St. Paul, Minnesota, adoptó el control de alquileres. Esto fue lo que ocurrió

Por Eric Weld, MassLandlords, Inc.

Varios años después de iniciar su experimento con el control de alquileres, los residentes de St. Paul, Minnesota, ya conocen bien los perjuicios que puede ocasionar esta política.

St. Paul, Minnesota, capital del estado, aparece aquí junto al río Misisipi. La ciudad aprobó mediante referéndum, en noviembre de 2021, la política de control de alquileres más restrictiva del país, con un límite rígido del 3 % para los aumentos anuales del alquiler. La ciudad experimentó una caída abrupta e inmediata en la construcción de nuevas viviendas, de la que aún no se ha recuperado, a pesar de las múltiples modificaciones introducidas posteriormente en la política. Imagen: CC BY-SA 2.0 Wikimedia Commons-Cliff

Los votantes de St. Paul aprobaron mediante referéndum, en noviembre de 2021, la política de control de alquileres más restrictiva de Estados Unidos. Con una votación de 53 % frente a 47 %, los habitantes de la capital de Minnesota aprobaron una política de estabilización de alquileres que limita los aumentos a un máximo absoluto del 3 % dentro de cualquier período de 12 meses, sin ajustes ni vinculación con la inflación.

La ley de St. Paul, que entró en vigor el 1 de mayo de 2022, contrastaba inicialmente de forma muy marcada con otras políticas de control de alquileres del país. Aún hoy sigue destacándose por su carácter particularmente restrictivo, debido a su límite del 3 % sin considerar la inflación, muy por debajo de otras regulaciones similares. Sin embargo, en un principio era aún más restrictiva para los propietarios, ya que no permitía ajustar los alquileres al valor de mercado entre una tenencia y la siguiente, ni contemplaba exenciones para viviendas de nueva construcción. Esta combinación desalienta fuertemente la construcción de nuevas viviendas.

St. Paul aprendió por las malas qué ocurre con la construcción de nuevas viviendas —especialmente la vivienda multifamiliar destinada al alquiler— cuando se aplica el control de alquileres. La construcción de viviendas simplemente se desploma.

Minneapolis, Minnesota, que aparece aquí y se encuentra al otro lado del río Misisipi frente a St. Paul, es conocida como su “ciudad gemela”. Entre 2018 y 2022 registró una actividad de construcción de viviendas mucho más sólida que St. Paul, incluso mientras esta última sufría un desplome abrupto tras la aprobación del control de alquileres. Los residentes de Minneapolis también aprobaron en 2021 una ordenanza que permite a la ciudad implementar control de alquileres, aunque hasta el momento no lo ha hecho. Aun así, la posibilidad de una futura implementación podría estar afectando la construcción de viviendas, ya que desde 2023 la cantidad de permisos volvió a alinearse con la de St. Paul. La población de Minneapolis supera en aproximadamente 100.000 habitantes a la de St. Paul.

Ajustes rápidos al control de alquileres

Incluso antes de que entrara en vigor la ley de control de alquileres de St. Paul, los permisos para nuevas viviendas multifamiliares ya se encontraban en caída libre ante la inminente entrada en vigor de la norma. Las estadísticas de permisos de construcción del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) muestran que, entre noviembre de 2021, cuando se aprobó el referéndum, y marzo de 2022, cuando se acercaba la fecha de entrada en vigor, los permisos para edificios multifamiliares (de entre dos unidades y cinco o más unidades) se desplomaron más de un 80 %, pasando de 1.895 permisos en el período noviembre-marzo de 2020-2021 a apenas 248 durante el mismo período un año después.

Es probable que hayan existido otros factores además del control de alquileres que contribuyeran a esta caída. Sin embargo, justo al otro lado del río, en Minneapolis, la “ciudad gemela” de St. Paul, los permisos de construcción crecieron de forma explosiva durante ese mismo período de cinco meses, pasando de 895 entre noviembre y marzo de 2020-2021 a 2.377 en 2021-2022. Los residentes de Minneapolis también aprobaron un referéndum que permite implementar control de alquileres, aunque la ciudad aún no lo ha hecho. Aun así, es posible que incluso la perspectiva futura de dicha política esté desalentando la inversión en vivienda multifamiliar, ya que posteriormente la cantidad de permisos volvió a niveles históricos e incluso inferiores.

