Guía para propietarios sobre la Sección 8 en Massachusetts

La Sección 8, que incluye el Programa de Vales de Elección de Vivienda, es un subsidio federal para el alquiler que puede otorgarse a inquilinos o a apartamentos. Cuando una persona que solicita un apartamento dice: “Tengo Sección 8”, puede estar refiriéndose a este programa federal, al Programa de Vales de Alquiler de Massachusetts o al Programa de Vivienda de Apoyo para Veteranos. Estos programas se diferencian de la Sección 8 en su fuente de financiamiento y en sus requisitos, pero todos ofrecen tipos similares de subsidio permanente para el alquiler. Este artículo se enfocará exclusivamente en el programa de vivienda de la Sección 8.

«En alquiler, Sección 8 bienvenida». Es posible que este propietario de Nueva Jersey haya colocado este cartel como represalia contra restricciones de zonificación impulsadas por la actitud de “no en mi patio trasero”, sabiendo que la junta de zonificación tendría miedo de los inquilinos con Sección 8 en el vecindario o se molestaría con ellos. O bien, podría haber querido incentivar más solicitudes. Metuchen Matters (licencia CC-BY-SA). Imagen modificada para ocultar el número de teléfono original del propietario.

La Sección 8 en pocas palabras

Un inquilino con un vale válido de la Sección 8 superará automáticamente la mayoría de los filtros de ingresos de una solicitud de alquiler. Por diseño, el programa garantiza que la relación entre los ingresos brutos del solicitante y el alquiler sea de tres a uno. Usted recibirá una inspección y anexos al contrato de alquiler. Cobrará una parte del alquiler al inquilino, y el gobierno depositará el resto en su cuenta bancaria.

Cómo comenzar con la Sección 8: el proceso

El apartamento debe anunciarse a un valor igual o inferior al “alquiler justo de mercado” para la zona, teniendo en cuenta el estado del apartamento. Los niveles de alquiler justo para una región son publicados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Estos valores pueden reducirse según la antigüedad del apartamento.

El inquilino se pondrá en contacto con el propietario y, a menudo, preguntará: “¿Acepta Sección 8?”. Esta pregunta puede ser una trampa para quien no esté prevenido. La ley federal no exige que los propietarios acepten a un inquilino con Sección 8. Sin embargo, la ley de Massachusetts sí lo exige; consulte la sección sobre discriminación más abajo. (La mayoría de los inquilinos que hacen esta pregunta no intenta tender una trampa al propietario; están frustrados por propietarios que, por desconocimiento de la ley, dicen: “No acepto Sección 8”. Los inquilinos solo quieren ir directo al punto. La respuesta correcta es: “Sí, acepto Sección 8”).

Usted evaluará al posible inquilino en todos los aspectos, como lo haría normalmente, excepto en los ingresos. Por ejemplo, la Sección 8 no paga depósitos de garantía (el inquilino debe contar con efectivo ahorrado si usted piensa exigir un depósito). Por lo tanto, puede evaluar la disponibilidad de efectivo. Puede evaluar el crédito. Puede evaluar los antecedentes penales. Cuando llegue al criterio de ingresos, solo necesita verificar que el vale sea válido.

Si usted acepta al inquilino, este informará a su agencia de vivienda pública o al administrador del subsidio que necesita que se inspeccione el apartamento. La agencia inspeccionará el apartamento conforme a los requisitos estatales y/o federales.

Si el apartamento no aprueba la inspección, usted deberá realizar reparaciones. Consulte más abajo la sección sobre inspecciones. Cuando el apartamento apruebe, se le invitará a firmar un contrato de alquiler por un año con el inquilino. El contrato incluirá anexos específicos del “Pago de Asistencia para la Vivienda”. Por ejemplo, las víctimas de violencia doméstica recibirán un trato especial durante un proceso de desalojo. Usted no conocerá la división del alquiler entre el gobierno y el inquilino hasta el momento de la firma del contrato. El pago mínimo de alquiler que puede realizar cualquier inquilino suele ser de alrededor de 25 dólares.

