Verificación de Discapacidad para una Adaptación Razonable

Por Kimberly Rau, redactora de MassLandlords

En virtud de la ley federal y de Massachusetts, los arrendadores están obligados a realizar adaptaciones razonables para las personas que viven con discapacidades. Por ejemplo, una persona con discapacidad auditiva puede necesitar un timbre visual. O alguien que padece trastorno de estrés postraumático puede requerir un animal de apoyo emocional.

Es un perro, pero ¿es un animal de servicio, un animal de asistencia o una mascota? Saber cómo distinguirlos correctamente puede evitarle problemas legales.
Crédito de la imagen – CC BY-SA 4.0 MassLandlords

Sin embargo, el solo hecho de que un inquilino solicite una adaptación por discapacidad no significa que usted deba concederla automáticamente. Antes de otorgar una adaptación razonable, en determinadas circunstancias usted puede solicitar una verificación de discapacidad.

Muy importante: en el caso de una discapacidad legítima y debidamente verificada, usted está obligado a realizar la adaptación. No importa si usted desea instalar un timbre visual o si permite mascotas en su alquiler. Para negarse, tendría que existir un motivo excepcionalmente grave. De lo contrario, usted podría estar incurriendo en una discriminación ilegal. Si necesita repasar este tema, tenemos un artículo sobre las clases protegidas a nivel federal.

Hemos preparado un formulario para los miembros de MassLandlords, que se encuentra enlazado al final de este artículo. Pero antes de comenzar a utilizarlo, le recomendamos leer el resto del artículo. Independientemente de que pueda acceder o no al formulario, es fundamental que comprenda cuándo puede solicitar una verificación de discapacidad y cuándo no. También es importante entender la diferencia entre animales de servicio y animales de asistencia (incluidos los animales de apoyo emocional).

Animales de servicio vs. Animales de asistencia

Los animales de servicio están protegidos por la Ley para Estadounidenses con Discapacidades (ADA) y, por lo general, son únicamente perros. Antes de 2011, la ADA también permitía caballos en miniatura como animales de servicio, pero ya no están autorizados bajo los Títulos II y III de la ADA. Todos los demás animales que brindan algún tipo de ayuda a una persona con discapacidad se denominan “animales de asistencia” y no están protegidos por la ADA. Los animales de asistencia (incluidos los animales de apoyo emocional) sí están protegidos por la Ley de Vivienda Justa (FHA). Estos animales no entran en la categoría de animal de servicio. Puede tratarse de un animal que brinda apoyo, pero que no ha sido entrenado específicamente para realizar una tarea, o de un animal tan entrenado como un perro de servicio para una tarea concreta, pero que no es un perro y, por lo tanto, no puede considerarse técnicamente un “animal de servicio”.

Los animales de servicio pueden estar entrenados para realizar cientos de tareas, entre ellas:

• Orientación y navegación
• Apertura de puertas
• Prevención de caídas
• Respuesta al timbre
• Terapia de presión profunda para el trastorno de estrés postraumático
• Asistencia en el manejo del autismo
• Obtención de medicamentos
• Alertas ante niveles peligrosamente bajos o altos de azúcar en sangre
• ¡Y mucho más!

Cuándo solicitar una verificación de discapacidad

Solemos decirles a los arrendadores que, cuanto más respaldo documental tengan, mejor. Sin embargo, hay situaciones en las que contar con más documentación no es conveniente. Esto es especialmente importante al momento de solicitar una verificación de discapacidad antes de conceder una adaptación razonable.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ha emitido un documento extenso sobre cuándo solicitar una verificación de discapacidad. Este PDF aborda específicamente a los animales de servicio y de asistencia.

Es importante tener en cuenta que solo puede solicitarle a una persona que complete un formulario de verificación de discapacidad (o que aporte su propia documentación) en el caso de una discapacidad no evidente. En otras palabras, pedirle a un hombre claramente no vidente que verifique su discapacidad para permitirle el perro de servicio que lo acompaña podría exponerlo a una denuncia por discriminación. Lo mismo ocurre con una mujer en silla de ruedas guiada por un perro, o con una persona que presenta una discapacidad intelectual evidente.

Pero ¿qué ocurre si alguien sin una discapacidad evidente solicita una adaptación razonable? En ese caso, usted puede pedir una verificación… por lo general.

Los perros de servicio nunca deben estar sujetos a una verificación de discapacidad, según el documento del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Entonces, ¿cómo se distingue un caso del otro?

¿Animal de servicio o animal de asistencia?

