La iniciativa electoral sobre el control de alquileres no debió haber sido aprobada; la estamos cuestionando

Por Eric Weld, MassLandlords, Inc.
Traducido por David Apez, MassLandlords, Inc.

En respuesta a una desastrosa iniciativa electoral de control de alquileres, aprobada de manera errónea por la fiscal general en agosto de 2025 para figurar en la boleta electoral de noviembre de 2026, MassLandlords ha iniciado una impugnación al control de alquileres en múltiples niveles y en diversos ámbitos.

MassLandlords presentará un escrito amicus curiae en la impugnación judicial contra la iniciativa electoral de control de alquileres, iniciada por la Asociación Inmobiliaria del Área Metropolitana de Boston (Greater Boston Real Estate Board), centrada en el Artículo de Enmienda 48 de la Constitución estatal. Dicho artículo establece que ninguna petición de iniciativa puede menoscabar «el derecho a recibir compensación por la propiedad privada destinada a un uso público» (véase el párrafo final). La actual iniciativa electoral de control de alquileres propone reemplazar ese derecho constitucional por una versión de control de alquileres que no contempla compensación alguna para los propietarios de inmuebles en alquiler sujetos a control. Imagen: Mass.gov.

Para recapitular, la propuesta de control de alquileres constituye un mandato a nivel estatal, sin opción local de adherir o no. Nos impedirá mantenernos a la par de la inflación, eliminará toda posibilidad de renovación de las unidades y no contempla la desregulación cuando la unidad queda desocupada. El próximo inquilino pagará el mismo alquiler que el inquilino anterior hasta el aumento anual permitido, una vez por año, de 5 % o el porcentaje de inflación del año correspondiente, basado en un Índice de Precios al Consumidor no especificado, el que resulte menor.

Convocamos a cada uno de nuestros miembros a contribuir USD 500 para respaldar esta lucha, que redunda en beneficio de todos nosotros, incluidos los inquilinos. Estimamos que ese monto equivale aproximadamente al 1 % de los ingresos mensuales durante un período de tres meses, calculado como un promedio entre nuestros miembros. Le pedimos que contribuya a esta iniciativa ahora, a fin de que podamos adoptar medidas destinadas a definir el carácter perjudicial del control de alquileres y responder a las voces más estridentes que lo promueven. El margen de tiempo es muy limitado, pero si comenzamos ahora, podremos desplegar una campaña eficaz contra el regreso del control de alquileres antes de la aprobación de la boleta en junio y, de ser necesario, continuar hasta noviembre.

Contribuya a nuestro fondo general mediante tarjeta de crédito o autorización ACH: https://masslandlords.net/stop-rent-control/.

Nuestra estrategia multifrontal contra el control de alquileres

Con su apoyo y sus contribuciones, tenemos previsto impugnar esta iniciativa electoral de control de alquileres en varios frentes:

1. Nuestro sólido recurso rentcontrolhistory.com ya ha sido consultado por más de 600.000 personas y resultó decisivo para frenar el último intento de someter el control de alquileres a votación en 2023. Tenemos previsto ampliar la visibilidad de este sitio revelador mediante su traducción a más idiomas y mediante campañas publicitarias en redes sociales, publicidad en la vía pública y carteles en propiedades de todo el estado.
2. Presentaremos un escrito amicus curiae en el litigio iniciado por la Asociación Inmobiliaria del Área Metropolitana de Boston (Greater Boston Real Estate Board), en el que se señalará la inconstitucionalidad de esta propuesta de control de alquileres. Más abajo se exponen nuestros argumentos jurídicos.
3. Realizaremos gestiones ante la legislatura para sustituir esta política mal diseñada de control de alquileres por una alternativa voluntaria mucho más justa, que compense adecuadamente a los proveedores de vivienda. Ya contamos con un documento técnico de más de 20 páginas preparado.
4. Mantendremos y ampliaremos nuestra posición como voz de referencia en los medios sobre el sector de los alquileres residenciales, en particular en lo que respecta a la representación de los pequeños propietarios y arrendadores independientes. El director ejecutivo, Doug Quattrochi, ha tenido participación en más de 100 coberturas periodísticas en los últimos cinco años y recibe de manera continua consultas relacionadas con el control de alquileres.
5. Buscamos ampliar el equipo de MassLandlords, actualmente compuesto por el equivalente a ocho empleados a tiempo completo con amplia experiencia, para incorporar a un organizador comunitario que coordine actividades políticas locales. Recientemente sumamos a un gerente a tiempo completo de Marketing y Relaciones Públicas. Estos cargos fortalecerán nuestra capacidad para organizarnos contra el control de alquileres y para informar al electorado sobre sus múltiples efectos perjudiciales.

