Calificador de Solicitantes, Estudiantes Internacionales

Por Eric Weld, MassLandlords, Inc.

Alquilar a estudiantes internacionales —de los cuales hay decenas de miles en Massachusetts— suele presentar desafíos durante la etapa de evaluación, especialmente cuando la documentación es difícil de verificar o interpretar, las referencias dentro de Estados Unidos no existen, y la información personal es complicada de corroborar.

Los estudiantes internacionales pueden ser inquilinos de excelente calidad, y pasar por alto ese sector del mercado no sería una decisión acertada en un estado con tanta presencia universitaria. Sin embargo, los estudiantes que llegan desde el extranjero suelen contar con un conjunto distinto de credenciales que los ciudadanos estadounidenses, y un proceso de evaluación eficaz debe tener esto en consideración.

Más de 63.000 estudiantes provenientes de otros países llegan a Massachusetts cada año —33.000 al área de Boston—, y muchos buscan alquileres.

La pandemia de COVID-19 y sus consecuencias siguen impactando, y continuarán impactando, el mercado de alquiler para estudiantes internacionales en Massachusetts. Aun así, para quienes viajen a Estados Unidos este año y en los siguientes, estos principios de evaluación siguen plenamente vigentes.

Calificador de Hogares de Estudiantes Internacionales de MassLandlords

Para abordar los desafíos específicos que conlleva evaluar a estudiantes internacionales, MassLandlords preparó un Calificador de Hogares de Estudiantes Internacionales diseñado para guiar a los propietarios a través de este proceso.

El formulario reconoce que los estudiantes internacionales tal vez no puedan demostrar ingresos estables ni historial de alquiler, y que su información crediticia puede ser difícil de verificar. También reconoce que las referencias fuera de Estados Unidos pueden ser difíciles de contactar, pueden no hablar un idioma que usted entienda, y pueden ser más complicadas de autenticar.

En lugar de eso, el calificador trabaja con la documentación y los activos verificables que estos solicitantes sí pueden presentar. En vez de referencias de arrendadores anteriores, evalúa la calidad de los cosignatarios del solicitante dentro de Estados Unidos. Y en lugar de estados de cuenta bancarios o constancias de empleo, solicita la verificación de préstamos estudiantiles emitidos por la institución educativa del solicitante y los ahorros que tanto el solicitante como su cosignatario tengan en Estados Unidos.

Evitar Denuncias por Discriminación

El objetivo del calificador es ayudar a evitar inquilinos problemáticos —y los costos elevados y complicaciones que eso conlleva— mediante un sistema numérico que reduce la subjetividad y disminuye la posibilidad de errores.

También ayuda a evitar que el propietario formule preguntas que, aunque sean inocentes, puedan interpretarse como discriminatorias y derivar en una denuncia ante la Comisión contra la Discriminación de Massachusetts (MCAD).

Según la Ley de Derechos Civiles de 1968, los propietarios no pueden considerar el origen nacional en una solicitud de alquiler, entre otras clases protegidas, ni pueden aplicar condiciones distintas debido a la nacionalidad.

Es fundamental que todos los solicitantes —ciudadanos estadounidenses o estudiantes extranjeros— reciban la misma solicitud y sean evaluados con los mismos estándares.

Los calificadores de MassLandlords no prueban en ningún caso el estatus migratorio del solicitante.
Sin embargo, si un estudiante internacional aprueba el calificador mediante cartas de admisión o becas (que otorgan los puntajes más altos), eso implica que obtuvo una visa F-1 que lo autoriza a estar en Estados Unidos. (La admisión en una institución acreditada de Estados Unidos es un requisito indispensable para obtener una visa F-1.)

Asignación de Puntajes

Tal como sucede con el Calificador Estándar de Solicitantes, el calificador para estudiantes internacionales asigna puntos según las credenciales del solicitante. Por ejemplo, un estudiante internacional recibe 10 puntos si está inscrito en un programa de posgrado, frente a 0 puntos si cursa estudios de grado. Los estudiantes de posgrado —nacionales o extranjeros— suelen ser más maduros y comprometidos, lo que generalmente se traduce en inquilinos de mayor calidad, salvo algunas excepciones como ciertos programas de negocios.