Para septiembre de 2022, con la construcción de nuevas viviendas en caída libre, el concejo municipal de St. Paul actuó rápidamente para revertir algunas de las restricciones más severas de la ley, apenas unos meses después de su entrada en vigor. El concejo aprobó un paquete de modificaciones que eximió a las viviendas para personas de bajos ingresos del control de alquileres y otorgó a las nuevas construcciones una exención de 20 años. También incorporó una disposición que permite ajustar los alquileres al valor de mercado cuando una vivienda queda vacante, autorizando aumentos equivalentes al 8 % más la inflación (calculada según el IPC) entre una tenencia y la siguiente.

La ausencia inicial de exenciones para nuevas viviendas distinguía a la política de St. Paul de otros sistemas de control de alquileres del país. Otras políticas de estabilización de alquileres suelen incluir exenciones para proyectos de vivienda nuevos o para viviendas construidas durante los últimos 10 o 15 años, por ejemplo. No eximir estas viviendas desalienta la inversión en nuevas construcciones, especialmente en viviendas asequibles (lo que contradice uno de los objetivos del control de alquileres: ofrecer opciones habitacionales a residentes de bajos ingresos), algo que St. Paul descubrió por las malas. Incluso la exención de 20 años para nuevas viviendas, incorporada posteriormente, no logró frenar la abrupta reducción de los permisos de construcción. Para 2024, los permisos continuaban cayendo de forma pronunciada, y el concejo municipal volvió a modificar su política de control de alquileres, eximiendo de manera permanente a todas las viviendas de alquiler nuevas construidas después de 2004.

St. Paul no es la única ciudad que ha experimentado una reducción de la construcción de viviendas como consecuencia del control de alquileres. Montgomery County, Maryland, uno de los condados más ricos del país, aprobó el control de alquileres en julio de 2024 y registró una caída del 97 % en los permisos de construcción para edificios multifamiliares. Analizamos el caso de Montgomery County en detalle en este artículo.

De regreso en St. Paul, y a pesar de las modificaciones apresuradas introducidas por el concejo municipal, la construcción de nuevas viviendas sigue siendo insuficiente. Siguiendo la comparación entre noviembre y marzo mencionada anteriormente, St. Paul registró 108 permisos para la construcción de edificios multifamiliares en 2023-2024 y 136 en 2024-2025. Estas cifras continúan muy por debajo de los niveles previos a la implementación del control de alquileres.

Con el control de alquileres vigente, puede resultar difícil que St. Paul vuelva alguna vez a los niveles de construcción de viviendas que tenía antes de la regulación. Los inversores y desarrolladores inmobiliarios planifican sus proyectos con horizontes de varias décadas al decidir en qué propiedades o desarrollos invertir. Una exención de 10 o incluso 20 años del control de alquileres hace poco para garantizar la rentabilidad de una inversión a largo plazo si, una vez transcurrida esa primera década o dos, se impondrán límites a la rentabilidad de la inversión.

Este gráfico muestra el contraste entre los permisos para edificios multifamiliares en St. Paul y Minneapolis antes y después de que los residentes de St. Paul aprobaran la política de control de alquileres más restrictiva del país. La construcción de nuevas viviendas fue mucho más sólida en Minneapolis, que cuenta con aproximadamente 100.000 habitantes más que St. Paul, tanto antes como inmediatamente después de la entrada en vigor de la regulación.
Como muestra el gráfico, entre 2021 y 2022 —el período en que se aprobó y entró en vigor el control de alquileres en St. Paul— la construcción de viviendas multifamiliares aumentó en Minneapolis mientras disminuía en St. Paul. (Para observar una diferencia aún más marcada entre noviembre y marzo de esos años, visite la base de datos de permisos de construcción del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano e introduzca los datos específicos para generar los informes). Los votantes de Minneapolis también aprobaron en 2021 una ordenanza que permite implementar control de alquileres, aunque la ciudad no lo ha hecho. Aun así, esa posibilidad futura podría estar afectando la construcción de nuevas viviendas, ya que recientemente la actividad de construcción de viviendas multifamiliares ha descendido hasta acercarse a los niveles de St. Paul. Gráfico: MassLandlords, Inc.

Otro efecto del control de alquileres: la caída del valor de las propiedades

La reducción de la construcción de viviendas no es el único efecto negativo asociado a la política de control de alquileres de St. Paul. El valor de las propiedades en toda la ciudad también disminuyó. Durante los nueve meses posteriores a la aprobación de la ley, el valor de las propiedades cayó entre un 4 % y un 5,5 %, según un estudio de Kenneth R. Ahern y Marco Giacoletti realizado para la Asociación de Viviendas de Alquiler de Washington. Se trata de una caída generalizada que afectó al conjunto del mercado inmobiliario de la ciudad. Las propiedades de alquiler registraron caídas aún mayores; los edificios de apartamentos con al menos ocho unidades perdieron aproximadamente un 13 % de su valor.

