Cómo aumentar el alquiler en Massachusetts: criterios para que el propietario decida si hacerlo y cuánto aumentar

Por Peter Shapiro, Servicios de Consultoría de The Good Landlord

Este artículo explica cómo aumentar el alquiler en Massachusetts, no solo desde el punto de vista legal, sino, sobre todo, desde una perspectiva empresarial. Analizamos los cuatro tipos de aumentos de alquiler (ninguno, moderado, gradual y significativo) y las condiciones bajo las cuales usted puede o no tener éxito con cada uno de ellos. Al final, incluimos un enlace a nuestro formulario de aumento de alquiler.

Introducción al aumento del alquiler: el estereotipo del propietario y lo que está en juego

Ebenezer Scrooge podría parecer un alma amable y generosa en comparación con la forma en que algunos inquilinos describen a sus propietarios. De todas las profesiones del mundo, ¿cuál tiene una percepción pública más baja que la de propietario? Aún persisten imágenes de propietarios codiciosos, egoístas y tiránicos que dejan deteriorar sus inmuebles, ignoran todas las quejas y solo se enfocan en cobrar el alquiler. Debido a que este tipo de propietarios existen, por más que intentemos educar, con demasiada frecuencia se agrupa a todos en una sola categoría poco ética, culpables sin juicio previo.

Por supuesto, cuando un buen propietario acude a las 3 de la mañana porque un inquilino perdió su llave, instala una cerradura nueva un domingo temprano o corre a medianoche para cerrar una válvula de agua con fuga, esos mismos críticos no suelen reconocerlo. Consideran que no es más que lo mínimo que deben ofrecer, dado lo que creen que ganan los propietarios.

La mayoría de los propietarios actúa de manera justa y en contra de este estereotipo. Sin embargo, debemos reconocer un hecho básico sobre nuestro poder como propietarios. No solo cuando fijamos los alquileres, sino también cuando consideramos aumentarlos, ejercemos un control significativo sobre el costo de la vivienda. Está realmente en juego si personas y familias terminan sin hogar o si nuestros edificios entran en ejecución hipotecaria. Las emociones pueden intensificarse en ambos lados.

Y todo esto sin mencionar el contexto político en el que operamos, donde los propietarios enfrentan un riesgo creciente de que se imponga el control de alquileres o desalojos con causa obligatoria. Lamentablemente, gran parte del derecho entre propietario e inquilino ha surgido destacando a los malos actores, pese a las objeciones y mejores prácticas del resto de la comunidad de propietarios.

Razones para aumentar el alquiler

Tal vez usted ha evitado aumentar el alquiler durante años. Ahora pueden existir múltiples razones para hacerlo. Puede necesitar más ingresos para pagar las cuentas. Puede querer aumentar sus ingresos para obtener financiamiento y adquirir otro edificio. Puede ser fideicomisario y tener la obligación de mantenerse al ritmo del mercado en beneficio de otra persona. Puede haber mejorado la unidad y considerar que un aumento está justificado. Puede tener una vacante que necesita cubrir y establecer un nuevo alquiler. Su inquilino puede querer agregar un nuevo compañero de vivienda o incluso varias mascotas, y estar dispuesto a pagar más si usted lo permite.

Sea cual sea su situación, aumentará sus probabilidades de éxito si, antes de aumentar el alquiler, evalúa si realmente le conviene hacerlo, y de ser así, cuánto y cuándo. Es fundamental comprender el papel del mercado, su estilo de gestión y mantenimiento, la posible reacción de su inquilino actual y las expectativas de servicio de un futuro inquilino. Lo que usted haga como propietario importa. Realizar una evaluación antes de decidir aumentarlo fortalecerá su éxito empresarial.

Lo que sigue no es un argumento en contra de aumentos de alquiler justos. Sin embargo, es esencial que usted considere cuál enfoque es el más adecuado.

Cómo los aumentos de alquiler impactan tanto al inquilino como al propietario

Aunque el mercado desempeña un papel importante como mediador, los enfoques varían considerablemente entre propietarios. Esto no es nuevo si usted ha hablado con otros. Mientras que algunos pasan años, incluso décadas, sin aumentar el alquiler, otros lo ajustan al máximo posible cada año, de manera sistemática. Existe una gran diversidad en la forma de manejarlo.

