Aviso sobre el derecho del ocupante a rechazar una inspección municipal

El “Aviso sobre el derecho del ocupante a rechazar una inspección municipal” debe incluirse con cada contrato de alquiler o entregarse por separado a los nuevos inquilinos. Este aviso detalla las circunstancias en las que un ocupante debe permitirle el acceso a usted, como propietario, o a su agente inmobiliario. También explica cómo, si no existe una emergencia, pueden exigir que un funcionario municipal obtenga una orden administrativa antes de conceder acceso a la unidad de alquiler.

Todos tenemos derecho a la privacidad, incluidos los inquilinos. Si la ciudad o el municipio solicita ingresar a su vivienda, no tienen los mismos derechos que tendría un propietario. Usted puede negarse hasta que obtengan una orden judicial. Derivado de 123rf.

¿Por qué usar este formulario?

Este aviso es importante por muchas razones, entre ellas la existencia de registros de alquiler. Muchas ciudades y municipios de Massachusetts han promulgado o están considerando promulgar registros de alquiler (Amherst, Boston, Worcester, etc.). Los defensores de estos registros afirman hablar en nombre de los inquilinos. Sostienen que se necesitan inspecciones preventivas por razones de seguridad pública, porque los inquilinos no presentan quejas por su cuenta.

En realidad, si los inquilinos no presentan quejas, probablemente sea porque valoran su privacidad y su tiempo más que la reparación. Pregúntele a cualquier inquilino si quiere que alguien entre en su vivienda a curiosear, y la respuesta será “no”. Pregúnteles a quién llaman normalmente para el mantenimiento, y la respuesta será “al propietario”. Los funcionarios municipales no arreglan las cosas. Los propietarios sí. Si el propietario no responde, el inquilino puede llamar a la ciudad o al municipio, pero el propietario igualmente debe ingresar.

¿Qué hace este formulario?

Este formulario establece claramente cuándo los inquilinos deben permitir el ingreso de un funcionario público a su vivienda. Ocurre con mucha menos frecuencia de lo que a los defensores de los registros les gustaría admitir.

Como aviso de derechos, somos cuidadosos de no excedernos. No recomendamos que los inquilinos rechacen a funcionarios municipales. Pero sí queremos dejar en claro que los inquilinos tienen derecho a negar el ingreso al público si así lo desean.

Los propietarios deberían entregar este formulario a los inquilinos no porque sea un requisito legal (no lo es). Lo hacemos para que usted asuma un rol activo en la protección tanto del derecho a la privacidad como del derecho de propiedad.

¿No exige el código sanitario estatal inspecciones periódicas?

No. El Código Sanitario Estatal de Massachusetts (105 CMR 410), en su sección 410.600, establece el procedimiento de “inspección a solicitud”.

¿Qué ocurre con las salidas de emergencia?

De manera totalmente independiente, el Código de Edificación de Massachusetts (780 CMR 1001.3.2) exige inspecciones cada cinco años, las cuales, en la mayoría de los casos, pueden realizarse sin ingresar a la unidad, mediante la observación de las áreas comunes.

¿Y el código de edificación o una inspección conforme a la Sección 110?

El código de edificación estatal, 780 CMR 110.7, contiene redacción sobre “inspecciones periódicas” en la página 18. (Si ese enlace deja de funcionar, pruebe este otro.) El código estatal modifica el Código Internacional de Edificación 2015 (IBC, por sus siglas en inglés). ¿Esto aplica? No de la manera que la mayoría de las personas cree, por tres razones:

1. Primero, la Sección 110 se refiere a la reinspección de trabajos autorizados en edificios existentes, pero una vez que las paredes están cerradas, los permisos no pueden reinspeccionarse en su totalidad, por lo que toda la sección resulta insuficiente para ese fin. Llama a reinspeccionar únicamente el trabajo autorizado que aún exista y sea visible, una fracción mínima de lo que la gente imagina.
2. Segundo, en cualquier caso, la Sección 110 no se aplica a viviendas unifamiliares en alquiler ni a edificios de dos unidades.
3. Tercero, la Sección 110 no hace referencia al código sanitario, ni a nada similar, en relación con las unidades de alquiler.