La agencia depositará directamente en la cuenta bancaria del propietario la parte del alquiler que corresponde al gobierno cada mes. El propietario debe cobrar al inquilino la parte del alquiler que le corresponde.

Cada año o cada dos años, tanto el propietario como el inquilino deben volver a certificarse. La recertificación del inquilino exige que demuestre sus ingresos y activos. La recertificación del propietario requiere una nueva inspección del apartamento.

Si usted tiene algún problema con el inquilino, no puede esperar que la agencia lo ayude. Debe iniciar un proceso de desalojo y enviar copia a la agencia. Es posible que un inquilino pierda su subsidio por mala conducta, pero es poco frecuente. Pueden aplicarse requisitos legales adicionales según el programa. Comuníquese con un abogado antes de tomar cualquier medida que pueda afectar sus derechos en una tenencia con Sección 8.

Antecedentes de la política

La Sección 8 de la Ley de Vivienda de 1937 (42 USC Sección 1437f), con sus modificaciones, autoriza al Poder Ejecutivo del gobierno federal a pagar el alquiler a propietarios privados en nombre de hogares de bajos ingresos. Los fondos se distribuyen inicialmente a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. El programa fue concebido como una red de protección durante la Gran Depresión y posteriormente se amplió como parte de la iniciativa de la Gran Sociedad impulsada por el presidente Johnson.

El dinero fluye desde el Tesoro de los Estados Unidos hacia el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, donde se asigna a una agencia de vivienda pública local, que deposita los fondos directamente en su cuenta bancaria.

La Sección 8 es una asignación de por vida, siempre que el inquilino no gane demasiado dinero ni acumule demasiada riqueza. Por esta razón, existe una larga lista de espera para acceder al financiamiento. En Massachusetts, los inquilinos suelen esperar entre ocho y doce años para obtener la Sección 8.

En comparación con otros subsidios, la Sección 8 se considera altamente eficaz para estabilizar a un hogar de bajos ingresos. El programa paga lo que sea necesario de forma permanente, siempre que el alquiler sea justo, el apartamento cumpla con los estándares y el inquilino necesite la ayuda. Otros programas como HomeBASE, RAFT, fondos para depósitos de garantía o reembolsos por unidades desocupadas son de corta duración y, por lo general, insuficientes para lograr una estabilidad a largo plazo.

Una preocupación importante en relación con la Sección 8 es que los inquilinos que comienzan a ganar más dinero pueden perder su subsidio. Esto genera un desincentivo para mejorar los ingresos del hogar mediante la incorporación de más personas o el aumento de las horas de trabajo. Una “Sección 8 versión 2.0” podría reducir el subsidio de manera menos abrupta a medida que aumentan los ingresos, con el fin de fomentar la autosuficiencia.

A diferencia de algunos otros programas, la investigación económica respalda la Sección 8 como un beneficio neto para la sociedad. Por cada dólar que se gasta en la Sección 8, se ahorran entre 1,10 y 1,37 dólares en forma de mayores niveles educativos para esos niños, menores gastos médicos para esas familias y menores costos de servicios sociales en general (Los beneficios y costos del programa de subsidios de vivienda de la Sección 8: un marco conceptual y estimaciones del primer año, Instituto de Investigación sobre la Pobreza, mayo de 2010).

Desafíos ocultos de la Sección 8

Alquilar con éxito a inquilinos con Sección 8 es relativamente sencillo, pero existen trampas importantes para quienes no están preparados.

Discriminación por Sección 8

Según la ley de Massachusetts, es ilegal rechazar a una persona solicitante de vivienda por el hecho de recibir asistencia pública. Esto significa que usted no puede negarse a alquilar por el solo hecho de que se trate de Sección 8. Sí puede negarse a alquilar a una persona con un vale de la Sección 8 por otros motivos.

