarse a fines de enero para que usted cumpla con la ley).

Le recomendamos 1) consultar nuestros formularios de aviso de desalojo para usar el que corresponda a su situación; y 2) contratar a un abogado desde el principio, antes de comenzar el proceso.

La manera más segura de entregar un aviso de desalojo es contratar a un agente judicial, lo que costará alrededor de $55. Usted mismo puede entregarlo en persona, pero un agente judicial le brinda un tercero independiente que puede dar fe de que el aviso se entregó correctamente.

La entrega de avisos y muchos actos procesales solo puede hacerse en días de semana. Usted programa la entrega de su aviso para el lunes 11 de noviembre. (Este ejemplo utiliza el calendario de un año anterior únicamente con fines ilustrativos; es probable que los días específicos de la semana no coincidan con el año en curso).

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Avisos de desalojo: formulario de atestación

Si usted inicia el desalojo por falta de pago, debe incluir, junto con su aviso de desalojo, un formulario estatal especial llamado Formulario adjunto de aviso de desalojo.

También pueden exigirse formularios especiales de la ciudad, por ejemplo, en Boston, Cambridge, Somerville y otras.

Avisos de desalojo: entrega y redacción

Planifique entregar un solo aviso y aténgase a él. Asegúrese de enumerar en ese aviso todas las razones por las que está desalojando al inquilino. Como este ejemplo es por falta de pago, usted lo indicaría en el aviso. (Pero si, en un escenario diferente, temiera que estuvieran vendiendo drogas, debería usar un aviso con causa e incluir la venta de drogas y la falta de pago como dos causas separadas. Solo la información que usted incluya en ese aviso podrá discutirse ante el juez, así que asegúrese de no omitir nada que piense usar como fundamento del desalojo).

Si usted entrega el aviso por falta de pago y su inquilino le ofrece el pago total, acéptelo. Según la ley, los inquilinos tienen el “derecho a subsanar”, es decir, a ponerse al día con la deuda pendiente. Existen pequeñas diferencias legales entre los inquilinos con contrato a plazo fijo y los inquilinos a voluntad.

El inquilino a voluntad de este ejemplo puede detener el proceso de desalojo pagando el monto del alquiler adeudado dentro de los 10 días de haber recibido el aviso de desalojo. Solo se le permite ejercer el derecho a subsanar una vez dentro de cualquier período de 12 meses. (Un inquilino con contrato a plazo fijo también tendría derecho a subsanar pagando todo el alquiler adeudado, más intereses y los costos judiciales del propietario, en cualquier momento hasta la fecha en que deba presentar su contestación. Los inquilinos con contrato a plazo fijo no tienen límite en la cantidad de veces que pueden subsanar).

Una vez vencido el plazo del derecho a subsanar, acepte el alquiler si quiere conservar al inquilino, porque eso pondrá fin al desalojo. Si este es un problema recurrente para usted, no acepte el alquiler.

Sin embargo, si su inquilino le ofrece pagos parciales, usted debería aceptarlos “solo por uso y ocupación”, y dejar constancia de que el alquiler atrasado sigue adeudado. Deje constancia por escrito y anótelo en cualquier cheque que reciba. Los pagos por uso y ocupación le permiten cobrar sin poner fin al desalojo y también ayudan al inquilino a contener su deuda habitacional.

Entregue una citación al inquilino.

El período de aviso termina a partir de la medianoche del jueves 12 de diciembre (el 11 de diciembre es el día 30 del aviso después de que el agente judicial entregó su aviso el 11 de noviembre).

En nuestro ejemplo, supongamos que su inquilino no se ha mudado en respuesta al aviso de desalojo de 30 días. Por lo tanto, su siguiente paso es entregar una "citación y demanda del proceso sumario", el término técnico para la presentación del desalojo. Usted vuelve a contratar al agente judicial (a diferencia del aviso de desalojo, aquí debe contratar a un agente judicial o alguacil). Ese mismo día, el agente judicial entrega la citación a su inquilino (este ejemplo es un poco acelerado; en realidad, la entrega probablemente llevaría uno o dos días). Este aviso oficial le costará $150 en total. Luego, usted presenta la citación ante el tribunal.

Presentación electrónica de desalojos

Usted puede presentar su citación en forma electrónica si se representa a sí mismo ante el tribunal, y los tribunales prefieren que la presente de forma electrónica, así que conviene aprender a usar ese sistema. Para los abogados y todas las partes representadas por abogados, en Massachusetts es obligatorio que los formularios de desalojo se presenten en forma electrónica ante el tribunal.

