Pintura con plomo

Posted on mayo 26th, 2026 by David Apez. Posted in Uncategorized - 0 Comments

Eliminación del plomo en propiedades de alquiler en Massachusetts

Por Kimberly Rau, MassLandlords

Uno de los problemas más importantes para los propietarios que poseen unidades de vivienda antiguas (construidas antes de 1978) es la pintura con plomo. La pintura con plomo representa un riesgo para la salud, y Massachusetts es firme en exigir que los propietarios mantengan seguras sus unidades de alquiler (y en responsabilizarlos si alguien se enferma). Como usted no puede negar una vivienda a alguien por tener hijos, y tampoco puede alquilar una unidad que contenga riesgos de plomo a personas con hijos, los propietarios quedan atrapados en un callejón sin salida: debe eliminar el plomo. El tipo de pintura en su unidad de alquiler no necesariamente indica si está libre de plomo. Tanto la pintura al óleo como la pintura látex pueden contener plomo; solo analizar una muestra puede determinar con certeza si es segura.

La eliminación del plomo es costosa, pero debe realizarse en unidades donde vivan niños menores de 6 años… y usted no puede negarse a alquilarles a familias con niños pequeños.

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En este resumen abordaremos la historia de la pintura con plomo, las leyes que debe cumplir como propietario y las opciones que tiene para crear un espacio seguro para sus inquilinos si su unidad de vivienda en alquiler contiene pintura con plomo.

¿Por qué alguna vez usamos pintura con plomo?

La pintura con plomo se inventó alrededor del año 300 a. C. y venía en tres colores. El cromato de plomo nos daba pintura amarilla, el óxido de plomo producía un color rojo y el carbonato de plomo daba color blanco. Durante aproximadamente los primeros tres cuartos del siglo XX, la pintura todavía se fabricaba a mano en algunos casos, utilizando trementina y aceite de linaza. Ambos químicos son transparentes, por lo que se agregaba óxido de plomo, un polvo muy blanco, a la mezcla para volverla opaca. Luego podían añadirse otros colores. Por ejemplo, se agregaba óxido de hierro oxidado para crear el rojo intenso utilizado en los graneros.

Siguió siendo popular durante tanto tiempo porque era muy densa y opaca, lo que proporcionaba una cobertura y durabilidad increíbles. El único problema era que también resultaba extremadamente mortal. La pintura con plomo fue prohibida en 1978, pero muchas viviendas antiguas tenían —y todavía tienen— pintura con plomo en las paredes.

A diferencia de otros metales naturales como el hierro o el zinc, el plomo no cumple ninguna función biológica útil para las personas. De hecho, en grandes cantidades puede matarlo. En cantidades menores, el plomo puede reducir el coeficiente intelectual hasta un punto que afecte tanto el potencial de ingresos como la capacidad para tomar decisiones. Estudios recientes han corroborado la creencia sostenida durante mucho tiempo de que las personas expuestas al plomo tienen mayores probabilidades de cometer delitos. Prohibir la venta de pintura con plomo no eliminó la pintura presente en las viviendas antiguas.

¿Qué pasa con todas esas viviendas antiguas?

Al reconocer que las viviendas antiguas seguirían conteniendo pintura con plomo, el Estado de Massachusetts promulgó leyes y regulaciones para garantizar que las viviendas de alquiler no expusieran a personas vulnerables a riesgos relacionados con el plomo. El Capítulo 111, Sección 197 de las Leyes Generales de Massachusetts trata sobre la notificación a los inquilinos respecto de las leyes sobre plomo, y el 105 CMR 460 establece los procedimientos de eliminación del plomo para propietarios. Las leyes están funcionando: desde su promulgación en la década de 1970, los casos de intoxicación en todos los grupos etarios y poblaciones disminuyeron de manera significativa, aunque todavía queda mucho trabajo por hacer. Para una breve historia de las leyes sobre plomo en Massachusetts, consulte la segunda sección de este artículo.

Entonces, ¿qué significa esto para usted como propietario? Primero, toda vivienda construida antes de 1978 se considera que contiene pintura con plomo, a menos que se demuestre lo contrario. Como propietario, usted tiene responsabilidad estricta por intoxicación con plomo: si alguien se enferma debido a la pintura con plomo, puede ser considerado responsable de pagar por ello incluso sin pruebas. Según la ley de Massachusetts, los propietarios no pueden negarse a alquilar a familias por tener hijos. Si su unidad de alquiler contiene plomo, debe eliminarlo antes de permitir que vivan allí niños.