La “historia del Super Bowl” a continuación ilustra cómo la dimensión personal puede hacer que los aumentos resulten muy difíciles.

Un propietario de Cambridge compartió su experiencia: “Estaba completamente preparado para decirle a mi inquilina que habría un aumento. Ya había aceptado la idea. Había practicado mi discurso. Y entonces me llamó y me invitó a ver el Super Bowl. ¡Me quedé paralizado!”

Las complejidades humanas de ser propietario pueden sorprender incluso a los más experimentados. Mientras que algunos pueden querer evitar el conflicto, otros están dispuestos, aunque no necesariamente preparados, a enfrentarlo directamente en busca de un aumento.

Considere cómo la búsqueda de un aumento afectó a otro propietario, también fuera de registro:

“Supuse que mi inquilina aceptaría con amabilidad mi solicitud de un aumento considerable. Después de todo, no le había aumentado el alquiler desde que se mudó hace cuatro años. Ella sabía que no había podido hacer mejoras debido al bajo alquiler que cobraba. Sin embargo, de repente recibí una lista extensa, y sus palabras fueron muy firmes. No solo incluyó todas las reparaciones pendientes y todas las mejoras importantes que pudiera imaginar, sino que exigía la devolución de su depósito de garantía, nuevas reglas sobre acceso, una inspección por pintura con plomo, posibles reducciones de alquiler y más. ¡Los dolores de cabeza que nunca esperé solo por solicitar un aumento!”

La ley de Massachusetts no limita cuán alto puede ser un aumento de alquiler. No obstante, evaluar su propia situación antes de hacerlo mejorará su estrategia.

La perspectiva del propietario: mejoras de capital, mantenimiento y gestión

Los edificios más antiguos suelen generar alquileres más bajos. Cuando usted realiza mejoras de capital, puede justificarse un aumento significativo de una sola vez. Por ejemplo, los inquilinos suelen aceptar aumentos importantes cuando se realizan mejoras sustanciales en la cocina o el baño. Sin embargo, quienes han tenido éxito con este enfoque siempre han mantenido y administrado cuidadosamente sus edificios, y los alquileres se han mantenido por debajo del mercado.

Cuando los edificios no han sido mantenidos o gestionados adecuadamente, los aumentos significativos pueden resultar contraproducentes, incluso después de realizar mejoras y aun si el alquiler está por debajo del mercado. Aunque algunos inquilinos aceptarán el aumento, otros pueden ejercer sus derechos, especialmente frente a propietarios legalmente vulnerables. Esto puede generar inestabilidad, problemas legales y pérdidas financieras considerables. Las pérdidas tras aumentos de alquiler son reales, y nuestro equipo lo ha visto cientos de veces. La razón está en la perspectiva del inquilino.

La perspectiva del inquilino

Algunos inquilinos nos han dicho que no consideran generoso un alquiler por debajo del mercado, incluso cuando el propietario ofrece altos niveles de mantenimiento y gestión. Lo ven como un intercambio justo, ya que sienten que tienen menos poder que el propietario. Los aumentos significativos de una sola vez, aun después de mejoras y con alquileres por debajo del mercado, son percibidos como una transferencia injusta de ingresos.

Para otros hogares, no se trata de pagar más por un apartamento más bonito. Muchos ya están financieramente ajustados y prefieren una vivienda más antigua que se ajuste a su presupuesto. Por eso alquilaron con usted.

En otros casos, eventos de vida como fallecimientos, divorcios o enfermedades pueden provocar dificultades financieras temporales pero graves que hacen inconcebible un aumento. Factores como la privacidad o la vergüenza pueden impedirle saber lo que atraviesa un hogar.