Mentiras y engaños por parte de los defensores del control de alquileres

Esta petición de iniciativa electoral sobre el control de alquileres no debió haber sido aprobada por la fiscal general, por varias razones.

La iniciativa titulada «Una petición de iniciativa para proteger a los inquilinos mediante la limitación de los aumentos de alquiler» propone la derogación del Capítulo 40P de las Leyes Generales. Esta norma prohíbe esta versión del control de alquileres en todo el estado y fue adoptada mediante referéndum en 1994.

En la actualidad, el Capítulo 40P de las Leyes Generales de Massachusetts permite que los municipios del estado implementen el control de alquileres con cualquier límite (inflación, 5 % o incluso un congelamiento total), siempre que las ciudades y los pueblos compensen de manera justa a los propietarios por la diferencia entre el valor de mercado del alquiler y el monto del alquiler controlado. No tenemos objeciones a este esquema y gestionaremos ante la legislatura estatal que lo considere como reemplazo de la iniciativa electoral propuesta.

Sin embargo, los defensores de esta petición de iniciativa sobre el control de alquileres aparentemente no desean que los votantes sepan que la propuesta sustituiría las disposiciones del Capítulo 40P, incluido el derecho de los propietarios de inmuebles en alquiler a recibir una compensación justa. La oficina de la fiscal general preguntó a los impulsores de esta iniciativa si el resumen de la boleta debía incluir el hecho de que reemplazaría el Capítulo 40P vigente. La mayoría de los votantes basaría su decisión en el resumen de la boleta. Andrea Park, abogada del Instituto de Reforma del Derecho de Massachusetts (Massachusetts Law Reform Institute), quien representa a los impulsores de esta iniciativa, sostuvo que no debía incluirse.

«Hacer referencia al Capítulo 40P en el resumen generaría confusión entre los votantes… resumir el lenguaje en “inglés sencillo” sería… inevitablemente partidista», escribió.

¿El lenguaje claro es ahora partidista?

La omisión, en el resumen de la boleta, de que la petición busca reemplazar una ley vigente, el Capítulo 40P, crea una pregunta electoral injusta y engañosa. La mayoría de los votantes emitiría su voto con base en información incompleta y excluida de manera injusta. Si el control de alquileres fue una política que los votantes de 1994 determinaron que debía incluir compensación, entonces ¿cuál es el verdadero costo de este programa?

Violación de la Constitución estatal

Más allá de la falta de equidad del resumen, el fundamento jurídico central contra esta iniciativa electoral se basa en que la petición viola el Artículo de Enmienda 48 de la Constitución estatal. El Artículo 48 regula las normas aplicables a los referendos ciudadanos y a las iniciativas para la adopción de nuevas leyes, como la iniciativa de control de alquileres actualmente en curso. La Alianza Fiscal de Massachusetts (Massachusetts Fiscal Alliance), una organización sin fines de lucro dedicada a promover la concientización pública sobre los beneficios de la responsabilidad fiscal y la rendición de cuentas gubernamental, planteó por primera vez la inconstitucionalidad de esta iniciativa durante el proceso de certificación a cargo de la fiscal general.