Si está pensando en comprar una nueva propiedad, tenga cuidado con los agentes inmobiliarios que marcan “sin conocimiento de plomo” para esa propiedad. Eso solo significa que hasta el momento no hay evidencia de plomo, pero como propietario usted no puede tener a un niño menor de 6 años viviendo en una unidad de vivienda en alquiler con riesgos de plomo, sean conocidos o desconocidos. Para más información, visite el sitio estatal del Programa de Prevención de Intoxicación Infantil por Plomo.

Como recordatorio, también puede haber riesgos de plomo en tuberías, suelos, guarderías y combustible de aviación; pero igualmente será su responsabilidad si alguien a quien usted alquila se intoxica, salvo que tenga un certificado de eliminación del plomo para su propiedad. Si lo tiene, el inquilino deberá aportar pruebas de que la exposición al plomo provino de su unidad de alquiler.

Una medida provisoria: la Carta de Control Interino

La eliminación del plomo es la mejor solución a largo plazo para cualquier propietario. Pero es costosa y requiere tiempo. Por fortuna, no necesariamente tiene que hacerlo todo de una vez. Hacer algo respecto del problema es mejor que ignorarlo por completo. Una Carta de Control Interino, aunque no equivale a un certificado de eliminación del plomo, le dará dos años para clasificar prioridades y aliviar los problemas más graves.

El proceso funciona de esta manera: usted realiza el trabajo más urgente y obtiene una inspección interina. Después de dos años, repite el proceso completo de eliminación del plomo para finalizar el proyecto.

Sin embargo, a largo plazo necesitará obtener una carta de cumplimiento de eliminación del plomo. Esta carta establece que, al momento de redactarse, no había riesgos de plomo presentes en su propiedad. Para que la carta siga siendo válida, deberá mantener su unidad de alquiler en cumplimiento.

Cómo comenzar a eliminar el plomo de su propiedad

Ya sea que planee abordar el problema de una sola vez o clasificar prioridades durante un par de años, todos los procesos de eliminación del plomo comienzan con una inspección de la propiedad. Una vez que conozca cuáles son los problemas, podrá empezar a resolverlos.

Esa inspección inicial examinará el interior y el exterior de su propiedad, incluidas todas las paredes y superficies pintadas. Una inspección adecuada medirá los niveles de plomo con una pistola XRF especializada, no con un kit químico poco confiable comprado en una tienda minorista. Los resultados de esta inspección también indicarán si el proceso de eliminación del plomo será de riesgo bajo, moderado o alto.

Después de la inspección, llega el momento de comenzar con la remoción. Esto aplica tanto para quienes buscan un certificado de eliminación del plomo como para quienes buscan una carta de control interino. Usted puede optar por contratar a un especialista certificado en eliminación del plomo (y si sus actividades son de alto riesgo, no tendrá la opción de hacerlo usted mismo). Esto puede costar hasta $30.000 dependiendo del alcance del proyecto. El promedio estatal para la eliminación del plomo ronda los $6.000 por unidad.

Si sus actividades de eliminación del plomo se clasifican como de riesgo bajo o moderado, puede optar por capacitarse en eliminación del plomo y solucionar el problema usted mismo. Las actividades de bajo riesgo requerirán aprobar un examen para obtener reconocimiento por el trabajo realizado; los trabajos de riesgo moderado requerirán aprobar primero un curso. Esto puede o no valer la pena para usted, dependiendo del tiempo que tenga para resolver el problema.

¿Qué opciones tengo para eliminar el plomo de mi propiedad?

Dependiendo de los resultados de la inspección, variará lo que deba hacerse para que su propiedad cumpla con las normas. Si busca una carta de control interino, no completará todo de una sola vez. Si busca que su propiedad sea certificada como libre de riesgos de plomo, realizará todo en esta etapa.

Una opción es retirar cualquier objeto que contenga plomo. Esto es bastante sencillo si se trata de una puerta o del marco de una puerta. También es una opción viable para algunas paredes. Solo tiene que retirarlo y reemplazarlo por algo que no contenga plomo.