Un solicitante internacional obtiene 80 puntos (aprobación automática) si presenta un cosignatario propietario de un inmueble en Massachusetts y que a su vez apruebe el calificador estándar. Si el cosignatario posee un inmueble en otro estado del país y también aprueba el calificador estándar, el solicitante recibe 30 puntos. Si el cosignatario es residente estadounidense sin propiedad, obtiene 20 puntos.

El objetivo es alcanzar 80 puntos. Una puntuación inferior significa que el solicitante no califica. Aun así, se recomienda que los propietarios trabajen de buena fe para ayudar al solicitante a mejorar su puntaje antes de rechazarlo.

El formulario también incluye criterios de descalificación inmediata, similares a los del calificador estándar. Estos criterios pueden modificarse, pero se recomienda usar los predeterminados hasta adquirir experiencia con estudiantes internacionales.

Según el formulario, un solicitante queda descalificado si proporciona información falsa; si no puede pagar el depósito de seguridad, primer mes y último mes en fondos liquidados antes de mudarse; o si aún no ha llegado al país y desea alquilar sin ver la unidad. Otros motivos incluyen omitir información crítica, poseer una cama de agua o acuario, o pretender alojar a más personas de las permitidas legalmente.

Para solicitantes extranjeros específicamente: verifique el nombre en la lista de sanciones de la Oficina de Control de Activos Extranjeros (OFAC), disponible en sanctionssearch.ofac.treas.gov. Si el nombre aparece con un puntaje de 90 o más, se requiere investigación adicional para confirmar si se trata del mismo individuo. Si la coincidencia es alta, la descalificación es automática y definitiva.

Los estudiantes internacionales deben recibir una carta de admisión de una institución acreditada en Estados Unidos para poder obtener una visa F-1 que les permita ingresar al país.

Inquilinos de Alta Calidad

Muchos propietarios consideran que el alquiler a estudiantes internacionales es una experiencia positiva.

“He tenido muy buenas experiencias con estudiantes internacionales de Harvard y MIT”, señaló Karen Jarosiewicz, propietaria en Cambridge. “Generalmente alquilo a estudiantes de posgrado y los encuentro respetuosos, limpios, tranquilos y puntuales con el pago. Proporcionan documentación de la institución a la que asistirán y de sus becas, etc. Usualmente permanecen durante la maestría y el doctorado”.

“Yo tengo un inmueble cerca de UMass-Lowell”, comentó Shari Traub, propietaria en Andover. “Alquilé a dos estudiantes de Corea del Sur. Fueron inquilinas excelentes. Tuvimos una pequeña barrera idiomática, pero nos comunicamos mediante la aplicación iTranslate. Fueron maravillosas.”

Los estudiantes internacionales suelen tener un alto nivel de compromiso académico, lo cual los incentiva a mantener buenas relaciones con propietarios y empleadores. Como también pueden enfrentar mayores dificultades para encontrar vivienda, valoran más los contratos de larga duración. Además, dado que muchos no tienen acceso a ayuda financiera federal, quienes logran estudiar en Estados Unidos suelen contar con recursos económicos suficientes.

Sin embargo, como señala la advertencia del calificador, “El alquiler a estudiantes internacionales está dirigido a propietarios con amplia experiencia usando los calificadores tradicionales, familiarizados con el mercado universitario local y, de ser posible, con el país de origen de sus solicitantes.”

Patty Vairo, propietaria de V.F. Properties en Worcester, MA —empresa que con frecuencia alquila a estudiantes estadounidenses e internacionales del Worcester Polytechnic Institute, Clark University y otras instituciones— reconoce el valor de familiarizarse con las culturas de las que provienen los posibles inquilinos que llegan a Estados Unidos.

“Reconocer que las culturas pueden ser muy distintas para los estudiantes internacionales ha sido de gran ayuda y ha permitido que la relación entre inquilinos y administración del inmueble sea muy positiva”, señaló.

Vairo también destaca la importancia de la experiencia: trabaja con un administrador con más de 35 años evaluando solicitantes. “Una combinación de instinto y experiencia le permite tomar decisiones excelentes”, señaló.

