Exigir a los inquilinos que paguen comisiones inmobiliarias ya es ilegal; no se necesita nueva legislación

En Massachusetts es ilegal que un propietario le exija a un nuevo inquilino pagar una comisión a un agente inmobiliario como condición para mudarse, según la Ley General de Massachusetts, Capítulo 186, Sección 15B. La ley lo establece de manera clara: antes de que inicie el arrendamiento solo se puede cobrar el primer y el último mes de alquiler, el depósito de seguridad y el costo por cambiar las cerraduras.

La Ley General de Massachusetts, Capítulo 186, Sección 15B(1)(b), enumera de forma clara los cuatro conceptos que se pueden cobrar antes de que inicie el arrendamiento, y ninguno de ellos incluye una comisión para un agente inmobiliario. Fallos recientes de los tribunales han reafirmado la ilegalidad de que los propietarios obliguen a nuevos inquilinos a cubrir la comisión del intermediario que ellos mismos contrataron (fuente: Mass.gov).

Aun así, la discusión sobre las comisiones de los agentes inmobiliarios y quién debe pagarlas ha ganado mucho protagonismo en los últimos meses. La gobernadora, los legisladores y los concejales han discutido públicamente la posibilidad de introducir o apoyar nueva legislación que obligue a quien contrata a un intermediario a cubrir la comisión. El tema ha sido ampliamente cubierto por los medios. Para empeorar la situación, la gobernadora Maura Healey ha declarado que le gustaría ver abolidas las comisiones de los agentes inmobiliarios. Otros legisladores han sugerido trasladar estas comisiones de los inquilinos a los propietarios cuando estos contraten sus servicios.

Los agentes inmobiliarios ofrecen servicios valiosos tanto para propietarios como para arrendatarios, y merecen ser remunerados por ello, al igual que plomeros, constructores, proveedores de vivienda y otros contratistas que intercambian servicio por pago. El derecho de los agentes inmobiliarios a cobrar por sus servicios está establecido por la ley estatal.

Lo que preocupa a los políticos que estudian nuevas leyes es la práctica ilegal de los propietarios que contratan intermediarios y luego obligan a sus inquilinos a pagar por el servicio.

Sin embargo, la nueva legislación es totalmente innecesaria. También representa un desperdicio de recursos y de la capacidad del poder legislativo.

A continuación, el texto exacto de la Ley General de Massachusetts, Capítulo 186, Sección 15B(1)(b):

(b) Al inicio de cualquier arrendamiento, ningún arrendador podrá exigir a un arrendatario o posible arrendatario el pago de un monto superior al siguiente:

(iv) el costo de compra e instalación de llave y cerradura.

Los Agentes Inmobiliarios Deben Contratar con los Inquilinos

Para complementar la ley, existe el reglamento 254 CMR 7.00, que regula cómo los agentes inmobiliarios deben interactuar con los inquilinos.

El reglamento establece que los agentes inmobiliarios deben contratar con sus clientes inquilinos siguiendo varios pasos: 1) Los agentes inmobiliarios deben notificar por escrito desde el inicio a los posibles inquilinos si cobrarán una comisión, cuál será su valor y cómo y cuándo se pagará; 2) Este aviso debe entregarse en la primera reunión y ser firmado y fechado por ambas partes; y 3) Los agentes inmobiliarios no pueden cobrar comisión a un posible inquilino, a menos que se formalice un contrato de alquiler (o que el inquilino haya acordado pagarla aun si no se concreta dicho acuerdo).

El debate que con frecuencia llega a los tribunales y a los medios, y que ha llevado a algunos legisladores a proponer leyes nuevas e innecesarias, es si un propietario puede cobrar a los inquilinos una comisión en representación de los agentes inmobiliarios por sus servicios. El Capítulo 186, Sección 15B, lo deja claro: los propietarios no pueden hacerlo por ley. Además, el reglamento 254 CMR 7.00 exige un contrato firmado directamente entre los agentes inmobiliarios y los inquilinos.

Ninguna de estas dos normativas contempla un vacío legal que permita a un propietario contratar a un agente inmobiliario y luego cobrar al inquilino por ese servicio.

Los agentes inmobiliarios brindan servicios valiosos, como encontrar apartamentos adecuados para los inquilinos, evaluar a los candidatos que postulan a los inmuebles, gestionar solicitudes y comisiones, y asesorar sobre los procedimientos de mudanza. Estos profesionales merecen ser remunerados por sus servicios; pero, según la legislación vigente, deben ser pagados por la parte que los contrata. Foto: Malcolm Lawson, Flickr (Licencia Creative Commons BY-SA).