Si el objeto con plomo no puede retirarse fácilmente (piense en techos o placas de yeso), puede que tenga la posibilidad de cubrirlo. Un nuevo techo suspendido “cubrirá” un viejo techo de yeso con plomo y hará que todo el techo cumpla con las normas.

Una tercera opción es usar pintura encapsulante especial y cubrir completamente la superficie que contiene plomo.

Por último, puede que tenga la posibilidad de raspar o remover químicamente el plomo y luego volver a pintar. Algunos elementos arquitectónicos especiales pueden retirarse y sumergirse en tratamientos químicos; los marcos de las puertas pueden rasparse. El camino que tome dependerá del problema que necesite resolver.

Si no busca una carta de control interino y está completando todo de una vez, entonces, una vez que termine todo, solicite una inspección final y el certificado correspondiente. A partir de ese momento, deberá seguir cumpliendo las normas para mantener la certificación.

Es importante señalar que seguir las pautas RRP (renovación, reparación y pintura) de la Agencia de Protección Ambiental (EPA, por sus siglas en inglés) no es lo mismo que eliminar el plomo de su propiedad. Las regulaciones RRP están diseñadas para contener el polvo de plomo cuando se realizan trabajos que no están relacionados con la eliminación del plomo. Por ejemplo, si necesita reparar una tubería rota detrás de una pared cubierta con pintura con plomo, utilizaría los protocolos RRP para cortar esa pared de manera segura y realizar la reparación. Pero el trabajo realizado por un renovador RRP no equivale al cumplimiento de eliminación del plomo y, de hecho, podría perjudicar las posibilidades de que su propiedad sea considerada alguna vez “libre de plomo”.

Solo un proceso de eliminación del plomo certificado por el estado puede otorgarle un certificado de eliminación del plomo. Si utiliza procedimientos RRP para intentar “renovar” y ocultar el plomo, su propiedad podría quedar inhabilitada. En otras palabras, nunca podrá obtener un certificado de eliminación del plomo para su propiedad.

¿Cuándo debo eliminar el plomo?

El mejor momento para eliminar el plomo es cuando la unidad quede vacía. Esto le ahorrará dinero y probablemente hará que el proceso sea más rápido.

Sin embargo, a veces eso no es una opción. Por ejemplo, si uno de sus inquilinos espera un bebé, usted debe eliminar el plomo antes del nacimiento. (Idealmente, debería hacerlo de inmediato). Si un inquilino está por adoptar a un niño menor de 6 años, usted debe eliminar el plomo. No puede decirle ni pedirle al inquilino que se vaya, ni intentar persuadirlo. No puede pagarle para que se vaya, y tampoco puede ignorar el problema. Si hace cualquiera de estas cosas, estará discriminando o violando las leyes sobre plomo. La eliminación del plomo es la única salida.

Puede lograrlo reubicando a su inquilino durante el proyecto (cubriendo usted los costos) o trasladándolo por el día, si es posible. Si el trabajo se realiza correctamente y utilizando la contención plástica exigida por ley, el procedimiento es seguro.

¿Cuáles son los requisitos para eliminar el plomo de mi propiedad?

En 2017, el estado de Massachusetts reformó sus regulaciones sobre eliminación del plomo. Los siete cambios principales fueron una reducción del alcance de las áreas accesibles o “susceptibles de llevarse a la boca”; la adopción de las normas de la Sociedad Estadounidense de Pruebas y Materiales (ASTM, por sus siglas en inglés) para encapsulación; la incorporación de superficies de fricción; la reducción del nivel permitido de plomo en la pintura; la exigencia de dos inspecciones para el decapado químico; y una reducción en los plazos de notificación.

Los resultados fueron variados. Analizaremos cada uno de los cambios y qué significaron para los propietarios.

Reducción del alcance de las áreas accesibles o susceptibles de llevarse a la boca

Antes de diciembre de 2017, las áreas “accesibles o susceptibles de llevarse a la boca” en una vivienda (es decir, áreas a las que los niños pequeños probablemente pudieran acceder y potencialmente llevarse a la boca) incluían las esquinas exteriores de las paredes, puertas, marcos y molduras de puertas, molduras de ventanas, balaustres, huellas y contrahuellas de escaleras, umbrales, celosías, columnas de 6 pulgadas o más de diámetro, revestimientos de madera y mampostería.