Esto no significa que su negocio deba detenerse para acomodar una visión política, un hogar de bajos ingresos o una situación desafortunada. Pero sí implica reconocer que las percepciones y la situación financiera de su cliente son reales. A diferencia de los propietarios, que pueden financiar mejoras y pagarlas gradualmente, los inquilinos no tienen la posibilidad de endeudarse con facilidad para cubrir el alquiler ni de incrementar sus ingresos en el corto plazo.

Sus inquilinos pueden no estar en condiciones de asumir aumentos repentinos y significativos. Sugerir que debieron ahorrar mientras el alquiler estaba por debajo del mercado no ayuda. Pocos hogares estadounidenses cuentan con ahorros adecuados. La pérdida de vivienda por aumentos de alquiler es un problema real con costos sociales significativos.

Dicho claramente, la mayoría de los inquilinos reaccionarán a la defensiva si no se satisfacen sus necesidades de habitabilidad, gestión del inmueble y asequibilidad.
Ya sea que usted considere esta postura como:

• injustificada, irrazonable o egoísta;
• una respuesta justa a un mercado inclinado a favor de los propietarios; o
• una oportunidad inesperada para demostrar generosidad,

le conviene actuar con moderación al aumentar el alquiler, salvo en circunstancias muy específicas descritas en el modelo siguiente.

Factores a considerar antes de decidir un aumento

Los propietarios deben evaluar los siguientes factores para determinar qué enfoque funcionará mejor.

1. Alquiler actual
   1. Por debajo del mercado
   2. A precio de mercado
2. Riesgos legales según el nivel de mantenimiento, gestión y cumplimiento normativo (alto - bajo).
   1. Alto riesgo legal debido a mantenimiento/gestión deficientes y bajo cumplimiento
   2. Bajo riesgo legal debido a buen mantenimiento/gestión y alto cumplimiento

   Antes de solicitar cualquier aumento, evalúe sus riesgos legales y tome medidas para reducirlos previamente.

3. Grado de estabilidad del inquilino (inestable - estable)
   1. Inestable por capacidad económica limitada o fuerte orientación a la defensa de derechos
   2. Estable por alta capacidad económica o disposición colaborativa
4. Tipos de aumento
   1. Ninguno: sin aumento
   2. Moderado: 1% – 9% anual, similar a la inflación
   3. Gradual: aumentos incrementales hasta 50% en 6 – 24 meses
   4. Significativo de una sola vez: 10% – 50% anual

Matriz de decisión #1: sin mejoras de capital -- (calidad baja de la vivienda)

Matriz de decisión #2: con mejoras de capital -- (calidad alta de la vivienda)

Como muestran las matrices de decisión, su capacidad para aumentar el alquiler no debe basarse únicamente en el mercado. Cada inmueble opera en un nicho específico. El estado del edificio, su nivel de cumplimiento legal y la capacidad económica del inquilino determinan si corresponde aplicar un aumento. Si su negocio o su inquilino no están preparados en este momento, no debería aumentar el alquiler de esa unidad.

Tipos de aumentos de alquiler

Los aumentos pueden ser ninguno, moderado, gradual o significativo.

“Ninguno” no significa que el alquiler nunca pueda ser más alto para esa unidad. Significa que, hasta que la unidad cambie de ocupante de manera natural, es mejor no modificar el monto. “Ninguno” significa exactamente eso, ni siquiera un ajuste por inflación. Aunque sus costos puedan aumentar en términos reales, su inquilino puede no estar recibiendo incrementos salariales al mismo ritmo. Con el tiempo esto puede convertirse en un problema para ambos, pero deberá abordar la sostenibilidad a largo plazo fuera del contexto de un aumento. No genere conflicto bajo condiciones de “ninguno”.

Un aumento “moderado” significa ajustado a la inflación. Puede basarse en indicadores nacionales, como el índice de precios al consumidor, o en aumentos locales, como seguro e impuestos. Se supone que estos aumentos deben ir acompañados por incrementos similares en los ingresos del hogar del inquilino. Si el hogar es inestable, incluso un aumento “moderado” puede no ser recomendable.