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano propone un enfoque de dos vías para determinar si debe solicitar una verificación antes de conceder la adaptación:

Pregunta 1: ¿El animal es un perro?
Si la respuesta es sí, el perro podría ser un animal de servicio, y usted debe pasar a la Pregunta 2.
Si la respuesta es no, entonces el animal no es un animal de servicio, aunque aún podría ser un animal de asistencia. En breve explicaremos cómo proceder en ese caso.

Pregunta 2: ¿Es evidente que el perro está entrenado para realizar un trabajo o una tarea en beneficio de una persona con discapacidad?
Si la respuesta es sí, cualquier pregunta adicional sería excesivamente invasiva. El perro es un animal de servicio.
Si la respuesta es no, continúe con las Preguntas 3a y 3b.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano recomienda limitar las consultas adicionales sobre animales de servicio a estas preguntas.

Pregunta 3a: ¿El animal es necesario debido a una discapacidad?
Pregunta 3b: ¿El animal ha sido entrenado para realizar qué trabajo o tarea?

Usted no puede pedir una demostración del trabajo o de la tarea, ni documentación del animal de servicio. Tampoco puede preguntar sobre la naturaleza o el alcance de la discapacidad.

Si la persona responde afirmativamente la pregunta 3a y proporciona una respuesta a la 3b, entonces se trata de un animal de servicio y no debe solicitar más documentación.

“El documento indica que, si la persona identifica al menos una acción que el perro ha sido entrenado para realizar y que resulta útil para la discapacidad, más allá del apoyo emocional, el perro debe considerarse un animal de servicio y permitirse en la vivienda, incluidas las áreas públicas y de uso común. Los proveedores de vivienda no deben realizar más consultas”. Si la persona responde negativamente a cualquiera de las dos preguntas, entonces no se trata de un animal de servicio, pero podría ser un animal de asistencia. Esto nos lleva a…

Si el animal no es un animal de servicio, sino un animal de asistencia

Si el animal no es un perro, o ha sido identificado como animal de asistencia mediante las preguntas anteriores (por ejemplo, un inquilino con un perro de apoyo emocional que no está entrenado para realizar una tarea específica), entonces es apropiado solicitar una verificación de discapacidad antes de conceder la adaptación. Recuerde que una adaptación puede solicitarse en cualquier momento, incluso si el animal ya vive en la vivienda.

Ejemplos

Un hombre con una discapacidad visual evidente tiene un perro con un arnés especial.

Usted ha identificado que se trata de un perro (por lo tanto, podría ser un animal de servicio según la Pregunta 1), la persona presenta una discapacidad identificable y el perro claramente cumple una función de asistencia (Pregunta 2). Las preguntas adicionales serían invasivas e innecesarias. Se trata de un perro de servicio.

Una mujer sin una discapacidad evidente tiene un perro, pero no es obvio que sea un animal de servicio.

Tras identificar que se trata de un perro (Pregunta 1), pero que no es claramente un perro de servicio (respuesta negativa a la Pregunta 2), usted puede continuar con la Pregunta 3.

Si ella afirma que el perro es necesario debido a una discapacidad, puede preguntarle qué tarea ha sido entrenado para realizar.

Opción A: indica que el perro detecta cuando su nivel de azúcar en sangre es bajo y la alerta antes de que ocurra un problema grave. Usted debe aceptar esta respuesta. No puede esperar a ver si el perro efectivamente lo hace.

Opción B: indica que el perro brinda apoyo emocional o no puede identificar una tarea específica. En ese caso, no es un animal de servicio, pero puede ser un animal de asistencia, y usted puede solicitar una verificación de discapacidad.

Un hombre afirma que su gato es un animal de servicio.

Usted sabe que no es un perro, por lo que no es un animal de servicio. Puede preguntarle si se trata de un animal de asistencia y solicitar una verificación de la necesidad del animal.

Una persona con discapacidades graves y evidentes tiene un mono capuchino como animal de asistencia.

En este caso, como no es un perro, no es un animal de servicio, pero aún podría ser un animal de asistencia válido. Aunque los animales de asistencia suelen limitarse a animales domésticos más “comunes”, una persona con discapacidades severas podría necesitar a un animal con la capacidad de abrir picaportes o botellas.

Aquí debe actuar con cautela. Técnicamente, puede solicitar una verificación de discapacidad para que un profesional indique que un animal tan poco común es necesario, pero evalúe si los beneficios justifican imponer una carga indebida cuando la adaptación puede realizarse razonablemente sin dificultad.