Los tribunales han establecido que usted no puede negarse a participar en la Sección 8 alegando un requisito irrazonable del programa. Por ejemplo, si usted no desea trabajar con una determinada agencia de vivienda pública que tiene fama de no atender el teléfono, eso no es un motivo válido. La ley de Massachusetts reconoce que la Sección 8 es un programa imperfecto: en lugar de trabajar con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano para corregir sus deficiencias, se ha optado por exigir su cumplimiento, incluso cuando el Departamento o o las entidades que actúan en su nombre actúan de manera absurda.

El hecho de que alguien tenga Sección 8 no significa que usted deba aceptarlo automáticamente. Suponga que una persona solicitante tiene Sección 8, pero no cuenta con dinero para pagar el depósito de garantía, y usted exige un depósito de garantía para ese apartamento. Usted puede rechazar con seguridad a esa persona diciéndole: “Vuelva cuando tenga el dinero suficiente para el depósito”. Lo mismo se aplica a los antecedentes penales, el crédito, el historial de desalojos o cualquier otro criterio comercial de evaluación que usted aplique de manera uniforme a todas las personas solicitantes.

Recuerde que no puede rechazar la Sección 8 alegando ningún requisito del programa. Muchos propietarios nuevos en la Sección 8 temen su primera inspección. Sin embargo, usted no puede decir: “No le alquilo porque no quiero una inspección”. Eso constituiría un rechazo discriminatorio ilegal. La única forma de rechazar a una persona con Sección 8 es por un motivo que no esté relacionado con la Sección 8.

¿Tengo que aprobar a una persona solicitante con Sección 8?

Las personas solicitantes con vales de la Sección 8 pueden ser inquilinos buenos y de largo plazo, pero las protecciones estatales y federales contra la discriminación se imponen a los propietarios con tanta fuerza que es necesario introducir un pequeño contrapeso. ¿Debe un propietario aprobar a una persona solicitante con Sección 8? No, siempre que el motivo del rechazo no sea el vale de la Sección 8.

La ley estatal exige que los propietarios participen en el programa de la Sección 8 si una persona con un vale de la Sección 8 es la solicitante más calificada. Esto no significa que usted deba aprobar una solicitud de alquiler únicamente porque la persona tenga un vale de la Sección 8. Usted puede rechazar la solicitud por los mismos motivos por los que rechazaría a otras personas solicitantes, siempre que el motivo esté genuinamente desvinculado de la recepción de asistencia pública.

Si usted exige un puntaje mínimo de crédito, la ausencia de antecedentes penales, la ausencia de historial de desalojos u otros requisitos que no estén relacionados con los ingresos ni con la Sección 8, puede evaluar a la persona solicitante con base en esos criterios y rechazarla si no los cumple. Asegúrese de utilizar un sistema objetivo de evaluación de solicitantes.

Motivos válidos para rechazar a una persona solicitante con Sección 8:

• “Exigimos un puntaje mínimo de X”. (En ese caso, emita una carta de acción adversa).
• “Usted fue desalojado recientemente”. (El historial de vivienda aún no es una categoría protegida).
• “No cuenta con el efectivo necesario para pagar el depósito de garantía”. (La Sección 8 por sí sola no cubre los depósitos de garantía).
• “Usted fuma”. (Aplica si no se permite fumar en esta unidad. Las personas fumadoras no son una categoría protegida).
• “Usted tiene una condena por delito violento en los últimos tres años”. (Si esta es su política escrita, puede rechazar por condenas recientes y/o violentas relevantes para la vivienda).
• “Otra persona solicitante fue aprobada y ya entregó los fondos para la mudanza”. (Solo asegúrese de procesar la solicitud de la Sección 8 lo más rápido posible).