Sin embargo, en los desalojos, cierta documentación física es legalmente obligatoria. Por ejemplo, los avisos deben estar en papel (o, mejor dicho, los avisos electrónicos son difíciles de probar como debidamente entregados). Por eso, al presentar en forma electrónica, usted debe incluir una declaración jurada de cumplimiento. Esta declaración jurada informa al tribunal que usted, o su abogado, presentó su proceso sumario mediante el sistema de presentación electrónica y que entregó a sus inquilinos el aviso y la correspondiente citación y demanda en papel. Cuando firma y presenta la declaración jurada, también le está prometiendo al tribunal que llevará el aviso original y la citación y demanda a la fecha de audiencia, y que proporcionará al demandado copias de esa documentación si las solicita.

Como en todo proceso judicial, consulte con su abogado antes de seguir adelante.

Fecha de ingreso al tribunal

Si el inquilino se muda inmediatamente en este punto, su costo mínimo para desalojarlo sería de $3.105, incluyendo el alquiler perdido de noviembre y diciembre, más los cargos del agente judicial.

Usted debe presentar la causa de modo que el lunes correspondiente a la presentación no sea posterior a 30 días desde la entrega de la citación. (Si no cumple este plazo, su caso se termina). A este lunes se lo denomina “fecha de ingreso al tribunal”. Además, la fecha de ingreso al tribunal no puede ser anterior a 7 días desde la entrega. Para este ejemplo, si usted presentó el 12 de diciembre, inmediatamente después de la entrega, la primera fecha de ingreso al tribunal disponible es el 23 de diciembre. Ese es el siguiente lunes ubicado al menos 7 días después.

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Entregue al inquilino la notificación del evento judicial de nivel uno.

Los casos de desalojo en Massachusetts siguen un proceso judicial de dos niveles. Los eventos judiciales de nivel uno, también conocidos como conferencias preliminares con un especialista en vivienda, son una etapa inicial que ayuda a ambas partes a explorar soluciones, como asistencia para el alquiler, mediación y otras alternativas que podrían evitar nuevas acciones judiciales.

Según las reglas judiciales, el evento de nivel uno debe programarse dentro de los 30 a 60 días posteriores a la fecha de ingreso al tribunal. Para nuestro ejemplo, usaremos el 21 de enero como fecha del evento de nivel uno. Usted recibirá la notificación de la fecha de nivel uno dentro de “siete días calendario” posteriores a su fecha de ingreso al tribunal. Teniendo en cuenta que es la semana de Navidad, asumiremos los siete días completos, lo que significa que usted recibe la fecha, hora y lugar de su evento de nivel uno el 30 de diciembre. Una vez programada y comunicada la fecha judicial de nivel uno, usted debe notificar a su inquilino no más tarde de 14 días antes de la fecha del evento, lo que exige informarlo antes del 7 de enero. Para esta entrega, debe contratar a un agente judicial, lo que implica otro cargo de $55. (Para quienes estén llevando la cuenta, esto equivale a tres visitas del agente judicial antes incluso de llegar al tribunal).

El evento de nivel uno es una mediación. Cualquier acuerdo alcanzado con los inquilinos durante el nivel uno será legalmente vinculante. La asistencia es obligatoria tanto para el propietario como para el inquilino. El tribunal declarará en rebeldía a los inquilinos que no comparezcan. Su caso será desestimado si usted no comparece.

El evento de nivel dos es un juicio, en caso de que el evento de nivel uno no resuelva el caso. Este se programará dos semanas después del evento de nivel uno, el 4 de febrero en nuestro ejemplo. Si no se llega a un acuerdo, la notificación del evento de nivel dos se proporcionará a ambas partes al finalizar el evento de nivel uno.

Por favor, contrate a un abogado antes de entregar un aviso. Este diagrama que indica “contratar a un abogado” a mitad del proceso señala el momento en que, en nuestro ejemplo, este propietario hipotético decide hacerlo. Usted debería hacerlo antes de empezar. Su abogado puede detectar y abordar muchos errores fácilmente evitables antes de que usted se exponga a contrademandas. ¡Un abogado incluso podría evitar que usted tenga que ir a los tribunales! Derivado de un calendario con licencia de OldCalendars.com.

Su inquilino puede presentar una contestación y/o solicitar intercambio de pruebas.

Los inquilinos pueden presentar una contestación a la citación judicial. La contestación debe ser recibida por el tribunal a más tardar tres días antes de la fecha del evento de nivel uno. Pueden exponer su defensa y/o presentar contrademandas contra el propietario.

Hay cuatro defensas principales del inquilino: 1) garantía implícita de habitabilidad (su vivienda no es apta para habitar); 2) derecho al disfrute pacífico; 3) ley sobre depósito de garantía; y 4) Capítulo 93A, prácticas desleales y engañosas. También son posibles otras defensas.

También pueden solicitar intercambio de pruebas al propietario. Esta solicitud debe presentarse tres días antes de la fecha del evento judicial de nivel uno. El intercambio de pruebas puede obligar a los propietarios a exhibir determinados archivos al inquilino, incluidos registros de alquileres, prueba del cumplimiento de la ley sobre depósito de garantía, contratos de alquiler, pólizas de seguro y otros registros.

