Debate sobre control de alquileres: las presentaciones exponen los principales problemas de la iniciativa electoral
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Por Kimberly Rau, MassLandlords, Inc.
El candidato al Concejo Municipal de Cambridge, Zion Sherin, invitó a MassLandlords a presentar preguntas y respuestas para un debate indirecto sobre el control de alquileres que se celebraría en Cambridge. Según se informó, Keep Massachusetts Home, el grupo que respalda la iniciativa electoral sobre control de alquileres de 2026, recibió la misma invitación.
Las décadas de 1970 a 1990 nos demostraron que el control de alquileres no funcionó, y no funcionará ahora. (Licencia de la imagen: CC BY-SA 4.0 JRau para MassLandlords, Inc.)
Los parámetros eran simples: presentar una declaración de apertura de 500 palabras y cinco preguntas sobre el control de alquileres, junto con sus respuestas. Las respuestas estaban limitadas a 500 caracteres o menos. Sherin formularía las preguntas en voz alta durante el debate y luego leería las respuestas. Nosotros presentamos seis preguntas y permitimos que Sherin decidiera cuáles hacer.
Reproducimos aquí nuestra presentación en su totalidad, con enlaces añadidos para facilitar la investigación. La mayoría de las citas enlazadas en la sección de preguntas de este artículo fueron documentadas como notas al pie en la presentación original.
El director ejecutivo de MassLandlords, Doug Quattrochi, redactó la declaración de apertura de nuestra parte del debate. Las preguntas fueron un esfuerzo conjunto entre Quattrochi y Kimberly Rau (redactora/editora de MassLandlords y autora de este artículo).
La declaración de apertura y las respuestas están diseñadas para informar a quienes están desinformados o mal informados sobre el control de alquileres, así como a quienes consideran que el tema no les afecta (como los no propietarios, incluidos los dueños de viviendas unifamiliares y condominios). La realidad es que el control de alquileres no funciona y, si la iniciativa electoral es aprobada este otoño, afectará a todos en Massachusetts, independientemente de si son dueños de viviendas, inquilinos o propietarios de inmuebles de alquiler.
A pesar de lo que afirman sus defensores, el control de alquileres sería una mala noticia para Massachusetts. (Licencia de la imagen: CC BY-SA 4.0 MassLandlords, Inc.)
La declaración de apertura reconoce la necesidad de más vivienda y sostiene que el control de alquileres no es la solución
Nuestra declaración de apertura para el debate tiene un total de 483 palabras y dice lo siguiente:
“El control de alquileres ayuda a quienes tienen un apartamento en el momento en que entra en vigor. Perjudica a todos los demás de allí en adelante. Lo sabemos porque Cambridge tuvo control de alquileres hasta que los propietarios lograron derogarlo en 1994, para sorpresa de muchos. Esto creó un experimento natural que economistas y sociólogos pudieron estudiar. Bajo el control de alquileres:
- las viviendas recibían menos mantenimiento,
- había menos apartamentos disponibles para alquilar,
- era más difícil calificar para obtener un apartamento,
- Cambridge gastaba mucho dinero haciendo cumplir el control de alquileres,
- Cambridge perdía ingresos fiscales debido a la reducción de los valores tasados, y
- los propietarios sufrían graves perjuicios.
John McAdams se negó a alquilar su propiedad bajo el control de alquileres, por lo que la policía de Cambridge irrumpió en su edificio e instaló allí como ocupante ilegal a Steve Meachum, de City Life/Vida Urbana. Hay una fotografía de Steve en nuestro sitio RentControlHistory.com. Emil y Donna Javorski fueron condenados por un nuevo delito: no informar a la junta de control de alquileres un cambio de domicilio. Propietarios de viviendas asistían a las reuniones del concejo municipal usando bolsas de papel sobre la cabeza porque también era un delito vivir en un condominio que podría utilizarse para crear viviendas de alquiler. George Tarvezian fue condenado a seis meses de cárcel por no alquilar sus apartamentos con la suficiente rapidez. Roberta Dowling recibió una multa de $25.000 por no alquilar un apartamento con la suficiente rapidez. Vincent y Laura Bologna fueron llevados a la quiebra por multas derivadas de haber cobrado demasiado alquiler sin darse cuenta, mientras que sus inquilinos subarrendaban las unidades a precio de mercado completo. Peter Petrillo murió de un ataque cardíaco después de que se le ordenara elevar su edificio y convertir el sótano en una nueva unidad. El control de alquileres parecía razonable. Sin embargo, como estaba desconectado de la realidad, terminó completamente fuera de control.
La razón por la que los propietarios lograron derogarlo en 1994 es simple: bajo el control de alquileres, los alquileres eran más bajos y los propietarios tenían menos dinero para reparar sus inmuebles. Esto significaba que los vecindarios lucían deteriorados y que las ciudades perdían ingresos fiscales. Y lo mismo ocurriría hoy. La Universidad de Tufts estima que, si se aprueba esta iniciativa sobre control de alquileres, los municipios de todo el estado tendrán que recortar el 10% de sus presupuestos. Eso significa que maestros, bomberos y empleados municipales que trabajan para prevenir el cambio climático y mejorar la seguridad vial perderán sus empleos. No podemos permitirnos eso.
El control de alquileres es una política terrible porque quienes la promueven no entienden cómo funcionan las fuerzas del mercado, no hablan con los propietarios para resolver problemas y no tienen interés en escuchar nuestra perspectiva. MassLandlords demandó al estado porque, durante la pandemia, las personas de color, las madres solteras y los inmigrantes estaban siendo excluidos de la asistencia para el alquiler a niveles injustamente altos. Luchamos en los tribunales durante dos años, pero ni una sola organización de inquilinos acudió en nuestra ayuda.