Discriminación ilegal contra una persona solicitante con Sección 8:

• “Los ingresos no equivalen a tres veces el alquiler”. (El programa garantiza una relación de tres veces el alquiler).
• “Esta unidad no ha aprobado la inspección”. (Todas las unidades son inspeccionadas, y usted no puede rechazar a alguien porque no quiera una inspección).
• “Esta unidad no está libre de plomo”. (Usted debe realizar la remoción de plomo).
• “Odio a tal o cual administrador”. (Usted no puede rechazar a alguien por ningún requisito del programa, incluido el hecho de tener que tratar con una burocracia deficiente).
• “Solo hago contratos mes a mes”. (Si el administrador del vale de la Sección 8 exige un contrato de uno o dos años, usted no puede rechazar a la persona solicitante por ese motivo).

Conductas que no constituyen un rechazo directo, pero que pueden interpretarse como discriminación:

• “Tal vez usted estaría más contento alquilando otra unidad o con otro propietario”. (La llamada “orientación” de solicitantes es ilegal. Deje que la persona solicitante decida qué le conviene).
• “Seguimos aceptando solicitudes, todavía no hemos procesado la suya”. (Retrasar deliberadamente una solicitud de la Sección 8 para que una persona del mercado privado obtenga el apartamento no está permitido).
• “Le alquilo, pero por un alquiler más alto del que anuncié”. (Para renegociar el alquiler al alza debe existir un motivo válido no relacionado con la Sección 8).
• “El apartamento ya no está en alquiler”. (Si usted dice esto, debe ser cierto. No puede retirarlo del mercado apenas solicita una persona con Sección 8 y volver a publicarlo cuando llama alguien sin Sección 8).
• “Le alquilo solo si se deshace de su perro”. (Si usted aceptaría a un perro de una persona sin Sección 8, también debe aceptar el perro de una persona con Sección 8).

Usted puede rechazar a una persona solicitante con Sección 8 únicamente si el motivo está genuinamente desvinculado del programa o de cualquiera de sus requisitos. No discrimine a personas solicitantes por el hecho de tener Sección 8, ni intente encubrir una práctica discriminatoria como si no lo fuera. Tenga especial cuidado al evaluar los ingresos, ya que el programa garantiza una relación de tres veces el alquiler. Tenga cuidado también con la orientación indebida de solicitantes o con los retrasos deliberados.

Por último, recuerde que el hecho de que alguien reciba un subsidio no significa que vaya a ser un mal inquilino. Si cualquiera de nosotros atravesara una situación económica difícil, agradecería contar con una red de protección que lo sostuviera. Evalúe con cuidado y elija a la mejor persona solicitante, independientemente de cómo se pague el alquiler.

La Sección 8 puede cubrir los servicios públicos

Si bien el programa de la Sección 8 no cubre los servicios públicos de manera separada, los vales de pago sí tienen en cuenta el costo de estos servicios. Si su alquiler incluye los servicios públicos, estos también estarán cubiertos por el vale de la Sección 8 que usted reciba. Si los servicios no están incluidos en el alquiler, su inquilino puede recibir un monto de subsidio diferente para ayudar a cubrirlos.

“Incluso si los servicios públicos no están incluidos en su alquiler, el monto correspondiente a los servicios se tiene en cuenta al calcular la parte del alquiler que le corresponde pagar”, explica un artículo en bostonhousing.org. En otras palabras, usted seguirá recibiendo el subsidio máximo de alquiler aunque los servicios no estén incluidos, siempre que estos se paguen al propietario junto con el alquiler.

Si su inquilino pagará los servicios públicos por separado, existen otros programas de asistencia a los que puede postularse, como se explica en una sección posterior.

No se permiten pagos adicionales

Cuando usted acepta a un inquilino que tiene un vale de la Sección 8, está aceptando el monto del vale ofrecido por la Sección 8 más la parte del alquiler que corresponde al inquilino. Estos dos pagos deben sumar el alquiler total; cualquier otro pago adicional es ilegal. Si se lo detecta aceptando pagos adicionales, la agencia de vivienda pública que administra los pagos de la Sección 8 de su inquilino le exigirá que reembolse al inquilino esos montos. Además, investigará sus otros contratos de la Sección 8, si los hubiera, para determinar si también aceptó pagos adicionales de esos inquilinos y, de ser así, deberá reembolsarlos igualmente. Asimismo, la agencia puede, a su discreción, revocar su pago de asistencia para la vivienda.