La verificación de discapacidad firmada por un trabajador social clínico con licencia es válida

Usted puede recibir una verificación firmada por un “trabajador social clínico con licencia” (LCSW). Esto no es un título médico, pero según la ley de Massachusetts, una discapacidad no necesita ser verificada por un médico. De acuerdo con MGL, Capítulo 151B, Sección 4, los arrendadores están obligados a aceptar verificaciones de discapacidad emitidas por “un profesional de la salud o de rehabilitación apropiado”, lo que incluye:

• médicos;
• psiquiatras y psicólogos;
• enfermeros practicantes;
• asistentes médicos;
• enfermeros clínicos especialistas en psiquiatría;
• terapeutas físicos, ocupacionales y del habla;
• especialistas en rehabilitación vocacional;
• parteras y consultores en lactancia; y
• “otros profesionales de la salud mental con licencia y autorización para prestar servicios específicos de salud mental”.

Este último punto puede interpretarse claramente como inclusivo de los trabajadores sociales clínicos con licencia. No obstante, recuerde que no todos los trabajadores sociales son clínicos. Si tiene dudas, puede solicitar algún comprobante de su función profesional, como un título clínico.

Cómo evitar documentación fraudulenta

Sin duda, los animales de apoyo emocional cumplen un papel fundamental en la vida de muchas personas que los necesitan legítimamente. Sin embargo, algunos inquilinos utilizan la normativa sobre animales de asistencia como una forma de eludir las prohibiciones sobre mascotas.

Existe una buena práctica adicional más allá del formulario. Una vez recibido, revise la información del proveedor. Según la experiencia del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, la documentación obtenida únicamente por internet no es, por sí sola, suficiente para establecer de manera confiable la existencia de una discapacidad no observable o la necesidad relacionada con un animal de asistencia. Por el contrario, muchos profesionales de la salud debidamente licenciados brindan servicios legítimos a distancia, incluso a través de internet. Una forma confiable de documentación es una nota de un profesional de la salud que confirme la discapacidad y/o la necesidad del animal, cuando dicho profesional tenga conocimiento personal del paciente.

Pregunta: ¿Las alergias del arrendador hacen que la solicitud sea irrazonable?

Probablemente no. El inquilino que solicita la adaptación contará con documentación de un profesional de la salud (por ejemplo, nuestro formulario) que indique que su discapacidad afecta una función vital importante. A menos que usted pueda presentar documentación de igual peso que demuestre que sus alergias afectan una función vital importante (por ejemplo, provocan anafilaxia) y que no existe una alternativa razonable, se asumirá que se trata de alergias comunes o manejables.

Pregunta: ¿Qué ocurre si ignoro las normas y simplemente digo que no?

La multa por una primera infracción es de 10.000 dólares, más los honorarios de abogados. En la tercera infracción por cualquier reclamo de discriminación, la multa asciende a 50.000 dólares, más los honorarios de abogados. Además, usted podría estar negando vivienda a una persona que legítimamente necesita la adaptación.

Conclusión sobre la verificación de discapacidad

Recuerde que usted no debe saber cuál es la discapacidad. Muchas situaciones pueden contribuir a una dificultad o limitación, incluidas las adicciones y los procesos de recuperación, aunque la Ley para Estadounidenses con Discapacidades y la Ley de Vivienda Justa no protegen de la misma manera a las personas que actualmente consumen drogas ilegales. Si un proveedor divulga información que viola la privacidad de los datos de salud, comuníquese con él y notifíquele que ha proporcionado demasiada información.

En términos generales, la salud y la seguridad públicas prevalecen sobre cualquier reclamo por discapacidad. Usted no está obligado a conceder una solicitud que resulte claramente irrazonable. Ante la duda, conceda la solicitud y/o consulte con un abogado.

El formulario de verificación de discapacidad

Este formulario se proporciona a los miembros como una forma de agilizar el proceso de verificación de una discapacidad. El inquilino (o la persona que realiza la solicitud en su nombre) completa el frente del formulario; la persona que verifica la discapacidad completa el reverso y el formulario se le devuelve a usted.

Sin embargo, usted no puede exigir que el inquilino utilice este formulario. No puede exigir un formulario específico ni un formulario notariado, ni puede pedirle al profesional de la salud que firme bajo pena de perjurio. Nunca puede solicitar información sobre el diagnóstico ni detalles sobre las limitaciones físicas o mentales de una persona. El formulario que proporcionamos está diseñado para facilitar el proceso, pero su uso no puede ser obligatorio.

MassLandlords es una organización sin fines de lucro dedicada a ayudar a los propietarios a alquilar sus inmuebles. Hacemos todo lo posible, pero no podemos garantizar que estos formularios siempre funcionen. Ofrecemos información legal, pero nunca asesoría específica para su situación. Nada en este sitio pretende crear una relación abogado-cliente. Le recomendamos consultar con un abogado.