No Es Legal, Pero Se Toleran Estas Prácticas

Con el tiempo, la práctica de que los propietarios obliguen a los nuevos inquilinos a pagar las comisiones de los agentes inmobiliarios, incluso cuando el propietario los contrató, se ha vuelto común, especialmente en Boston. La comisión suele equivaler a un mes de alquiler, pero el valor parece arbitrario y lo deciden los propietarios y los intermediarios. Hay poca regulación sobre cómo y cuánto puede cobrar un propietario a un inquilino por sus servicios, y sobre la forma en que debe pagarse. ¿Se trata de un esquema de lucro, o el monto que pagan los inquilinos cubre realmente los costos de estos profesionales?

Esta situación es el resultado de dos circunstancias: 1) la disponibilidad de alquileres es tan escasa que muchos propietarios se sienten con autoridad para imponer condiciones a sus inquilinos, como exigir ilegalmente el pago a un agente inmobiliario que ellos contrataron; y 2) a lo largo de varias décadas, esta práctica ha ido consolidándose; pese a su ilegalidad, se ha vuelto aceptada y no se ha aplicado la ley adecuadamente.

Cierta cobertura mediática ha dado a entender que esta práctica sería una forma legal de evadir la ley, argumentando que podría contradecir el “espíritu” del Capítulo 186, Sección 15B, si no la “letra” de la ley.

Esto es incorrecto: exigir a un nuevo inquilino que pague la comisión de un agente inmobiliario como condición para mudarse constituye una violación de la letra de la ley.

Algunos informes recientes también utilizan la expresión “eliminar las comisiones pagadas por los inquilinos”, lo cual es incorrecto. Lo que propone y respalda la gobernadora es una legislación que exige que quien contrate a un agente inmobiliario pague la comisión. Los inquilinos también pueden recurrir a estos profesionales para encontrar vivienda en alquiler. Nadie sostiene que un propietario deba pagar la comisión si es un inquilino quien los contrata. Deben ser remunerados por sus servicios, incluidas la búsqueda y selección de inquilinos, o buscar alquileres adecuados para quienes buscan vivienda.

Estamos de acuerdo con la premisa: si un propietario contrata a un agente inmobiliario, debe pagar la comisión. Lo mismo aplica para un inquilino. No se necesita una nueva ley, solo la aplicación de la legislación vigente.

Sin precedente legal firme

Parte de la confusión alrededor de esta sección del Capítulo 186 podría deberse a la falta de precedentes judiciales sólidos que especifiquen la ilegalidad de exigir a los nuevos inquilinos que paguen la comisión de un agente inmobiliario.

Sin embargo, existen tres casos que, en conjunto, subrayan la ilegalidad de exigir pagos previos al arrendamiento que superen los cuatro establecidos por la ley.

Hermida contra Archstone

En un caso de 2011 ante el Tribunal de EE. UU. para el Distrito de Massachusetts, Hermida v. Archstone, se estableció que un cargo por amenidades, que los demandantes debían pagar como condición para mudarse a un alquiler propiedad de Archstone Reading, violaba el Capítulo 186, Sección 15B.

Los demandantes, los Hermida, demandaron a sus propietarios alegando que se les cobró de manera ilegal un “cargo por uso de amenidades” de $475 como condición del arrendamiento, por el uso de la piscina, el gimnasio y la parrilla al aire libre de la propiedad.

El juez de distrito William G. Young concluyó que el lenguaje de la Sección 15B es inequívoco, y prohíbe que un propietario exija a un inquilino al inicio del arrendamiento que “pague cualquier monto que exceda” los cuatro cargos establecidos. Fallo a favor de los demandantes.

Perry contra Equity Residential Management LLC

Más relevante aún, el caso de 2014 Perry contra Equity Residential Management LLC (ERM) invalidó la práctica de los demandados de cobrar cualquier comisión que excediera las listadas en el Capítulo 186, Sección 15B —en este caso, comisiones por solicitud, por amenidades, comunitarias y por mascotas— como condiciones para la mudanza.

“El estatuto es una lista”, señaló la juez de distrito Rya Zobel en la decisión de Perry contra ERM. “Si una comisión está en la lista, entonces es un cargo permitido por adelantado; si no está en la lista, entonces es impermisible”.

Los demandados, ERM, argumentaron que el lenguaje del Capítulo 186, Sección 15B es ambiguo y, por lo tanto, no prohíbe específicamente exigir comisiones no reembolsables como condición para la mudanza.

Zobel refutó este argumento: “No soy la primera en considerar este asunto”, escribió. “Dos de mis colegas han sostenido que el lenguaje de la Sección 15B(1)(b) es inequívoco”, refiriéndose a los casos Hermida contra Archstone y Gardner contra Simpson Fin. Ltd. Partnership.