Las autoridades de vivienda tienen cierta discrecionalidad respecto del alquiler permitido

Los pagos de la Sección 8 se basan en el valor justo de mercado, pero las autoridades de vivienda y los administradores regionales de subsidios tienen cierto margen de discrecionalidad al establecer el alquiler permitido para una unidad. Pueden fijar un alquiler permitido de entre el 90 % y el 110 % del alquiler justo de mercado determinado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

¿Qué significa esto? Si su apartamento aprueba la inspección, pero aun así se encuentra en mal estado, es posible que no obtenga el alquiler completo de mercado. Por el contrario, un apartamento modesto en un vecindario con alto valor inmobiliario puede generar un ingreso ligeramente superior al alquiler completo de mercado.

Los “complementos” pueden aumentar el alcance de la Sección 8

Conseguir nuevos inquilinos es costoso. Es mucho más económico conservar a un buen inquilino y, con la Sección 8, usted tiene garantizado un alquiler mensual al valor de mercado. Además de la Sección 8, existen otros programas adicionales que pueden ayudar a aumentar la estabilidad del hogar.

Por ejemplo, el programa SNO Mass puede ayudar a inquilinos con Sección 8 que tengan hijos menores de 18 años a encontrar vivienda estable y brindarles asistencia después de la mudanza. Las personas solicitantes que se mudan deben vivir en un área que no haya sido declarada previamente como zona de oportunidad del programa y deben estar en regla con su agencia administradora regional. Por lo tanto, si uno de sus inquilinos le informa que participa en este programa, es una excelente noticia para ambos.

Sus inquilinos también pueden ser elegibles para recibir asistencia para combustible a través del Programa de Asistencia Energética para Hogares de Bajos Ingresos. Este programa brinda asistencia para calefacción y descuentos en facturas de electricidad, gas y telefonía para participantes elegibles. Los beneficios se otorgan según el tamaño del hogar y los ingresos brutos, y se solicitan de forma independiente de la Sección 8.

Evaluación de antecedentes penales en la Sección 8

Algunas personas que solicitan la Sección 8 y algunas agencias de vivienda pública pueden decirle que realizan evaluaciones de antecedentes penales. Esto es cierto, pero no es relevante.

En primer lugar, los criterios federales pueden ser menos estrictos de lo que usted desea para su negocio de alquiler. Por ejemplo, para vivir en un proyecto de vivienda (apartamento de la Sección 8), una persona no puede figurar en un registro de delincuentes sexuales de por vida, ni haber sido desalojada por delitos relacionados con drogas en los últimos tres años. Usted puede no querer aceptar a delincuentes sexuales de ningún tipo, de por vida o no. También puede no querer aceptar condenas por delitos relacionados con drogas en los últimos cinco o siete años.

En segundo lugar, la agencia de vivienda pública nunca le mostrará los resultados de la evaluación de antecedentes penales ni le ofrecerá ninguna garantía de que dicha evaluación se haya realizado de manera exhaustiva.

Por estas razones, usted debe evaluar a las personas solicitantes de la Sección 8 de la misma forma en que evaluaría a cualquier solicitante del mercado privado. Si usted realiza evaluaciones CORI, la persona con Sección 8 también debe someterse a una evaluación CORI. Si se niega, usted puede rechazar la solicitud de manera legítima.

Con la Sección 8, usted está por su cuenta

Antes de alquilar por primera vez a un inquilino con Sección 8, usted puede comunicarse con la agencia de vivienda pública y hablar con el trabajador social del inquilino. Este puede decir cosas como: “Estamos aquí para ayudar” o “Llámeme cuando necesite cualquier cosa”.