Con la reducción del alcance, las áreas susceptibles de llevarse a la boca quedaron limitadas a los alféizares de ventanas situados a cinco pies o menos del piso, escalón o suelo; pasamanos y tapas de barandas. Esto redujo los costos de eliminación del plomo para los propietarios en un 40 %.

Reducción del nivel de plomo en sangre

Antes de diciembre de 2017, el nivel de plomo en sangre que indicaba intoxicación era de 25 microgramos por decilitro. Después de esa fecha, el nivel se redujo a 10 microgramos por decilitro. Esto incrementó de forma significativa la cantidad promedio de “intoxicaciones”, en el sentido legal. Reducir el nivel de plomo en sangre no vino acompañado de financiación adicional para propietarios. No existe defensa posible sin un certificado de plomo. Este nuevo nivel más bajo de plomo en sangre, combinado con la reducción de las superficies accesibles o susceptibles de llevarse a la boca, significa que la eliminación del plomo ahora es más importante y más accesible económicamente que nunca.

Adopción de las normas de la Sociedad Estadounidense de Pruebas y Materiales

Antes de los cambios, Massachusetts tenía regulaciones estatales específicas para la encapsulación de riesgos de plomo. A partir del 1 de diciembre de 2017, comenzó a adoptar las regulaciones de la Sociedad Estadounidense de Pruebas y Materiales. Esto permitió que los propietarios utilizaran encapsulantes para remediar plomo en exteriores.

Superficies de fricción

Los cambios de 2017 establecieron que los bordes de puertas, marcos de puertas y huellas de escaleras constituyen riesgos de plomo y deben eliminarse en todos los puntos de posible fricción donde las piezas entren en contacto. Las huellas de las escaleras deben tratarse completamente desde el balaustre hasta la pared o cubrirse por completo. No se permite encapsulación.

Nivel más bajo de plomo permitido en pintura

Este cambio, que no estuvo sujeto a comentarios ni revisión pública, redujo el nivel aceptable de plomo en pintura de 600 partes por millón (ppm) a 90 ppm. Esto aumentó la cantidad de muestras de pintura que ahora “darían positivo” para plomo y podría anular los ahorros de costos derivados de algunos de los otros cambios.

Dos inspecciones para removedores químicos

Los cambios de 2017 señalaron que la remoción química de materiales es una actividad de eliminación del plomo “de alto riesgo”. Si se utiliza remoción química, la carpintería debe inspeccionarse una vez que la madera queda expuesta y nuevamente después de ser repintada. Esto incluye madera tratada mediante procesos de inmersión realizados fuera del sitio.

Notificación más corta

En propiedades vacías o habitadas por el propietario, los propietarios aún deben notificar a las autoridades sobre la eliminación del plomo. Sin embargo, ya no existe un período de espera antes de poder comenzar el trabajo. Esto podría ahorrarles dinero a los propietarios, ya que no tendrán que esperar con una unidad vacía hasta que el trabajo pueda comenzar, y los proyectos podrían completarse más rápido.

Mantenimiento del cumplimiento

Una vez que haya eliminado el plomo, deberá mantener la propiedad en cumplimiento. Si todo el plomo fue retirado, mantener el cumplimiento es sencillo. Si se utilizaron encapsulantes, esa pintura encapsulante debe permanecer en perfectas condiciones o volver a pintarse. Cualquier pintura descascarada o desprendida se considera fuera de cumplimiento y tendrá 30 días para solucionarlo. Utilice protocolos adecuados de eliminación del plomo para corregir el problema. No será necesaria una nueva inspección.

Dependiendo de su municipio, su autoridad local de vivienda puede exigir una inspección realizada dentro de los últimos 10 años para mantener su carta de cumplimiento. Consulte las regulaciones locales para garantizar que su propiedad continúe en cumplimiento.

Multas

Si está pensando en esquivar las leyes sobre plomo simplemente ignorándolas o rechazando familias con niños pequeños como inquilinos, piénselo nuevamente: las sanciones por discriminación e incumplimiento de la ley son severas.

En cuanto a discriminación: si le dice a una familia con hijos que su unidad no está libre de plomo y les niega la vivienda, estará violando las leyes antidiscriminación del estado. La primera infracción le costará $10.000; una tercera infracción le costará $50.000.

