Las nuevas regulaciones sobre “tarifas basura” prohíben cargos no divulgados en viviendas en alquiler

Por Eric Weld, MassLandlords, Inc.

Una normativa implementada recientemente por la fiscal general de Massachusetts aportó mayor claridad sobre las limitaciones a las tarifas que los arrendadores pueden cobrar a sus inquilinos.

Esta ilustración demuestra las formas correctas e incorrectas de publicitar un producto en cumplimiento de la normativa 940 CMR 38.00 (Código de Regulaciones de Massachusetts), que exige que los anuncios de cualquier producto, incluida la vivienda en alquiler, incluyan el precio total del producto. La llamada normativa sobre “tarifas basura” prohíbe cobrar a los inquilinos y a otros consumidores tarifas que no hayan sido divulgadas antes o al momento de celebrar un contrato, como un contrato de alquiler. Como se ilustra, si se va a cobrar una tarifa por procesar pagos en línea, como el alquiler, esa tarifa debe divulgarse en el anuncio. Imagen: Mass.gov

La normativa, 940 CMR 38.00 (Código de Regulaciones de Massachusetts), codifica el requisito de que los comerciantes y vendedores de cualquier producto, incluida la vivienda en alquiler, divulguen de antemano el costo total del producto. Para los arrendadores, esto significa informar a los posibles inquilinos sobre cualquier costo o tarifa asociada con el alquiler de un inmueble, a más tardar al momento de firmar el contrato de alquiler. El objetivo es permitir que los posibles inquilinos puedan ver de manera clara y anticipada cuánto deberán pagar para vivir en una unidad de alquiler. La normativa prohíbe la práctica de cobrar o añadir tarifas no divulgadas durante la vigencia del contrato que no hayan sido acordadas antes de su inicio.

Se ha vuelto común que algunos arrendadores (en particular los arrendadores corporativos) cobren una variedad de tarifas que no figuran en el contrato de alquiler después de que los inquilinos se mudan. Estas tarifas pueden incluir cargos por servicios o “comunidad”, tarifas por el procesamiento del pago del alquiler, tarifas por subarrendar o agregar un nuevo compañero de vivienda, o cargos periódicos por estacionamiento, recolección de basura, mascotas, control de plagas o renovación automática del contrato. Estas tarifas han pasado a conocerse como “tarifas basura” porque son cargos adicionales, a veces ocultos y a menudo innecesarios, que aportan poco o ningún valor al producto original (la unidad de alquiler).

Otras tarifas, como las tarifas de solicitud y las tarifas de reserva, ya eran ilegales. De hecho, como reiteramos con frecuencia en este espacio, cobrar cualquier tarifa antes de que los inquilinos se muden, distinta del depósito de garantía, el primer y último mes de alquiler y el pago por el cambio de cerraduras, es ilegal. El Capítulo 186, Sección 15B de las Leyes Generales de Massachusetts establece claramente las cuatro tarifas permitidas antes de la mudanza, y ha sido respaldado por fallos judiciales que enfatizan la ilegalidad de cobrar tarifas más allá de las cuatro enumeradas en la ley.

La nueva restricción sobre las tarifas basura tiende a extender la prohibición de cobrar tarifas adicionales más allá de la mudanza durante toda la vigencia del contrato de alquiler.

La fiscal general Andrea Campbell incorporó la normativa 940 CMR 38.00, la llamada normativa sobre “tarifas basura”, a la Ley de Protección al Consumidor de Massachusetts, Capítulo 93A de las Leyes Generales de Massachusetts, en un esfuerzo por frenar conductas injustas y engañosas en la comercialización y venta de todos los productos, incluida la vivienda en alquiler. Una infracción de la normativa sobre tarifas basura constituye una infracción del Capítulo 93A. La normativa entró en vigor el 2 de septiembre de 2025.