Lamentablemente, lo que diga el trabajador social es irrelevante. Las agencias y los trabajadores sociales son evaluados por su capacidad para ubicar a los inquilinos en un apartamento. No se los evalúa por el tiempo promedio que un inquilino permanece en una unidad, ya que los inquilinos pueden querer mudarse y la agencia no debería tener incentivos para “atar” a una persona con un vale de la Sección 8. Por el contrario, el objetivo del programa es la libertad de elección de vivienda.

Por lo tanto, el trabajador social tiene un incentivo perverso para decir cualquier cosa con tal de lograr que usted alquile a su cliente y luego desaparecer. Muchos dirán: “¿Qué haría usted con un inquilino del mercado privado?”. Muchos otros ni siquiera devolverán sus llamadas.

Algunas agencias tienen una rotación extremadamente alta porque imponen enormes cargas de gestión de casos a trabajadores sociales con bajo nivel educativo. No es inusual dejar mensajes y correos electrónicos para un trabajador social y no recibir respuesta alguna. Algunas agencias han mejorado su funcionamiento; otras, en cambio, han caído en un grave deterioro administrativo. Las agencias de vivienda pública son el aspecto más frustrante de la Sección 8. Por lo tanto, usted debe considerarse solo.

Los términos del acuerdo del pago de asistencia para la vivienda de la Sección 8 presentan fallas graves

Según la agencia de vivienda pública y el anexo del pago de asistencia para la vivienda de su contrato de alquiler, es posible que usted deba dar un aviso con 60 días o más de anticipación para aumentar el alquiler. Una vez aprobado el aumento, puede recibir una carta por correo o no recibir ninguna notificación. Casi con seguridad no se ejecutará un contrato de alquiler completamente nuevo que refleje el alquiler aumentado, lo que lo expone al riesgo de que un tribunal determine que el aumento fue implementado de forma incorrecta. A pesar de toda la burocracia, la documentación puede ser sorprendentemente deficiente, según la agencia.

Si el inquilino no se recertifica, surgirán problemas adicionales. El inquilino puede no completar la documentación necesaria para demostrar que sigue siendo elegible para el subsidio de la Sección 8. O bien puede completarla y la agencia puede determinar que el inquilino gana demasiado dinero, lo que obliga a cancelar el subsidio. En cualquier caso, es probable que usted no reciba ninguna notificación. Un día notará que el depósito directo correspondiente a esa unidad no llegó. La parte del alquiler que pagaba el gobierno por esa unidad se pierde definitivamente y, a menos que el inquilino pueda cubrir la diferencia o mudarse, usted deberá iniciar un desalojo. Consulte con un abogado.

Por lo general, el pago del subsidio se deposita de manera directa y sin fallas. Sin embargo, si usted lee atentamente el anexo del pago de asistencia para la vivienda, notará disposiciones relacionadas con cierres del gobierno por falta de presupuesto. Si el gobierno no paga su parte del alquiler por cualquier motivo no relacionado con el inquilino, usted habrá aceptado otorgarle al gobierno un préstamo sin intereses y por tiempo indefinido. Además, se le prohíbe expresamente desalojar al inquilino por falta de pago en estas circunstancias.

Incluso cuando toda la documentación se gestiona correctamente, la mayoría de las agencias de vivienda pública no permite firmas electrónicas, escaneos ni faxes. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano exige que los documentos se firmen en papel y que se conserven copias físicas. Muchas agencias tienen pisos enteros dedicados al archivo de documentos. Usted deberá ir a la oficina para firmar el contrato de alquiler o hacerlo por correo postal de los Estados Unidos. Espere demoras adicionales.

Por último, existen innumerables situaciones límite que pueden quitarle el sueño. A continuación, una que escuchamos recientemente: el inquilino con subsidio cometió un acto de violencia doméstica contra otro miembro del hogar que no tenía subsidio. El agresor fue juzgado, condenado y encarcelado, lo que dejó al miembro restante del hogar en la unidad, pero sin subsidio y con capacidad insuficiente para pagar el alquiler. En virtud de la cláusula de protección por violencia doméstica, el propietario temía que el miembro restante del hogar viviera sin pagar alquiler durante seis meses. (Al momento de redactar este artículo, ese caso aún no había sido resuelto).