Un aumento “gradual” es un incremento significativo (más rápido que la inflación) aplicado por etapas y vinculado a plazos concretos. Por ejemplo, un 1% adicional mensual hasta alcanzar un 12%, o aumentos cada seis meses en un contrato de dos años. Se recomienda rara vez. Solo es viable si la vivienda está claramente por debajo del mercado y no existen problemas legales ni de estabilidad. Requiere que el hogar sea estable y tenga capacidad económica para absorber el aumento con el tiempo. Puede implicar acordar un plazo razonable.

Un aumento “significativo” sin período gradual solo es aconsejable en viviendas de alta calidad que estén claramente por debajo del mercado, cuando su gestión es sólida y los inquilinos son estables y pueden absorber el incremento. Algunos propietarios lo utilizan para desalentar conductas indeseables o incumplimientos, pero esta estrategia implica riesgos legales. Cuando un inquilino incumple, a menudo es porque no tiene estabilidad suficiente para mudarse fácilmente, y puede reaccionar con firmeza. Sea prudente con los aumentos significativos.

El mejor momento para aumentar el alquiler es cuando la unidad queda vacante, ya que no hay inquilinos actuales que considerar. Sin embargo, no todo aumento está justificado. Incluso tras reparaciones o renovaciones importantes, debe evaluar su cumplimiento legal y la probable estabilidad del próximo hogar. Iniciar una nueva tenencia con un alquiler insosteniblemente alto puede generar pérdidas similares a las que tendría si aumentara el alquiler a inquilinos actuales. Operar al nivel más alto del mercado requiere experiencia.

Escenarios a considerar

Evaluar cómo podrían reaccionar los inquilinos ante un aumento le ayudará a decidir si conviene hacerlo, cuándo y en qué medida.

Piso dañado por agua

Considere un escenario en el que el propietario reemplaza el piso del baño, deteriorado por salpicaduras de agua, e impone un aumento significativo de una sola vez para justificar el gasto, atribuyéndolo a la falta de cuidado del inquilino. El alquiler ya está a precio de mercado y el hogar se encuentra financieramente al límite. Admitan o no haber causado el daño, los inquilinos pueden verse ante la disyuntiva de mudarse o quedarse sin recursos. Podrían reaccionar presentando una lista exagerada de reparaciones pendientes en el resto de la unidad. El conflicto puede escalar, incluso con inspecciones municipales o retención del alquiler. En esta situación, ningún aumento era aconsejable.

No estamos argumentando en contra de aumentos. Sin embargo, en muchos casos, los aumentos graduales o moderados serán percibidos como más razonables y pueden fomentar mayor cooperación que un aumento significativo de una sola vez, incluso cuando se han realizado mejoras y el mantenimiento ha sido adecuado. Los aumentos imprudentes pueden generar pérdidas financieras, y lo hemos visto repetidamente a lo largo de los años.

Vale la pena considerar dos escenarios adicionales.

Negocio sin documentación (y no en el buen sentido)

Considere a un propietario que cobra un depósito de garantía por una unidad antigua por debajo del mercado. Aunque cumple con el espíritu de la ley al mantener el depósito en una cuenta separada, desconoce que debía emitir un recibo y pagar intereses anuales. Nunca lo ha hecho. Esto implica un alto riesgo legal, ya que las infracciones pueden dar lugar a daños triples sobre el depósito, además de honorarios de abogado. Incluso sin saber que ha incumplido, puede intuir que enfrenta riesgos porque no documenta adecuadamente su actividad. También puede estar expuesto por no dejar constancia de situaciones sensibles, como la autorización del inquilino para ingresar a la unidad. En este escenario, no es aconsejable aumentar el alquiler hasta el nivel de mercado en la próxima renovación. Una disputa sobre el depósito, el acceso o la habitabilidad podría revertirlo todo. Lo prudente sería no aplicar aumento o limitarse a uno ajustado a la inflación, aun si la unidad está por debajo del mercado. Los aumentos significativos exigen pleno cumplimiento legal.

¿Significa esto que puede incumplir la ley y aplicar aumentos moderados sin consecuencias? No. Pero en Massachusetts existen muchas trampas legales, y un aumento elevado puede activarlas. Lo hemos visto innumerables veces. Los aumentos significativos son para expertos. Si quiere alcanzar rápidamente el nivel más alto del mercado, debe asegurarse de cumplir plenamente con la ley.