Con el intercambio de pruebas, ocurren dos cosas:

• Usted decide contratar a un abogado, una idea muy sensata una vez que se solicita intercambio de pruebas; en realidad, debería haber contratado uno antes de entregar el aviso. El abogado costará al menos $1.000.
• La fecha del juicio se retrasa dos semanas.

Sin intercambio de pruebas, asumiremos la regla de dos semanas, con fecha de juicio el 4 de febrero.

Su inquilino puede solicitar RAFT.

En cualquier momento durante el proceso de desalojo, su inquilino puede solicitar asistencia para el alquiler, o asistencia para familias en transición (RAFT, por sus siglas en inglés). Debido a una ley aprobada durante el Covid, que sigue vigente, los tribunales deben suspender los casos de desalojo mientras esté pendiente una solicitud de asistencia para el alquiler del inquilino, por lo que esta acción causará una demora adicional.

Si se aprueba la asistencia para el alquiler, eso puede resolver el asunto. Usted recibirá el alquiler adeudado y la tenencia morosa del inquilino quedará subsanada. El monto de la asistencia para el alquiler puede no cubrir todo el alquiler adeudado. En ese caso, usted tendrá la opción de perdonar el monto adeudado, negociar un plan de pago del saldo restante, o volver a empezar con el desalojo u otras alternativas.

Si se deniega la solicitud, el desalojo puede continuar, con una fecha de juicio retrasada, digamos, otras tres semanas.

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Asista al juicio.

Su inquilino solicitó RAFT el día en que estaba programado el juicio, el 4 de febrero. Su evento de nivel dos, es decir, el juicio, se retrasó. El RAFT fue denegado tres semanas después, un plazo de respuesta típico, el 25 de febrero. Su abogado presentó una moción para reprogramar el juicio. Esa moción fue concedida, y el juicio se programó para la siguiente fecha disponible, dos semanas después, el 13 de marzo. Usted y su inquilino pasan ese día en el tribunal de vivienda.

Con el alquiler de febrero impago y una fecha judicial fijada para mediados de marzo, usted ya acumula cinco meses de alquiler perdido, más los honorarios del abogado y los costos judiciales, lo que eleva sus costos totales a $8.510.

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Termina la apelación

Si usted gana el caso de desalojo en el juicio, el inquilino tiene 10 días para apelar. Ese período vence el 23 de marzo, supondremos que usted hizo un buen trabajo y que el inquilino y su abogado deciden no apelar.

Moción de ejecución

Una vez dictada la sentencia y si no se presenta apelación, usted puede obtener una moción de ejecución. Esto es necesario para hacer cumplir el desalojo. Como el plazo de apelación de su inquilino terminó un sábado, su moción de ejecución se concede el lunes 25 de marzo.

Una vez concedida la moción, normalmente dentro de unos pocos días, usted puede volver a contratar al agente judicial para que entregue el aviso de ejecución.

Aviso final de 48 horas

Opción uno de ejecución: incentivar la mudanza del inquilino.

En este punto, usted podría decirles a los inquilinos que serán retirados físicamente del inmueble a menos que se vayan por su cuenta. Eso podría impulsar a los inquilinos a mudarse voluntariamente.

Lo más probable es que, si no se han ido a esta altura, a fines de marzo, no vayan a hacerlo. No recomendamos esperar a que se vayan.

Opción dos de ejecución: iniciar el desalojo físico.

Contrate al agente judicial para que entregue un aviso formal. Tendrá que coordinar con el agente judicial y con la empresa de mudanzas. El aviso debe otorgar 48 horas.

El agente judicial entrega el aviso de ejecución el miércoles por la tarde, 27 de marzo. Esto significa que el aviso de 48 horas vencerá el viernes por la tarde, probablemente demasiado tarde para coordinar la presencia de la empresa de mudanzas y del agente judicial. El día del desalojo pasa al lunes 1 de abril, con otro mes de alquiler perdido.

Según una empresa de mudanzas para desalojos con la que hablamos, aproximadamente la mitad de los inquilinos se irán por su cuenta en este punto. No piense que la “opción uno” anterior vale la pena intentarla: los inquilinos que se van por su cuenta lo hacen porque el proceso legal final, con aviso oficial completo, ya está en marcha.

Tenga en cuenta que, según la disponibilidad de las empresas de mudanzas, la remoción física puede demorar semanas en programarse.

Ejecución del desalojo: día del desalojo físico

Los desalojos se realizan de lunes a viernes, excepto los feriados. Usted, o su representante autorizado, deberá estar presente, junto con la empresa de mudanzas y un alguacil o agente judicial, para iniciar el procedimiento. Usted podrá cambiar las cerraduras una vez que se hayan retirado las pertenencias del inquilino.