Una ley de Massachusetts aprobada en julio de 2025 también incorporó expresamente la prohibición de cobrar a los inquilinos honorarios de corretaje cuando el corredor fue contratado por el arrendador. Aunque ya era ilegal hacerlo, según lo dispuesto en el Capítulo 186, Sección 15B, se había vuelto una práctica común que algunos arrendadores contrataran corredores para servicios como publicidad, búsqueda y evaluación de inquilinos y procesamiento de solicitudes, y trasladaran ese costo a sus inquilinos. La llamada prohibición de honorarios de corretaje exige que la parte que contrata al corredor, ya sea el arrendador o el inquilino, sea quien pague al corredor.

Si el acceso a un gimnasio, como este, está disponible para sus inquilinos a cambio de una tarifa adicional, como una tarifa por servicios o comunidad, debe divulgar esa tarifa en sus anuncios, según la nueva normativa de Massachusetts sobre tarifas basura. Cualquier tarifa, como una tarifa de gimnasio, tarifa por mascotas, cargos por pagos tardíos o tarifa por recolección de basura, debe divulgarse a los posibles inquilinos antes de firmar un contrato de alquiler. Imagen: Unsplash, licencia CC BY-SA

Enumere todas las tarifas en la publicidad, incluido el procesamiento de pagos

Quienes se verán más afectados por la normativa 940 CMR 38.00 incluyen a los arrendadores que tenían la práctica de anunciar departamentos sin enumerar todas las tarifas. Cumplir con la ley es una cuestión sencilla de incluir cualquier tarifa que se cobrará durante la vigencia del contrato como parte del precio inicial anunciado del alquiler. Si a los inquilinos se les cobrará por la recolección de basura, agregue el costo mensual de ese servicio al precio total del alquiler anunciado. Si sus inquilinos deberán pagar el alquiler a través de una plataforma en línea que cobra una tarifa de uso, debe divulgar cuál será esa tarifa antes o al momento de firmar el contrato.

Un anuncio adecuado de un departamento incluirá de forma destacada un precio total, seguido de un desglose de las tarifas mensuales adicionales, tal como se muestra en el sitio de Mass.gov que explica la normativa. Si una tarifa no está incluida en ese precio total, no puede cobrarse ni añadirse durante la vigencia del contrato.

Más allá de la publicidad, la forma más sencilla de evitar que la normativa sobre tarifas basura sea cuestionada es establecer un precio de alquiler que incluya todos los servicios. Si sus contratos incluyen acceso a un gimnasio en el lugar, agregue un monto razonable al alquiler para reflejar ese beneficio, pero no lo denomine tarifa por servicios, comunidad o gimnasio. Puede incluir el costo de la recolección de basura, pero intégrelo en el precio del alquiler y no lo cobre como una tarifa separada.

La normativa también tiene como objetivo poner fin a la práctica de inscribir a los inquilinos de forma automática en un servicio con cargo sin informarles. En algunos casos, por ejemplo, los inquilinos han sido inscritos y obligados a usar una plataforma de pago del alquiler en línea que cobra una tarifa de uso sin haber sido informados al respecto. La normativa sobre tarifas basura exige que los arrendadores divulguen plenamente este tipo de requisitos antes de firmar el contrato de alquiler.

Práctica común entre arrendadores corporativos

No es ningún secreto que la normativa de la fiscal general sobre tarifas basura está dirigida principalmente a grandes arrendadores corporativos, en particular a los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), que buscan aumentar las ganancias de sus inversionistas.

Los pequeños arrendadores tienen muchas menos probabilidades de añadir tarifas adicionales durante la vigencia del contrato que los arrendadores grandes y ausentes. Los arrendadores pequeños suelen mantener una relación directa con los inquilinos que permite la negociación y el acuerdo mutuo sobre condiciones y tarifas durante el contrato.

En algunos casos, los arrendadores corporativos y los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria han provocado la necesidad de regulación al imponer una variedad de cargos injustos a los inquilinos.