Muchas de estas deficiencias del anexo del pago de asistencia para la vivienda pueden evitarse mediante una evaluación cuidadosa de las personas solicitantes. Para abordar estos problemas estructurales, sería necesaria una coalición de agencias de vivienda pública y estados que actúe de manera conjunta ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.

Inspecciones de la Sección 8

Las inspecciones de la Sección 8 llevan tiempo y los resultados pueden variar según el financiamiento del programa y el inspector.

Los propietarios con apartamentos más nuevos no tendrán inconvenientes. Los propietarios con apartamentos más antiguos pueden verse afectados por el sesgo de la “bañera verde”: los apartamentos antiguos tienen una probabilidad desproporcionadamente mayor de ser observados por cuestiones que no están relacionadas con la seguridad, como señalización faltante, hojas de ventanas flojas o anomalías de temperatura (agua demasiado caliente o ambiente demasiado frío).

A continuación se presenta una lista de problemas comunes en las inspecciones de la Sección 8:

• tomacorrientes eléctricos flojos (riesgo de incendio y descarga eléctrica);
• falta de mosquiteros en las ventanas (riesgo de enfermedades transmitidas por mosquitos);
• las hojas de las ventanas no se mantienen abiertas por sí solas (falla de ventilación);
• techos manchados (como no se puede determinar si hay una filtración activa, se presume un riesgo de moho);
• pintura descascarada en viviendas anteriores a 1978 (se presume presencia de plomo);
• falta de pasamanos o barandas de protección (riesgo de tropiezos y caídas);
• pisos de vinilo sueltos (riesgo de tropiezos y moho);
• refrigeradores sin sellos (riesgo para el almacenamiento de alimentos);
• cerraduras de doble cilindro (riesgo para la evacuación);
• tuberías de desborde del sistema de calefacción que no descargan a menos de 15 cm del piso (riesgo de quemaduras).

Mientras se inspecciona la seguridad, su apartamento también se evalúa en términos de calidad. Las “Pautas de Evaluación de Inspecciones” de Metro Housing|Boston, compartidas con MassLandlords en 2015, indican que lo siguiente puede dar lugar a un apartamento con “Calificación D”, que no puede alquilarse ni renovarse: techo al final de su vida útil; cobertizo exterior deteriorado; propiedad vecina abandonada; “escisiones frecuentes que presionan al cliente (inquilino) a reubicarse”. Un apartamento con “Calificación A” puede contar con varios baños, piscina, mantenimiento y seguridad en el lugar, y abundantes espacios de guardado.

En general, los inspectores intentan ser justos. Los apartamentos con “Calificación A” en Metro Housing|Boston se caracterizan por “mantenimiento continuo y evidente de la unidad y del edificio, así como buenas prácticas de selección de inquilinos por parte del propietario o la administración”. Los apartamentos con “Calificación D” se caracterizan principalmente por “poco o ningún mantenimiento continuo del inmueble por parte del propietario y la existencia de múltiples capas de reparaciones de baja calidad”. Lamentablemente, los inspectores son vulnerables a las limitaciones humanas, las listas de verificación no se publican con antelación para los propietarios, y lo que para un inspector es una mejora, para otro puede ser un deterioro del apartamento.

Las inspecciones agregan demoras al proceso normal de alquiler a precio de mercado. Es posible mostrar un apartamento, evaluar inquilinos y firmar un contrato en un fin de semana. En la Sección 8, usted debe prever al menos siete días para una inspección, o quizá 30 días si se requieren reparaciones. También puede necesitarse tiempo adicional para calcular la razonabilidad del alquiler o firmar la documentación. Esto genera costos adicionales por unidades desocupadas.

Aprobación de la Sección 8: “¡Pero no estoy aprobado para la Sección 8!”