Woo contra Valentin

Más recientemente y de manera específica, en un caso de 2022 en la jurisdicción occidental del tribunal de vivienda, Woo contra Valentin, el juez a cargo Jonathan Kane determinó que Woo, un propietario y demandante en el caso, violó el Capítulo 186, Sección 15B al exigir a Valentin, un nuevo inquilino, pagar una “comisión de agencia inmobiliaria” (también conocida como comisión inmobiliaria) de $850 como condición para arrendar la propiedad.

Kane aclaró que los agentes inmobiliarios tienen derecho a cobrar comisiones inmobiliarias a los inquilinos por la búsqueda de vivienda y otros servicios, según lo detallado en 254 CMR 7.00.

“La ley no prohíbe que un agente inmobiliario cobre a los inquilinos una comisión inmobiliaria por los servicios prestados”, escribió Kane en su decisión, “sin embargo, las regulaciones implican claramente que los futuros inquilinos trabajarán directamente con el intermediario y firmarán cierta documentación que se les presente… En cambio, el contrato de arrendamiento ejecutado por las partes [en este caso] exige explícitamente que los demandados paguen una comisión a este profesional como parte de la contraprestación por el alquiler de la propiedad. Con base en estos hechos, el Tribunal concluye que la comisión inmobiliaria obligatoria cobrada por el propietario constituye una violación del Capítulo 186, Sección 15B(1)(b)”.

Como todos estos casos se resolvieron en tribunales inferiores (es decir, no en tribunales superiores), no establecen precedentes legales y solo sirven como decisiones persuasivas o fallos sugeridos para que futuros jueces los sigan, o no.

El cobro de comisiones inmobiliarias por parte de los propietarios aún podría ser objeto de procesos legales adicionales. Si se aplicara una sanción —como daños triples más costos judiciales y honorarios de abogados— a quienes violen el Capítulo 186, Sección 15B al perder en juicio, probablemente motivaría a algunos propietarios a dejar de hacerlo. Esta sanción está disponible para los jueces bajo la legislación vigente.

No se necesita una nueva ley

Gran parte del revuelo reciente en Massachusetts sobre la redacción de leyes de comisiones inmobiliarias puede haberse desencadenado por la aprobación, en diciembre de 2024, por el Concejo Municipal de Nueva York, de la Ley de Equidad en Gastos de Alquiler de Apartamentos (FARE, por sus siglas en inglés). Esta ley prohíbe principalmente que los propietarios cobren a potenciales o nuevos inquilinos comisiones por los agentes inmobiliarios contratados por el propietario. La ley generó una gran atención mediática.

En medio de ese foco mediático —con fundamento o no— se han difundido varias afirmaciones dudosas, como que Boston, de entre 336 ciudades estadounidenses con al menos 100.000 habitantes, sería ahora la única ciudad importante que aún permite a los propietarios exigir a los inquilinos pagar comisiones inmobiliarias.

La gobernadora Healey ha anunciado que su presupuesto para el año fiscal 2026 incluirá una sección que eliminaría las “comisiones inmobiliarias pagadas por los inquilinos” (excepto cuando los propios inquilinos contratan intermediarios para encontrar un apartamento).

Sin una aplicación efectiva, como la imposición de sanciones judiciales, una nueva ley o disposición presupuestaria será ineficaz. Esto aplica si solo reafirma la legislación existente. En la medida en que una nueva legislación se aplique, algunos propietarios absorberán las comisiones inmobiliarias, pero ajustarán el alquiler al alza para compensar el pago. Si la intención de la ley fuera reducir los precios de alquiler, como se afirma con la ley de Nueva York, no tendrá éxito.

Crear una nueva ley innecesaria que obligue a los propietarios a pagar las comisiones inmobiliarias de sus propios intermediarios no reducirá los precios de vivienda y podría incluso provocar que aumenten. Peor aún, podría desalentar a los propietarios a ofrecer nuevas viviendas en alquiler, reduciendo la oferta y presionando los precios al alza. Si ocurriera el peor escenario y se prohibieran por completo las comisiones inmobiliarias, también se verían afectadas las inmobiliarias, y muchos inquilinos, especialmente estudiantes internacionales y personas de bajos ingresos, quedarían sin asistencia.

Como siempre, las vías para reducir los precios de la vivienda y los alquileres siguen siendo un producto de la oferta y la demanda. Cuando la oferta de vivienda se ajuste a la demanda, los precios bajarán a medida que el mercado se equilibre. En ese sentido, las nuevas leyes deberían incentivar la creación de nuevas viviendas en alquiler, no desalentarlas.