Varios estados han respondido con leyes contra las tarifas basura similares a la normativa de Massachusetts. Colorado, Connecticut y Rhode Island aprobaron legislación para limitar las tarifas basura. Georgia, Illinois, Minnesota, Virginia y Washington cuentan con versiones de normativas sobre tarifas basura en proceso legislativo.

Otros estados continúan permitiendo tarifas adicionales, a veces ocultas, y no exigen que los alquileres anunciados incluyan todos los cargos. Como ejemplo de lo que puede ocurrir en estados que carecen de regulación sobre tarifas basura, se puede observar el caso de Misuri. Deca Property Management, una empresa que administra aproximadamente 1.400 unidades de alquiler en St. Louis, se ha vuelto notoria por sus tarifas basura. Deca cobra a todos los inquilinos una tarifa mensual de aproximadamente 45,95 dólares para inscribirlos en un “paquete obligatorio de beneficios para residentes” que incluye seguro para inquilinos, una tarifa por el cambio de filtros del sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, así como por el reporte de pagos puntuales o atrasados a agencias de crédito. En los hechos, esto implica cobrar a los inquilinos por un servicio que potencialmente los perjudica. Deca también cobra una tarifa de 60 dólares para solicitar una vivienda en alquiler, una práctica común en muchos estados.

Cobrar tarifas de solicitud no es legal en Massachusetts, según el Capítulo 186, Sección 15B. Cualquier otra tarifa, como las que cobra Deca, ahora debe divulgarse a los inquilinos antes de que firmen un contrato de alquiler, o incorporarse al precio del alquiler, en Massachusetts.

Prohibiciones estatales y federales sobre tarifas basura

Junto con el aumento de leyes estatales que prohíben las tarifas basura, también se ha generado una ofensiva a nivel federal. La Comisión Federal de Comercio implementó la Regla sobre tarifas injustas o engañosas, que entró en vigor el 12 de mayo de 2025. Esta regla exige que las empresas informen a los consumidores el precio total de un producto en la publicidad y otros materiales de marketing, con el objetivo de frenar prácticas engañosas de “cebo y cambio” y cargos ocultos.

La regla se dirige específicamente a los mercados de alquileres a corto plazo y venta de entradas para eventos, pero también se aplica a los alquileres a largo plazo.

En Massachusetts, la publicidad de unidades de alquiler debe mostrar todas las tarifas que se cobrarán durante la vigencia del contrato. Si va a cobrar a sus inquilinos cargos por pagos tardíos del alquiler, debe divulgarlo antes de celebrar contratos con ellos. Lo mismo se aplica a tarifas de limpieza, control de plagas o cualquier otro servicio durante o al final del contrato de alquiler.

La oleada de prohibiciones de 2025 sobre tarifas basura y honorarios de corretaje, tanto a nivel federal como estatal, deja claro que los cargos engañosos, ocultos o no divulgados por productos son ilegales.

Preguntas frecuentes sobre la normativa de tarifas basura

P: ¿Puedo cobrar alquiler por mascota?

A: Sí, lea este artículo para obtener más detalles. Pero ahora debe divulgar en sus anuncios cualquier alquiler o tarifa que cobrará por tener una mascota en su inmueble de alquiler.

P: ¿Puedo exigir que un inquilino use un servicio de procesamiento de pagos que le cobre una tarifa?

A: Sí, pero ahora debe divulgar la tarifa del servicio en su anuncio.

P: ¿Puedo cobrar a los inquilinos cargos por pagos tardíos, recolección de basura u otros costos por incumplimiento?

A: Sí, pero ahora debe divulgar esas tarifas en su anuncio.

P: ¿Debo incluir los servicios públicos en el alquiler?

A: Probablemente no. No hay nada en la normativa ni en las guías que aborde los servicios públicos de una forma u otra. La mejor práctica sería dejar claro en el anuncio si los servicios públicos están incluidos y, de ser posible, indicar cuánto pagaron realmente los inquilinos anteriores durante un mes promedio o a lo largo de todo el contrato.