El Artículo 48 incluye una cláusula que prohíbe que un referendo o una iniciativa obtenga aprobación para figurar en la boleta si vulnera determinados derechos individuales expresamente reconocidos. La Sección 2 de dicho artículo establece, en parte: «Ninguna proposición incompatible con alguno de los siguientes derechos individuales… podrá ser objeto de una petición de iniciativa o referendo: …el derecho a recibir compensación por la propiedad privada destinada a un uso público».

Cuando los abogados debaten sobre el uso público de la propiedad privada, suelen referirse a la expropiación regulatoria o a la expropiación por causa de utilidad pública. En sus argumentos ante la fiscal general, el Instituto de Reforma del Derecho de Massachusetts (Massachusetts Law Reform Institute) sostuvo que el umbral para que el control de alquileres se considere una expropiación regulatoria sería demasiado alto. Esa afirmación no es correcta; pero, aun si lo fuera, la expropiación regulatoria y la expropiación por causa de utilidad pública no son las únicas formas en que la propiedad privada puede destinarse a un uso público. Cuando los votantes aprobaron el Capítulo 40P, determinaron que el control de alquileres implicaba un uso público y que, por lo tanto, merecía compensación.

Además, un principio fundamental de toda privación de derechos de propiedad para uso público es la «justa compensación» al propietario. Sin embargo, por alguna razón, toda noción de compensación a los propietarios queda excluida o ni siquiera se menciona en esta petición de control de alquileres.

Al citar el texto exacto de la iniciativa electoral (aunque no su resumen), esta establece que se modificarían las Leyes Generales del estado «suprimiendo el Capítulo 40P y sustituyéndolo por el siguiente capítulo: Capítulo 40P. Limitación de los aumentos de alquiler», lo que eliminaría el derecho de los propietarios de inmuebles en alquiler a recibir compensación.

En consecuencia, al intentar eliminar el derecho de los propietarios a recibir compensación, el texto de la boleta viola de manera clara el Artículo 48. Al ocultar este hecho a los votantes, el Instituto de Reforma del Derecho de Massachusetts incurre en una falta de equidad manifiesta.

Violación de los contratos de los prestamistas

El caso jurídico contra la iniciativa de control de alquileres incluye además otra violación del Artículo 48. El precedente de 1998, Dimino v. Secretary of the Commonwealth, protege los derechos de garantía de los tenedores de bonos con contratos vigentes. En ese caso, el Máximo Tribunal de Massachusetts (Supreme Judicial Court) revocó la aprobación otorgada por la fiscal general a una petición que habría eliminado el cobro de peajes en la autopista estatal de Massachusetts (Massachusetts Turnpike), lo que habría puesto en riesgo los derechos de garantía de los tenedores de bonos y potencialmente vulnerado contratos existentes.

La misma situación se presenta ahora. Imponer límites a los aumentos de alquiler a los propietarios de inmuebles en alquiler, fijados en el nivel de la inflación o por debajo de este, reduciría inevitablemente el valor de las propiedades, tal como ocurrió durante el período de control de alquileres comprendido entre la década de 1970 y 1994 en Cambridge, Boston y Brookline. La disminución del valor de los inmuebles sujetos a control podría afectar los derechos de garantía de los prestamistas hipotecarios. Los prestamistas comerciales otorgaron sus hipotecas sobre la base de la premisa de que los alquileres podrían incrementarse al menos al ritmo de los costos. La iniciativa electoral invalida esos derechos de garantía, lo que constituye otra privación sin compensación, en violación del Artículo 48 de la Constitución.

Si el control de alquileres vuelve a Massachusetts mediante la más reciente iniciativa electoral, edificios tapiados como este deterioro urbano en South Boston volverán a convertirse en algo habitual. Ayúdenos a evitar el regreso del deterioro urbano. Imagen: dominio público.