A largo plazo, necesitamos construir mucha más vivienda. A corto plazo, necesitamos una red de seguridad que proteja a todos. El control de alquileres ya se probó y fracasó. Queremos construir pensando en la década de 2070, pero en cambio nos están arrastrando de vuelta a la década de 1970.”
Pregunta 1: ¿Ayudará el control de alquileres a los inquilinos de Cambridge?
Si usted tiene un apartamento el día en que se implemente el control de alquileres, ahorrará dinero, hasta que tenga que mudarse. Bajo el control de alquileres, los inquilinos se mudan con menos frecuencia, por lo que las unidades con alquiler controlado rara vez vuelven al mercado. Los apartamentos exentos que sí estén disponibles se alquilarán a precios elevados. Esto ocurre constantemente en Nueva York y San Francisco.
Si logra encontrar un apartamento con alquiler controlado, el proceso de solicitud será estricto. Durante la época del control de alquileres en Cambridge, miles de apartamentos fueron asignados a profesionales adinerados que siempre podían pagar el alquiler.
Pregunta 2: ¿Es legal la iniciativa electoral sobre control de alquileres?
No. La Constitución estatal establece que ciertas cuestiones, incluidos determinados derechos de compensación, no pueden someterse a votación popular. No podemos tener una iniciativa sobre control de alquileres porque el Capítulo 40P ya permite el control de alquileres siempre que se compense a los propietarios. Esto no aparecerá en la descripción oficial de la boleta electoral este otoño. Le preguntamos a la abogada de Keep Massachusetts Home si modificaría la descripción de la boleta para explicar que estaba eliminando nuestro derecho a compensación. Ella respondió que eso “crearía confusión”.
Pregunta 3: ¿Es justa la exención de diez años para las nuevas construcciones?
No. El texto exime a los nuevos desarrollos durante diez años. Cuando los desarrolladores elaboran una hoja de cálculo para calcular el retorno de su inversión, suelen incluir 20 o 30 filas para 20 o 30 años. Los desarrolladores ya están dejando de invertir en Massachusetts. En Baltimore existe una exención de 23 años. La construcción de nuevas viviendas ha caído un 97%.
Pregunta 4: Si no es el control de alquileres, ¿qué proponen en su lugar?
Necesitamos más vivienda y necesitamos una red de seguridad que funcione. Apoyamos la reforma de zonificación en comunidades de altos ingresos como Arlington, Lexington y Weston, que no están generando suficiente oferta de vivienda. Cambridge ya está haciendo su parte. Y el sistema de asistencia para el alquiler necesita mejoras.
También podríamos utilizar el Capítulo 40P de la manera en que fue concebido. Elaboramos una propuesta que muestra cómo las ciudades podrían implementar control de alquileres con muy poco costo para los contribuyentes. La presentamos ante la Legislatura, pero nunca recibimos respuesta.
Pregunta 5: ¿No afecta esta propuesta únicamente a los grandes propietarios corporativos?
No. Los pequeños propietarios con pocas unidades pueden colocar sus propiedades de alquiler en una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) para protegerse. Cualquiera que tenga una LLC deberá cumplir con la norma, incluso si reside en la propiedad. También deberán hacerlo los propietarios de viviendas unifamiliares, dúplex y condominios en los que no viven. El control de alquileres perjudicará especialmente a esas personas. Las grandes empresas pueden absorber las pérdidas que traerá el control de alquileres. El pequeño propietario no podrá seguir en actividad. Si usted vota a favor de esto, estará votando en contra de sus vecinos, además de las grandes empresas.
Pregunta 6: ¿Es realmente “neutral en términos de ingresos” la iniciativa electoral sobre control de alquileres, como se afirmó en la audiencia del 17 de marzo?
No. Alguien tendrá que hacer cumplir la iniciativa electoral si se aprueba. Ya sean los tribunales, las juntas de control de alquileres o los municipios, eso costará dinero.
En segundo lugar, el control de alquileres perjudica los valores de las propiedades, incluidas las propiedades vecinas. Eso significa tasaciones fiscales más bajas y menos ingresos para la ciudad.
Además, el límite de aumento propuesto es la inflación o el 5%, pero no existe ningún límite para los impuestos, los seguros o los servicios públicos. Restringir solo una parte del mercado nunca es algo “neutral en términos de ingresos”.
Conclusión: Hable con sus vecinos sobre el control de alquileres
Esperamos que el Tribunal Supremo Judicial coincida en que la iniciativa sobre control de alquileres es inconstitucional y la elimine de la boleta electoral de noviembre. Al momento de redactarse este artículo, todavía no había emitido una decisión sobre nuestro caso, que fue escuchado el 6 de mayo.
Si no falla a nuestro favor, estamos preparados para combatir el control de alquileres hasta las urnas.
Eso requerirá dinero, tiempo y su apoyo. Esperamos que pueda dedicar parte de su tiempo como voluntario para ayudar a combatir el control de alquileres. Esperamos que pueda donar una pequeña parte de sus ingresos brutos mensuales por alquiler para colaborar económicamente. Pero incluso si no está en condiciones de hacerlo, le pedimos que comparta la verdad sobre el control de alquileres con sus amigos, familiares y vecinos que quizá piensen que este asunto no les afecta. Sí les afecta. El control de alquileres sería una mala noticia para todos nosotros.
Utilice estos argumentos, consulte rentcontrolhistory.com o nuestra página Detenga el control de alquileres. Visite Housing for Massachusetts para seguir su campaña contra el control de alquileres, que nosotros apoyamos.
Necesitamos difundir el mensaje: Control de alquileres. No funcionó. No funcionará.