Solo puede contratarse una empresa de mudanzas con licencia, afianzada y asegurada para una mudanza por desalojo.

La empresa de mudanzas probablemente costará al menos $1.000. Compare precios. Algunas empresas han cobrado tan solo $500 por habitación; otras tienen mínimos de $3.000. El agente judicial o alguacil costará alrededor de $300. El guardado de las pertenencias del inquilino, si este no ha elegido una nueva residencia, costará al menos $750.

Al calcular el presupuesto para un desalojo, también conviene reservar $350 para exterminación de insectos y por lo menos otro tanto para limpieza, por si el apartamento queda en muy malas condiciones.

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Costos totales y tiempo total

En este escenario, el alquiler perdido, seis meses, fue de $8.700, los costos previos al juicio fueron de $260, los costos del juicio fueron de al menos $1.000, y los costos posteriores al juicio fueron de más de $2.400. Sus pérdidas totales superan ampliamente las cinco cifras.

El tiempo calendario fue de 154 días desde el primer impago hasta la mudanza y almacenamiento legal de las pertenencias. Suponemos que el inquilino aprovechó al máximo sus recursos legales básicos. Sin embargo, este escenario supone un plazo más corto del que realmente podría darse. Por ejemplo, si el evento de nivel uno se programara a 60 días en vez de 30, o si su inquilino solicitara RAFT varias veces, este desalojo podría prolongarse de manera indefinida.

En un desalojo real, el juez también podría imponer demoras adicionales por razones de dificultad o porque alguien cometió errores en la documentación. Ante la duda, contrate a un abogado.

Alternativa: Acuerdo de pago en efectivo por llaves

Teniendo en cuenta la considerable cantidad de dinero y tiempo que puede costarle un desalojo, el acuerdo de pago en efectivo por llaves es una alternativa al tribunal que puede beneficiar tanto a usted como a su inquilino. Si prevé una larga batalla legal y una remoción antes de poder desalojar, ofrecerle a su inquilino un incentivo económico para que se vaya puede ahorrarle dinero y permitirle volver a alquilar su unidad.

En esencia, ofrecer “pago en efectivo por llaves” significa que usted acepta no demandar a su inquilino, y su inquilino acepta dejar la unidad, entregarle las llaves y no llevarlo a usted a los tribunales. Esto es completamente legal y puede ahorrarle mucho dinero. Recuerde que, incluso si gana en los tribunales, puede ser imposible recuperar el alquiler atrasado de los inquilinos.

En nuestro ejemplo, si usted le pagara a su inquilino, digamos, $5.000 a principios de noviembre y este aceptara mudarse, usted saldría muy beneficiado en comparación con un desalojo. Perdería los $5.000 más el alquiler de noviembre, $1.450, para un total de $6.450. Pero, asumiendo que consiguiera un inquilino para diciembre, podría restar otros cinco meses de alquiler a sus pérdidas en un desalojo judicial, además de los honorarios del abogado y del agente judicial, para un ahorro neto de más de $5.000.

Si hace pago en efectivo por llaves, páguele al inquilino después de que le entregue las llaves y usted confirme que la unidad de alquiler está vacía. Puede que no le agrade el estado de la unidad. Recuerde que el objetivo es recuperar la posesión. Usted puede arreglar la unidad y seguir adelante con el próximo inquilino. Esta entrevista de 2018 con dos propietarios experimentados analiza las ventajas del acuerdo de pago en efectivo por llaves, entre otros temas.

Realidades del desalojo

A veces, el desalojo es la única opción. Pero si planea ir a los tribunales para desalojar a su inquilino, asegúrese muy bien de haber administrado su tenencia y la unidad de alquiler al pie de la letra de la ley. Hay innumerables obstáculos durante el proceso de desalojo que pueden hacer que este salga mal. ¿Cumplió la unidad de alquiler con el código sanitario estatal durante toda la tenencia? ¿Administró el depósito de garantía de acuerdo con la ley? ¿Manejó las quejas de manera razonable y oportuna? Un inquilino astuto, o uno que recurra a defensores legales, podría explotar vulnerabilidades legales para debilitar su caso de desalojo, con resultados desastrosos.

Nuestro consejo antes de avanzar con un desalojo: revise esta página, conozca las leyes de desalojo de Massachusetts y contrate a un abogado.

Ejemplo de acuerdo de sentencia

Consejos para inquilinos

Enlaces externos

• • La mayoría de las leyes de desalojo de Massachusetts, MGL Ch 186
  • Retención del alquiler, violencia doméstica y otras leyes especiales de desalojo, MGL Ch 239
  • Lista de empresas de mudanza y almacenamiento afianzadas en Massachusetts