Evaluación del Solicitante
Un sistema de puntaje crea un conjunto objetivo de criterios que le permite rechazar con seguridad a candidatos no calificados sin temor a enfrentar acusaciones de discriminación.
Es muy importante revisar el sistema de puntaje y adaptarlo a las necesidades de su negocio. Algunos arrendadores administran negocios rentables alquilando a personas tan vulnerables que ni siquiera cuentan con vales de vivienda (Sección 8). Otros requieren inquilinos con crédito impecable para apartamentos de lujo. Ajuste su sistema de puntaje de acuerdo con la forma en que usted opera.
También resulta fundamental personalizar sus criterios de descalificación. Quizás las camas de agua están permitidas en su inmueble. Quizás usted esté dispuesto a aceptar a un inquilino que haya proporcionado información falsa. Nuestra recomendación es que mantenga nuestras descalificaciones predeterminadas hasta que tenga más experiencia. Una cama de agua tamaño king contiene 300 galones de agua, suficiente para destruir un piso y los pisos inferiores; además, si la persona miente ahora, es probable que vuelva a mentir más adelante, cuando ya tenga posesión de su apartamento.
Sea cual sea su decisión, establezca su sistema de puntaje antes de comenzar a evaluar solicitudes y aplique el mismo sistema a cada nuevo solicitante. Si necesita modificar el proceso, hágalo y registre la fecha del cambio. Todas las solicitudes presentadas después de ese momento deberán evaluarse con el nuevo sistema. De lo contrario, usted podría parecer discriminatorio.
El sistema de puntaje predeterminado que se presenta aquí hace que la clasificación sea exigente, aunque aún posible, para que personas con barreras de vivienda puedan calificar si cuentan con factores compensatorios positivos en su historial.
Si un inquilino obtiene muy pocos puntos, usted debería explicarle la situación y ayudarle a obtener más. Por ejemplo, nuestra solicitud de alquiler pregunta si, ante una dificultad económica temporal, el solicitante podría pedir dinero prestado a alguien. El nombre por sí solo no es suficiente, pero si la persona que mencionan tiene bienes y acepta firmar como coarrendante, la solicitud se fortalece considerablemente. De este modo, usted puede evaluar cuán receptivo y cooperador es el solicitante, cuánto le interesa el apartamento y si es posible trabajar juntos para resolver problemas compartidos.
FAQ: Si mi alquiler incluye los servicios públicos, ¿debería considerar aceptar una razón alquiler-ingresos más baja?
¡Buena pregunta! Todos nuestros formularios de alquiler deben considerarse como un punto de partida que cada arrendador debe adaptar a su situación particular. Por ejemplo, muchos de nuestros arrendadores alquilan con una razón menor a tres veces el alquiler si el solicitante tiene un buen puntaje crediticio.
Si su alquiler incluye los servicios públicos, tal vez quiera tenerlo en cuenta al decidir si el solicitante tiene la capacidad suficiente para pagar, especialmente al aplicar nuestro sistema de puntos en el formulario de calificación.
Revisiones
- v13.1
- Se añadieron descalificadores por molestias comerciales.
- Revisión sustancial del control de historial judicial como resguardo ante el sellado de desalojos.
- Incremento en la dificultad de la solicitud basado en el aumento de 2 a 3 veces en las duraciones medias y del percentil 95 de los casos judiciales desde la pandemia.
- Se añadió aprobación automática para un coarrendante que posea bienes raíces locales y complete ciertas acciones.
- v12
- ¿CAPACIDAD SUFICIENTE PARA PAGAR? Ingreso bruto dividido por el alquiler es mayor que 3.6, contando a todos los aportantes.
- Ahora se omite ¿NO SOBREPASA SUS POSIBILIDADES? si el ingreso disponible aumenta más rápido que el alquiler.
- Se añadió una nota sobre verificaciones y la diferencia entre puntaje tentativo y puntaje final.
- Se otorgan 10 puntos por ¿CAPACIDAD ESTABLE PARA PAGAR? solo si la capacidad previa de pago es ampliamente similar.
- v11
- Modificaciones sustanciales a los valores predeterminados siguiendo las mejores prácticas y la orientación sobre igualdad de oportunidades en la vivienda:
- Con respecto a desalojos: se separaron desalojos por causa y por falta de pago de los desalojos “sin culpa”, excepto cuando el arrendador anterior alegue intimidación de testigos o razón similar para iniciar un caso “sin culpa”.
- Se invitó a un desglose detallado de los tipos de casos judiciales y sus resultados.
- Se ofreció crédito positivo por planes de pago exitosos con el arrendador anterior o por haber satisfecho todas las sentencias pasadas.
- Con respecto a drogas: se aclaró que HUD permite la descalificación únicamente por condena por fabricación o distribución (no por posesión).
- Con respecto a incendio premeditado: se aclaró que es una descalificación permanente. Si usted ofrece construcción completa de cemento y varilla (algo poco común), debería eliminar este descalificador.
- Con respecto a ocupación legal: se aclaró que deben usarse los requisitos de pies cuadrados (no la cantidad de habitaciones).
- Con respecto a posible acaparamiento: se añadió una exención por acomodo razonable (por ejemplo, si la persona está en tratamiento).
- Con respecto a subsidios de alquiler: se aclaró que, especialmente en la Sección 8, en ocasiones es necesario renunciar a pruebas de ingresos o a la duración prevista del contrato de arrendamiento.
- Con respecto a espacios en blanco: se proporcionó orientación para ayudar a los solicitantes a alcanzar puntajes aprobatorios.
- Con respecto a crédito compensatorio: se permitió definir explícitamente un alquiler más alto para compensar riesgos en otras áreas.
- Con respecto a sobrepasar posibilidades: se simplificaron los límites.
- Se realizaron mejoras generales de formato.
- v9 a v10
- Uso interno.
- v8
- Se añadió un recordatorio sobre la necesidad de verificar condenas.
- Se aclaró que las condenas por sí solas no pueden utilizarse como motivo de descalificación, siguiendo la actualización de la guía de HUD del 4 de abril de 2016. Se utilizaron los límites aplicados en muchas autoridades de vivienda (5 años) para drogas ilegales, delitos violentos o delitos sexuales de Clase 2 o 3.
- Se aclaró que se aceptan otras formas de documentación, además de las notas médicas, para animales de servicio o animales de apoyo emocional.
- v7
- No publicado.
- v6
- Primera versión.
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MassLandlords es una organización sin fines de lucro dedicada a ayudar a los propietarios a alquilar sus inmuebles. Hacemos todo lo posible, pero no podemos garantizar que estos formularios siempre funcionen. Ofrecemos información legal, pero nunca asesoría específica para su situación. Nada en este sitio pretende crear una relación abogado-cliente. Le recomendamos consultar con un abogado.
Revisiones
- v2.1
- Primera versión publicada.
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