Esta reducción en el valor de las propiedades recuerda lo ocurrido en Massachusetts entre la década de 1970 y 1994, cuando Cambridge, Boston y Somerville mantuvieron sistemas de control de alquileres. Como consecuencia de esa política, el valor de las propiedades disminuyó en esas ciudades. Además, el resto de los municipios que no aplicaban control de alquileres terminaron subsidiando esa política de forma indirecta mediante la fórmula estatal utilizada para distribuir la ayuda financiera entre municipios.

La disminución del valor de las propiedades implica una menor recaudación tributaria para financiar docentes y servicios públicos como la policía, los bomberos, el mantenimiento de calles y la reparación de redes de agua. Por ello, una ciudad que mantiene el control de alquileres debe reducir servicios o aumentar los impuestos que pagan los propietarios. St. Paul incrementó la carga total del impuesto inmobiliario un 6,2 % en 2022 y un 14,6 % en 2023. Posteriormente aplicó aumentos más moderados: 3,7 % en 2024, 5,9 % en 2025 y 5,3 % en 2026. Sin duda, existieron otros factores además del control de alquileres, pero cada vez que se ha implementado el control de alquileres, el valor de las propiedades y los ingresos fiscales han disminuido.

Un límite del 3 % para los aumentos de alquiler implica una pérdida anual de ingresos netos

Otro aspecto que distingue al sistema de control de alquileres de St. Paul es su estricto límite del 3 % para los aumentos de alquiler. Las leyes de control de alquileres aprobadas en otros lugares —como las de Oregón y California, que recientemente adoptaron sistemas estatales de control de alquileres— vinculan los aumentos a la inflación. La ley de Oregón permite incrementos equivalentes al 7 % más el IPC, con un límite máximo del 10 %. La ley de California autoriza aumentos del 5 % más la inflación regional calculada según el IPC.

Un límite rígido del 3 %, sin ajuste por inflación, no ofrece una forma realista de aumentar los ingresos. Es probable que solo los costos de los seguros —que suelen ser más elevados para las propiedades de alquiler— y los impuestos inmobiliarios superen un aumento anual del 3 %. Si a eso se suman los costos de mantenimiento y las mejoras, el aumento permitido se convierte, en términos reales, en una pérdida acumulativa de ingresos año tras año.

En consecuencia, la política de control de alquileres de St. Paul constituye una clara transferencia de la carga financiera de la vivienda de alquiler hacia los propietarios. Pero sus efectos van mucho más allá de los arrendadores. El análisis de Ahern y Giacoletti concluye que la política provocó una reducción en el valor de las propiedades, perjudicó el mercado de la vivienda, disminuyó la oferta de alquileres disponibles y provocó una caída en la inversión destinada a nuevas viviendas, y que sus beneficios favorecen principalmente a los inquilinos de mayores ingresos.

Entre las recomendaciones del estudio se encuentra abandonar el control de alquileres y adoptar políticas orientadas a aumentar la oferta de viviendas, como la reforma de las normas de zonificación, una mayor asistencia para el alquiler destinada a hogares de bajos ingresos y más desarrollos de ingresos mixtos que fomenten la asequibilidad a largo plazo. Son ideas que venimos promoviendo desde hace años.

Un ejemplo que no debe seguirse

St. Paul nos ha proporcionado otro ejemplo de los efectos negativos que el control de alquileres impone sobre una comunidad. No es que necesitáramos más ejemplos. Cada vez que se ha adoptado esta política, las comunidades han sufrido las mismas consecuencias descritas anteriormente. Es difícil encontrar una política económica con resultados tan predecibles.

Sin embargo, la política extrema de St. Paul, con su límite del 3 % para los aumentos de alquiler, fue incluso más lejos que la mayoría de los sistemas similares. Desde entonces, la ciudad se ha visto obligada a introducir cambios constantes para intentar corregir los problemas generados por su propia regulación. Los efectos a corto plazo han sido devastadores, pero los efectos a largo plazo podrían ser aún peores, a medida que disminuyan los ingresos fiscales municipales, continúen aumentando los impuestos sobre la propiedad, se reduzca el parque habitacional disponible, la construcción de nuevas viviendas siga siendo insuficiente, los bancos endurezcan sus políticas crediticias y las propiedades de alquiler se deterioren.

Seguiremos observando la evolución de St. Paul y los efectos de su drástica ley de control de alquileres como un ejemplo de cómo no debe diseñarse una política económica.