Proveedor y protector de vivienda

Por último, considere a un inquilino mayor que ha vivido en la unidad durante más de 20 años. El alquiler está muy por debajo del mercado, la vivienda cumple con el código vigente pero está claramente desactualizada, y el inquilino es estable a ese nivel de precio. En nuestro modelo, podría justificarse un aumento gradual para acercarse al valor de mercado mientras se realizan mejoras. O bien, podría optar por apartarse del modelo y moderar el aumento. Muchos de nuestros miembros con negocios consolidados se enorgullecen de ir más allá del estereotipo del propietario, contribuir positivamente y ayudar a alguien simplemente porque pueden hacerlo.

No sugerimos que deba ser complaciente, y existen riesgos asociados a mantener alquileres demasiado bajos durante mucho tiempo. Sin embargo, muchos propietarios expresan satisfacción cuando pueden ofrecer vivienda de calidad y asequible a quienes realmente la necesitan, la valoran y mantienen estabilidad a largo plazo. Nadie puede indicarle a qué inquilino brindar una consideración especial, pero puede que en algún momento decida hacer un esfuerzo adicional por alguien. Cuando eso ocurra, estará en buena compañía y actuando de acuerdo con sus propios valores.

Una nota sobre discriminación: no conocemos casos en los que se haya sancionado a un propietario por haber ayudado a un miembro de una clase protegida. No está obligado a aumentar el alquiler a todos los inquilinos mayores por temor a que se perciba un trato desigual. Más allá de la edad, usted dispone de amplio margen para hacer excepciones en favor de residentes de larga duración.

Aprender qué tipo de aumento es adecuado en cada situación, si corresponde aplicarlo, puede ayudarle a obtener el incremento que considera justo mientras fortalece la relación con sus inquilinos. Como resultado, su actividad como propietario será más rentable, más satisfactoria y más fácil de gestionar.

Cómo Aumentar el alquiler de manera legal en Massachusetts

Si después de leer todo lo anterior está seguro de que su negocio puede sostener un aumento para una unidad determinada, deberá seguir un proceso conforme a la ley de Massachusetts.

Si la tenencia es estable, puede firmar una modificación del contrato (de una página) para acordar de manera mutua el nuevo monto del alquiler. Aunque es habitual, no es jurídicamente infalible. En general, no puede exigir que alguien acepte una condición menos favorable (como un precio más alto) cuando ya tiene derecho contractual a una mejor (por ejemplo, un precio más bajo), salvo que ofrezca una contraprestación, como dinero o mejoras. Este enfoque se basa en el entendimiento de que el aumento no tendrá que hacerse valer ante un tribunal.

Si la tenencia es inestable, o si desea mayor seguridad jurídica, deberá emitir un aviso de terminación conforme al contrato vigente (es recomendable incluir una carta invitando al diálogo antes de que surja un conflicto). Luego podrá ofrecer una nueva tenencia con nuevas condiciones, incluido un alquiler más alto. Los avisos de terminación son documentos legales y pueden tener consecuencias, por lo que antes de aumentar el alquiler debe evaluar su riesgo legal.

Lea más en nuestra página sobre el Formulario de aumento de alquiler.

Conclusión: cómo aumentar el alquiler

Es fundamental analizar no solo el mercado, sino también su negocio, su edificio y sus inquilinos antes de decidir si aumentar el alquiler, cuánto y cuándo hacerlo. Una decisión cuidadosa permitirá que su negocio prospere año tras año con pérdidas mínimas. No sea complaciente ni cargue con los problemas sociales, pero actúe con prudencia y criterio. Su negocio, y el de todos nosotros, puede depender de ello.

Como parte de nuestro trabajo de certificación, MassLandlords está desarrollando estas mejores prácticas para abordar los aumentos de alquiler. Todos los miembros tienen experiencias e ideas valiosas que aportar. Actualizaremos este artículo según sus comentarios. ¿Tiene alguna opinión? Escríbanos a hello@masslandlords.net.