No existe un proceso de aprobación de la Sección 8 para propietarios ni para apartamentos. Su apartamento sí debe someterse a una inspección, pero esto ocurre con cada nueva tenencia.

Sección 8 para apartamentos en lugar de inquilinos

Es posible que usted conozca el término “proyecto de vivienda”. Se trata de un término antiguo para describir viviendas subsidiadas, generalmente apartamentos con vales de la Sección 8 vinculados a la unidad. Esto significa que una persona puede postularse sin un subsidio de alquiler y, si es aprobada, vivir en el apartamento con un subsidio. Si se muda, el subsidio sigue vigente en el apartamento para el siguiente inquilino.

Como propietario mediano o grande, es posible incursionar en el negocio de los vales de la Sección 8 vinculados a proyectos. Existen procesos de solicitud y plazos que usted debe conocer. Hable con un propietario de mayor escala en su zona para obtener más información.

Seguro para la Sección 8

Un desafío adicional en Massachusetts puede ser la obtención de seguros. Las siguientes consideraciones provienen del miembro Kevin Joyce, quien al momento de redactar este artículo trabajaba en Seguros Webber and Grinnell y compartió esta información en nuestros foros.

Si una propiedad cumple con todas las condiciones para ser asegurada por una compañía de seguros voluntaria y estándar, contar con un subsidio de la Sección 8 no representará ningún problema. La mayoría de las aseguradoras han comprendido que la Sección 8 no es diferente de los alquileres a precio de mercado. Desde el punto de vista de la suscripción de riesgos, la Sección 8 incluso puede ser mejor que los alquileres de mercado, ya que las inspecciones del inmueble generan un mayor cumplimiento de los códigos.

Sin embargo, si una propiedad está asegurada por aseguradoras de líneas excedentes, incluidas Lloyd’s, Scottsdale o Penn America, estas pueden olvidar que usted se encuentra en Massachusetts. Pueden preguntar por la Sección 8 y esto puede afectar negativamente su precio.

La práctica de que las compañías de seguros pregunten por la Sección 8 no es legal y puede violar las leyes y reglamentaciones federales de vivienda justa y las leyes estatales contra la discriminación. Si usted es propietario o administrador en Massachusetts y enfrenta primas más altas o falta de cobertura por alquilar a personas con Sección 8, debe recordar a la aseguradora que sus prácticas no cumplen con la ley. Si no le ofrecen cobertura a las mismas tarifas que para propiedades sin Sección 8, debe comunicarse con la Comisión de Massachusetts contra la Discriminación.

¿Cómo garantiza la Sección 8 una relación ingresos–alquiler de 3 a 1?

Los administradores del programa analizan los ingresos que tenga el inquilino y reducen la parte del alquiler que le corresponde pagar hasta que represente un tercio de sus ingresos. Luego, el programa le paga a usted el resto.

Esto es una generalización. En la práctica, a algunos inquilinos se les puede exigir que paguen un porcentaje mayor, según sus circunstancias.

El programa no paga alquileres ilimitados; usted debe demostrar la razonabilidad del alquiler según su ubicación y el estado de la unidad.

Según la información más reciente, la parte mínima que debe pagar el inquilino es de 25 dólares mensuales.

Conclusión sobre la Sección 8

El programa de la Sección 8 tiene mala reputación entre propietarios que han tenido malas experiencias en el pasado. No asuma que las personas solicitantes han sido evaluadas previamente (no lo han sido). Tenga en cuenta que se está adentrando en la burocracia federal, en responsabilidades estatales por discriminación y en costos ocultos de inspección. Pero recuerde también que la Sección 8 y programas similares son eficaces para alojar a hogares de bajos ingresos durante largos períodos. Los titulares de vales cuidadosamente evaluados pueden reducir las tasas de unidades desocupadas, ofrecer alquileres a valor justo de mercado y ayudar a hogares de menores ingresos a llevar una vida de calidad.

¿Ve algo que deba corregirse? Escríbanos a hello@masslandlords.net.

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