Según el Código Internacional de Edificación 2015 modificado por Massachusetts, las inspecciones periódicas se encuadran en la Sección 110 principal, que comienza diciendo: “La construcción o el trabajo para el cual se requiera un permiso estará sujeto a inspección por parte del funcionario de edificación y dicha construcción o trabajo deberá permanecer accesible y expuesto a los fines de la inspección hasta que sea aprobado” (énfasis agregado). Una vez finalizado el trabajo y cerradas las paredes, ya no hay nada que inspeccionar. Tenga presente esto.

La Sección 110.7 exige inspecciones periódicas de “estructuras existentes”, con un período máximo de certificación de cinco años. Esto es lo que los inspectores citan como prueba de que pueden ingresar. Pero recuerde que el contexto es el trabajo autorizado. Si las paredes están cerradas y el trabajo fue aprobado definitivamente, ya no hay nada que inspeccionar. Si el trabajo nunca fue autorizado (por ejemplo, trabajos preexistentes no conformes, piense en un “edificio de tres viviendas de 1890”), tampoco hay nada que inspeccionar. Las ciudades o municipios no deberían reinspeccionar edificios completos ni trabajos preexistentes en virtud de la Sección 110.

¿Y qué hay de la tabla que exige inspecciones de edificios multifamiliares? Bajo el código 2015, “multifamiliar” se define como “ocupaciones residenciales del grupo R-2 que contienen unidades para dormir o más de dos unidades de vivienda donde los ocupantes son principalmente permanentes”. (No se confunda con la palabra “permanente”. Aquí se utiliza en contraste con el término “transitorio” empleado en la definición de R-1, que se refiere a hoteles. Los inquilinos cuentan como “permanentes”.) En términos simples, a pesar de que el código diga “multifamiliar”, la definición legal excluye a todos los edificios de dos unidades y a las viviendas unifamiliares utilizadas para alquiler. La Sección 110 no ofrece absolutamente ninguna base para inspecciones periódicas de este tipo de edificios.

Para edificios de tres unidades o más, o casas de huéspedes, ¿se requieren inspecciones? Tal vez, pero aun así no serían inspecciones de cumplimiento del código sanitario. Serían reinspecciones conforme al código de edificación.

La Nota 3 de la tabla indica, para “R-2 multifamiliar… [las inspecciones serán] antes de la emisión de un nuevo certificado”. El código de edificación para edificios multifamiliares está pensado para inspeccionarse únicamente como parte del cierre de un permiso de construcción. Esto no es una inspección del código sanitario.

¿Y qué pasa con el “período máximo de certificación” de cinco años? La Nota 5 dice que está “destinado a proporcionar flexibilidad administrativa”. Da ejemplos de cómo las inspecciones pueden realizarse con mayor frecuencia. Esto demuestra claramente la intención de que el trabajo autorizado sea inspeccionado.

Lamentablemente, dado que el código de edificación no es el código sanitario estatal y no lo menciona, no podemos identificar con facilidad ninguna autoridad que justifique inspecciones periódicas del código sanitario.

En resumen, si a un inquilino en un edificio de tres unidades o más se le solicita permitir el acceso específicamente para una inspección conforme a la Sección 110, el requisito de obtener una orden administrativa sigue siendo aplicable, pero únicamente en el marco del Código de Edificación.

¿Qué ocurre si la ciudad o el municipio simplemente quiere inspeccionar?

Pueden obtener una orden judicial. En caso de duda, consulte con un abogado. ¿Nos equivocamos en algo? Envíenos la cita correspondiente a hello@masslandlords.net y corregiremos este artículo.

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