Mayor Potencial de Ingresos

Alquilar a estudiantes internacionales también puede aumentar los ingresos. Una unidad puede alquilarse mancomunada y solidariamente a varios estudiantes, cada uno con su cosignatario y préstamos estudiantiles. En conjunto, pueden pagar una renta mayor que un hogar con un solo ingreso. Muchos estudiantes internacionales buscan habitaciones individuales con acceso a áreas comunes, lo que permite rentas más altas por unidad que las fijadas por el mercado.

Por ejemplo, si un hogar paga 2.500 dólares por un apartamento de tres dormitorios en Cambridge, usted podría alquilarlo a tres estudiantes, cada uno pagando 1.000 dólares, lo que le permitiría ganar 500 dólares adicionales. Comparado con un apartamento de un dormitorio que podría costar 1.800 dólares, cada estudiante ahorra 800 dólares.

Cuidado: este modelo solo funciona si el contrato es solidario y mancomunado. Usted no puede alquilar por habitación con contratos separados y cerraduras individuales, a menos que tenga licencia de casa de huéspedes. Cada vez que un estudiante abandone la unidad, tendrá que evaluar al reemplazo, terminar el contrato anterior y firmar uno nuevo. El ingreso extra implica más trabajo administrativo.

Tenga en Cuenta las Diferencias Culturales

Cobrar rentas en el nivel más alto del mercado para estudiantes internacionales no siempre es la práctica más prudente.

Aunque demuestren tener los recursos para vivir en una ciudad estadounidense costosa, es posible que las personas extranjeras no estén preparadas para gastos adicionales propios de la vida urbana, como tener que usar taxis, Uber o Lyft, o los precios más altos de artículos como aspiradoras y productos de limpieza. La mayoría de los propietarios preferiría cobrar un poco menos de alquiler si eso permite que sus inquilinos puedan adquirir lo necesario para mantener la unidad en buen estado. O mejor aún, ofrecer a sus inquilinos un suministro controlado de productos y herramientas de limpieza aprobados.

También puede ser muy beneficioso dedicar un poco más de tiempo a explicarles a los inquilinos internacionales ciertas diferencias prácticas y logísticas con respecto a su vida en su país de origen. Muchas personas recién llegadas pueden no estar familiarizadas con servicios habituales en Estados Unidos como la recolección de basura, la remoción de nieve o el mantenimiento de jardines. Es recomendable preguntar qué tanto conocimiento tienen sobre el uso de calefacción, aire acondicionado y máquinas de lavandería. Además, pueden existir diferencias culturales en los hábitos de limpieza que usted deberá explicar, especialmente si alquila a un hogar improvisado con personas de distintos países que de repente serán compañeros de vivienda.

Mayor Alcance en el Grupo de Solicitantes

Massachusetts es hogar temporal para unos 63.000 estudiantes provenientes de otros países cada año, la cuarta cifra más alta del país, según el Informe Open Doors más reciente del Institute of International Education. Más de la mitad de ellos se concentran en Boston y en ciudades aledañas como Cambridge, muchos en busca de lugares donde alquilar.

Solo la Northeastern University matricula a más de 13.000 estudiantes internacionales; Boston University recibe casi 9.000; Harvard, 6.000; y MIT, 4.700. La Universidad de Massachusetts en Amherst recibe más de 3.300. El número de estudiantes extranjeros que llegan continúa aumentando cada año.

Los propietarios en todo el estado no deben descartar este importante sector del mercado de solicitantes solo porque estos posibles inquilinos no cuenten con historial crediticio estadounidense u otros criterios tradicionales de evaluación.

El Calificador de Hogares de Estudiantes Internacionales de MassLandlords ofrece un proceso de evaluación matemático, basado en la información disponible, con alta probabilidad de identificar inquilinos confiables provenientes de otros países.

Formulario del Calificador para Estudiantes Internacionales

MassLandlords es una organización sin fines de lucro dedicada a ayudar a los propietarios a alquilar sus inmuebles. Hacemos todo lo posible, pero no podemos garantizar que estos formularios siempre funcionen. Ofrecemos información legal, pero nunca asesoría específica para su situación. Nada en este sitio pretende crear una relación abogado-cliente. Le recomendamos consultar con un abogado.