Conceptos básicos para arrendadores: la ley contra la discriminación en la vivienda en Massachusetts

Por Kimberly Rau, MassLandlords, Inc.

La discriminación en la vivienda es un tema serio. A veces, lo que decimos o hacemos puede ser discriminatorio incluso si no tenemos la intención de perjudicar a nadie. Además, las sanciones por incurrir en discriminación en Massachusetts pueden costarle decenas de miles de dólares. A continuación, se presentan los conceptos básicos para gestionar una operación de vivienda en alquiler justa y conforme a la ley, que no le genere cargos por discriminación.

Puede pensar que está siendo útil al mencionar que su alquiler está cerca de un lugar de culto, pero eso puede interpretarse como una preferencia por inquilinos de una fe determinada. (Licencia de la imagen: CC BY-SA 4.0 MassLandlords, Inc.)

¿Qué es la discriminación?

La discriminación consiste en tratar a alguien de manera injusta en función de una determinada característica o conjunto de características, como su raza o su identidad sexual. Es un problema complejo y generalizado que afecta muchos aspectos de la vida cotidiana, desde ir a trabajar hasta encontrar un lugar donde vivir. Y, en muchos casos, es ilegal.

Tanto a nivel federal como estatal, existen protecciones para prevenir la discriminación en el lugar de trabajo, en espacios públicos y en el mercado de la vivienda. La ley establece que no se puede discriminar a una persona en función de determinadas características, que pasan a formar parte de las llamadas “clases protegidas”.

No puede negarse a alquilarle a alguien por su edad. Declaraciones como “¿está seguro de que podrá manejar las escaleras?” o “¿este departamento será adecuado si tiene un bebé?” deben evitarse. (Licencia de la imagen: CC BY-SA 4.0 MassLandlords, Inc., derivada de una imagen de dominio público)

Clases protegidas en Massachusetts

Para prevenir la discriminación, el gobierno reconoce a ciertos grupos como parte de las “clases protegidas”. En materia de vivienda, esto significa que no puede negar el acceso a una vivienda ni tratar a una persona de manera diferente a otros inquilinos o solicitantes en función de su pertenencia a una clase protegida.

El gobierno federal reconoce los siguientes siete grupos como clases protegidas en virtud de la Ley de Vivienda Justa: raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar y discapacidad.

Massachusetts va más allá y añade varias clases protegidas adicionales, lo que hace ilegal discriminar a una persona por su fuente de ingresos, orientación sexual, identidad de género, edad, estado civil, condición de veterano o militar, ascendencia e información genética. El estado también incluye como clase protegida el “estilo de cabello y los atributos asociados con la raza”.

Estas protecciones se extienden a las personas que son percibidas como pertenecientes a una clase protegida, incluso si no lo son. Por ejemplo, una mujer heterosexual que sea percibida como gay y a quien se le niegue una vivienda en función de esa percepción probablemente tendría fundamentos para iniciar una demanda por discriminación contra un proveedor de vivienda, aunque no sea gay.

Un solicitante no puede ser rechazado por formar parte de una clase protegida. Sin embargo, puede ser rechazado por motivos válidos. Siguiendo con el ejemplo, si una persona que usted cree que es gay solicita su vivienda en alquiler pero no cumple con los requisitos de ingresos y no puede conseguir un codeudor, usted puede rechazar la solicitud por esos motivos. No puede negarle la vivienda porque crea que es gay.

Contamos con artículos detallados sobre cada una de estas clases protegidas, con enlaces disponibles en nuestra página de información sobre discriminación en la vivienda.

La discriminación adopta muchas formas

Algunas formas de discriminación son directas y claramente ilegales. Esto incluye colocar “no Sección 8” (fuente de ingresos) o “no niños” (estado familiar) en un anuncio de vivienda. También incluiría decirle a alguien que menciona a una pareja del mismo sexo que usted solo alquila a parejas casadas (estado civil) o a “familias tradicionales” (orientación sexual).

Usted o su administrador de inmuebles no pueden incluir en un anuncio de vivienda nada que discrimine a una clase protegida, ni tampoco comunicar preferencias discriminatorias de ninguna otra manera, ya sea de forma verbal o escrita. Hacerlo puede derivar en cargos por discriminación.

Sin embargo, existen otras formas de discriminación en la vivienda menos evidentes. Son más difíciles de probar, pero pueden llevarlo a los tribunales si alguien las detecta. Tampoco las haga. En ocasiones, la Comisión de Massachusetts contra la Discriminación (MCAD, por sus siglas en inglés) envía evaluadores para comprobar si los arrendadores están incurriendo en discriminación. Usted no quiere que eso le ocurra.

Trato diferente (incluso si intenta ser amable)

Tratar a un grupo de solicitantes de manera diferente a otro puede considerarse discriminatorio si uno de los grupos forma parte de una clase protegida. La percepción puede ser que usted es cordial y acogedor con el grupo de inquilinos “deseados” y frío o distante con el grupo “menos deseado”, con el objetivo de que busquen vivienda en otro lugar. Esto también se conoce como “direccionamiento”, que se explica a continuación.

Tal vez sus intenciones no sean discriminatorias. Quizás el primer grupo de solicitantes llevaba camisetas de su equipo deportivo favorito y fue más fácil entablar conversación con ellos que con el segundo grupo. Tal vez pensó que no tenía nada en común con los otros solicitantes y, por eso, habló menos. Esto puede convertirse en un problema si el segundo grupo forma parte de una clase protegida y considera que usted fue reservado por ese motivo. Procure que sus conversaciones sean lo más neutrales posible cuando entreviste a solicitantes o muestre una vivienda.