Si viola las leyes sobre pintura con plomo, las sanciones también son elevadas. Como informamos hace algunos años, propietarios que infringieron las leyes de divulgación de pintura con plomo enfrentaron miles de dólares en multas. Un propietario de Boston enfrentaba aproximadamente $84.000 en multas por múltiples propiedades, y eso era solo por infracciones de documentación.

Negar una vivienda le cuesta $15.000 a un propietario

En noviembre de 2020, una mujer presentó una denuncia ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), alegando que un propietario de Springfield le negó una vivienda al enterarse de que tenía un hijo menor de 6 años. Es ilegal negar una vivienda en lugar de eliminar el plomo de la propiedad.

El acuerdo alcanzado entre ambas partes tuvo que ser aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Aunque el acuerdo establece explícitamente que no debe considerarse una admisión de violación legal alguna, exige que el propietario pague a la inquilina rechazada $15.000 en cuotas, con el pago final previsto para marzo de 2023. También exige que el propietario reciba capacitación sobre vivienda justa; analice y elimine el plomo de sus propiedades cuando sea necesario; e incluya lenguaje en todos los anuncios futuros de alquiler indicando que cumple con todas las leyes federales y estatales sobre vivienda justa.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano aprobó el acuerdo en junio de 2021.

Preguntas frecuentes: ¿es ilegal alquilar una unidad con niveles de plomo desconocidos o simplemente una decisión poco recomendable?

Q: Q: Entiendo que la ley responsabiliza “objetivamente” al propietario si más adelante se demuestra que niños que vivieron en la vivienda alquilada tenían niveles inaceptablemente altos de plomo en el cuerpo. ¿Eso significa que alquilar una unidad con niveles de plomo desconocidos es poco recomendable, pero no ilegal? ¿O ambas cosas: poco recomendable e ilegal?

A: La idea de que sea “poco recomendable, pero no ilegal” parecería incorrecta. La palabra “ilegal” normalmente se asocia con delitos penales, pero en este caso sí sería una violación de la ley. Un niño menor de 6 años no puede vivir en una vivienda con riesgos de plomo, sean conocidos o desconocidos.

Por lo tanto, es ilícito alquilar una vivienda con riesgos de plomo, conocidos o desconocidos, a un niño menor de 6 años.

Una forma de demostrarlo es mediante la jurisprudencia que establece la garantía implícita de habitabilidad, Hemingway v. Boston Housing Authority, que exige el cumplimiento de 105 CMR 410.

105 CMR 410 establece:

410.750: Condiciones consideradas peligrosas o perjudiciales para la salud o la seguridad

Las siguientes condiciones, cuando existan en viviendas residenciales, serán consideradas

condiciones que pueden poner en peligro o perjudicar la salud, seguridad y bienestar de una o más personas que ocupen la vivienda. ...

(J) La presencia de pintura con base de plomo en una vivienda o unidad de vivienda en violación de 105 CMR 460.000: Prevención y Control de la Intoxicación por Plomo. (Véase M.G.L c. 111, §§ 190 a 199).

Otra forma de demostrarlo se encuentra directamente en 105 CMR 460, que establece:

460.100: Obligación del propietario o propietarios de inmuebles residenciales

(A) Salvo lo dispuesto en 105 CMR 460.100(B) a (D), los propietarios de una unidad de vivienda o inmueble residencial que contenga niveles peligrosos de plomo en pintura, yeso u otro material estructural accesible están obligados a obtener una Carta de Cumplimiento Total o una Carta de Control Interino en las siguientes circunstancias:

(1) Cuando viva allí un niño menor de seis años, independientemente de si la propiedad residencial ha sido inspeccionada conforme a M.G.L. c. 111, § 194 o de otro modo...

Conclusión sobre la eliminación del plomo

Ignorar el problema de la pintura con plomo es algo que tarde o temprano alcanzará a todos los propietarios. La mejor práctica es eliminar el plomo durante su próxima vacancia y evitar el dolor de cabeza de un proyecto inesperado o los costos extremos de una intoxicación por plomo. La responsabilidad estricta recae sobre usted, el propietario, en todo momento. Capacítese para hacerlo usted mismo si así lo desea, propóngase obtener un certificado de cumplimiento de eliminación del plomo, mantenga ese cumplimiento y nunca pinte con pintura muy antigua. El plomo representa un riesgo real para la salud y eliminarlo lo antes posible debe ser una prioridad absoluta para los propietarios de Massachusetts.