Si se aprueba el control de alquileres, todos pagaremos mucho más para siempre

 La iniciativa de control de alquileres que avanza para figurar en la boleta electoral de 2026 atará de manera permanente a todos los propietarios de inmuebles en alquiler de Massachusetts a alquileres por debajo del mercado, con un tope del 5 % o, como máximo, el porcentaje de inflación correspondiente a un año determinado. La iniciativa no especifica a qué Índice de Precios al Consumidor haría referencia; sin embargo, si se utilizara el índice comúnmente citado de la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos (Bureau of Labor Statistics), el Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos (Consumer Price Index for All Urban Consumers), y se tomara como ejemplo el período comprendido entre enero de 2024 y enero de 2025, los aumentos de alquiler quedarían limitados al 3 %. Un aumento máximo del 5 % solo se permitiría en aquellos años en que el índice de inflación utilizado supere ese porcentaje.

Si este esquema hubiera estado vigente durante la estanflación de las décadas de 1970 y 1980, hoy los alquileres serían la mitad de lo que son, pero los costos serían los mismos. A modo de ejercicio, calcule la mitad de sus alquileres actuales e imagine administrar su actividad con ese monto, año tras año. Cientos de miles de edificios quedarían clausurados en todo el estado, tal como ocurrió la vez anterior. O bien, este sistema habría sido derogado una vez que resultara evidente cuán destructivo es para la vivienda, del mismo modo en que el control de alquileres ya fue derogado en 1994.

Con el tiempo, tras años de rezago bajo el sistema propuesto, muchos propietarios de viviendas en alquiler abandonarían la actividad, lo que reduciría la oferta de alquileres. Otros optarían por no mantener sus unidades en condiciones adecuadas, al priorizar la reducción de pérdidas de ingresos, lo que conduciría a un retorno del deterioro urbano. Los ingresos fiscales municipales se verían afectados, con impacto directo en escuelas y servicios públicos. Al mismo tiempo, los alquileres de las propiedades no sujetas a control aumentarían de manera abrupta, ya que adquirirían mayor valor relativo.

De forma paralela, los valores inmobiliarios generales caerían, no solo los de las propiedades bajo control de alquileres, sino también los de los inmuebles ubicados en sus alrededores. Este efecto de arrastre de los impactos negativos del control de alquileres sobre las propiedades vecinas fue analizado y documentado en dos estudios académicos sobre los valores inmobiliarios en Cambridge tras la derogación del control de alquileres en esa ciudad: Efectos indirectos en el mercado de la vivienda: evidencia a partir del fin del control de alquileres en Cambridge, Massachusetts (Housing Market Spillovers: Evidence from the End of Rent Control in Cambridge, Massachusetts), cuyo autor principal es David H. Autor, profesor de economía del Instituto Tecnológico de Massachusetts, publicado por la Oficina Nacional de Investigación Económica en 2012; y Fuera de control: qué podemos aprender del fin del control de alquileres en Massachusetts (Out of control: What can we learn from the end of Massachusetts rent control?), de David P. Sims, profesor de economía de la Universidad Brigham Young, publicado en ScienceDirect el 13 de febrero de 2006.

Lo sabemos por experiencia reciente: el control de alquileres agravaría considerablemente la crisis de vivienda. Lo sabemos porque eso fue exactamente lo que ocurrió la última vez que estuvo vigente. Para una ilustración visual de los efectos del control de alquileres, visite nuestro sitio web rentcontrolhistory.com.

Ayúdenos a enfrentar esta política desastrosa

 La realidad es que nuestra estrategia multifrontal para enfrentar esta propuesta de control de alquileres requiere financiamiento. Sin embargo, en comparación con lo que nos costará a todos si el control de alquileres vuelve a convertirse en ley en Massachusetts, esta lucha resulta necesaria e impostergable. Ayúdenos a llevar adelante este amplio desafío contra el control de alquileres. Contribuya hoy con USD 500 o más. Compárelo con las decenas de miles de dólares que podría perder si se le obliga a mantener sus alquileres al nivel de la inflación o por debajo de ella, año tras año.

Tenemos la obligación de dar esta lucha, no solo como defensores de los propietarios de viviendas en alquiler, sino también como promotores de una vivienda de alquiler de mejor calidad para todos, tanto para los inquilinos como para quienes proveen vivienda.