Por último, “solo estaba siendo amable” no es una excusa si hace que alguien se sienta discriminado. “¡Me encantan tus trenzas!” y acercarse para tocar el cabello de otra persona no es apropiado. “¡Me encantan los hombres gays, todos son tan elegantes!” es poco profesional (y además, no es cierto). Evite cualquier comentario sobre raza, sexualidad o clases protegidas, sin importar cuán amistoso crea que está siendo.

Direccionamiento

El direccionamiento consiste en hacer comentarios destinados a desalentar a un solicitante de alquilar una vivienda en particular, incluso si sus intenciones son buenas.

“Veo que habla español. Mi otro edificio tiene muchos inquilinos de habla hispana. ¿Le gustaría verlo?”

“¿Tiene hijos? Probablemente quiera ver el departamento del primer piso en lugar del de la tercera planta.”

“No sé si a los otros vecinos les gustará un perro de servicio. Pero un amigo mío tiene un dúplex donde aceptan mascotas.”

En todos estos casos, usted está intentando desviar, o “direccionar”, a los solicitantes lejos de la vivienda que desean ver y alentarlos a considerar otra opción. Esto puede considerarse discriminatorio, incluso si el otro lugar también es una vivienda que usted posee o administra. Este tipo de direccionamiento es ilegal.

¿Qué puede hacer entonces? Confíe en que los inquilinos saben lo que buscan en una vivienda. Si le preguntan si tiene otras opciones en el mercado o expresan preocupación por algún aspecto del departamento, entonces puede informarles qué otras alternativas están disponibles.

Buenas prácticas para evitar la discriminación al alquilar un departamento

Defenderse de cargos por discriminación es costoso, incluso si finalmente prevalece en los tribunales. También puede ser considerado responsable por actos discriminatorios de su administrador de inmuebles o corredor, aun si usted no sabía que estaban ocurriendo.

Anuncie su departamento, no el tipo de inquilinos que desea.

Ya hemos explicado que es ilegal utilizar lenguaje excluyente en los anuncios (“no niños” o “no Sección 8”). Pero anunciar qué tipo de inquilinos prefiere también abre la puerta a acusaciones de discriminación.

“Cerca de una iglesia” implica que usted prefiere a un inquilino que asista a esa iglesia. “Perfecto para una pareja” sugiere que no desea niños en la vivienda. “Se prefiere profesional” indica a los solicitantes que los trabajadores manuales podrían no ser bienvenidos.

En su lugar, concéntrese en lo que su departamento ofrece en términos de comodidades y permita que los inquilinos decidan si desean postularse.

Mantenga las conversaciones neutrales y centradas en la vivienda.

Cuando muestre la propiedad o hable con los solicitantes, mantenga las conversaciones enfocadas en la vivienda. No haga preguntas personales que no sean relevantes para la solicitud ni hable de sus propias preferencias o creencias.

Recuerde que sus inquilinos no son sus amigos y que usted no está teniendo una cita. Mantenga una actitud profesional y no se deje llevar por conversaciones irrelevantes. Toda la información que necesita conocer puede obtenerse de manera legal a través de su proceso de evaluación de inquilinos, lo que nos lleva al siguiente punto.

Trate a todos los solicitantes de la misma manera.

La mejor forma de evitar cargos por discriminación es tratar a cada solicitante exactamente de la misma manera. No debe sonar como si estuviera leyendo un guión, pero tampoco debe otorgar ventajas a algunas personas sobre otras.

Para lograrlo, le recomendamos utilizar nuestros Formularios para Propietarios e Inquilinos con cada persona que considere. Esto garantiza que todos los solicitantes sean evaluados de la misma forma y aprobados o rechazados con base en los mismos criterios.

Que pueda discriminar no significa que deba hacerlo. Recomendamos no utilizar la exención de la señora Murphy. (Licencia de la imagen: CC BY-SA 4.0 MassLandlords, Inc.)

¿Existen excepciones a las leyes contra la discriminación en la vivienda?

La exención de la “señora Murphy” existe para propiedades en alquiler ocupadas por el propietario, con cuatro unidades o menos. Creada por un senador de Vermont e incorporada a la Ley de Vivienda Justa, la señora Murphy (que no es una persona real) permite que pequeños arrendadores en edificios ocupados por el propietario, con cuatro unidades o menos, nieguen vivienda a miembros de determinadas clases protegidas.

En esos casos, los propietarios quedan exentos de muchos aspectos de la Ley de Vivienda Justa. Sin embargo, le recomendamos firmemente que no lo haga. Que pueda hacerlo no significa que deba hacerlo.

Si aun así desea utilizar la exención de la señora Murphy, no puede publicitar su preferencia. Si usted vive en un dúplex y no desea compartir la propiedad con niños, no puede decir “no niños” en el anuncio ni cuando se comunica sobre la propiedad.

No puede decirle a un solicitante que le está negando la vivienda por su pertenencia a una clase protegida. Tampoco puede negarse a alquilarle a alguien por su raza o color de piel, sin importar el tipo de propiedad que posea.

Tampoco puede ampararse en la exención de la señora Murphy si posee otras propiedades o emplea a un administrador de inmuebles.

Le sugerimos que no invoque la exención de la señora Murphy. Esta figura no ha envejecido bien y debería quedar en el pasado.