“Prohibición de comisiones inmobiliarias” promulgada como ley; aparentemente también las comisiones por solicitud de Zillow

Legisladores y medios afines se atribuyen el crédito por la “prohibición de comisiones inmobiliarias”, que se aprobó como ley dentro del presupuesto estatal el 4 de julio de 2025. Mostraremos cómo esta “prohibición” únicamente modifica la manera en que los costos recaen sobre los inquilinos. Para citar a un periodista con quien hablamos: “Esto es más complicado de lo que pensaba”. Los agentes inmobiliarios y los propietarios deberían poder cumplir con la norma realizando cambios mínimos en sus procesos, mientras que Zillow tendrá que implementar modificaciones sustanciales.

Una captura de pantalla del presupuesto del Año Fiscal 2026 todavía no refleja con exactitud la situación al 8 de julio de 2025. El presupuesto fue firmado el 4 de julio. (Imagen: Dominio público)

Desafortunadamente para los inquilinos, esta ley no genera mejores opciones de vivienda y no modifica su asequibilidad.

¿Qué dice la prohibición de comisiones inmobiliarias?

El presupuesto estatal del año fiscal 2026 incluyó una disposición que modifica la Sección 87DDD1/2 del Capítulo 112 de las Leyes Generales. (Es posible que la legislatura considere adoptar un software de gestión de revisiones, lo que ayudaría a evitar números de sección complicados como “tres Ds y media”). La ley es extensa en su redacción, pero lo bastante breve como para incluir el texto completo aquí:

Un corredor o agente inmobiliario con licencia puede celebrar un contrato con un posible inquilino para encontrar una propiedad residencial en alquiler, presentar una oferta de arrendamiento al propietario o a su agente, y negociar en nombre del inquilino, o bien puede celebrar un contrato únicamente con un propietario o su agente para encontrar un inquilino para la propiedad. Cualquier honorario solo podrá ser pagado por la parte —propietario o inquilino— que originalmente haya celebrado el contrato con el corredor o agente inmobiliario con licencia.

Resumiendo, un corredor de alquiler puede contratar con el inquilino o con el propietario, y quien lo contrate primero será responsable del pago del honorario.

¿Qué problema se buscaba resolver?

A comienzos de este año, en TikTok y otras redes sociales se promovieron ordenanzas municipales que buscaban regular las comisiones de los agentes inmobiliarios, en especial en Boston. Las publicaciones en TikTok señalaban a aquellos —sin identificarlos— que supuestamente no hacían más que abrir la puerta de un apartamento y aun así cobraban el equivalente a un mes de alquiler. La principal desinformación era la idea de que Boston era, de algún modo, el único mercado del país con agentes inmobiliarios. (Hasta donde sabemos, no se ha realizado un estudio nacional ni siquiera sobre los principales mercados, mucho menos sobre todas las áreas urbanas. Búsquedas informales en Reddit sobre otras grandes ciudades, como Chicago, indican que también allí los inquilinos pagan comisiones a los agentes inmobiliarios). En definitiva, lo que se buscaba con todo esto era eliminar las comisiones pagadas por los inquilinos.

¿No era ya ilegal cobrar una comisión excesiva?

Sí. Según la Ley General, Capítulo 186, Sección 15B, los propietarios no pueden cobrar nada más que el primer mes de alquiler, el último mes de alquiler, un depósito de seguridad y el costo de cambiar las cerraduras. Décadas de jurisprudencia han establecido que los propietarios no pueden cobrar ni exigir nada de valor monetario que supere estos cuatro ítems. Esto significa que lo siguiente ha estado prohibido durante décadas:

• Depósito por mascota.
• Comisión de solicitud, ya sea pagada a Zillow o a cualquier otro.
• Seguro del inquilino, ya sea pagado al propietario o a un agente de seguros.
• Comisiones inmobiliarias, ya sea pagadas al propietario o al agente inmobiliario.

Además, los agentes inmobiliarios ya estaban regulados. Según 254 CMR 7.00, ellos no pueden cobrar comisiones inmobiliarias sin el consentimiento escrito del inquilino. Nosotros escribimos sobre esto.

Incluso antes de que se aprobara la nueva versión del presupuesto, era ilegal que un propietario contratara a un agente inmobiliario y exigiera que el inquilino pagara esas comisiones. Asimismo, era ilegal que un agente inmobiliario cobrara a un inquilino sin un acuerdo por escrito antes de mostrar el apartamento.

Si ya era ilegal, ¿por qué era tan común?

Boston, Cambridge, Somerville y algunos otros mercados son extremadamente competitivos para los inquilinos. Por ello, muchos deciden renunciar a ciertos derechos establecidos por la ley para poder conseguir el apartamento que desean. Sumado a la escasa fiscalización, no es difícil encontrar propietarios que incumplen la normativa. Algunos, refiriéndose a sus prácticas, han dicho —parafraseando—: “Llevo haciendo esto 40 años”; la razón principal es la falta de supervisión.

¿Qué cambiará con la ley?

La ley no incluye fiscalización. En términos de ciencia política, Massachusetts es un estado de “fiscalización débil”. En realidad, no podemos hacer cumplir muchas cosas, por lo que dependemos de asustar a las personas para que cumplan voluntariamente. Pero la gente ya no estaba siguiendo la ley. Por eso, a continuación presentamos cuatro tipos de comportamientos que esperamos ver, no todos necesariamente cumplidores:

1. Algunos propietarios y sus agentes inmobiliarios continuarán exigiendo comisiones inmobiliarias ilegales. Los inquilinos seguirán pagando debido a una combinación de falta de educación, falta de fiscalización y deseo de obtener un apartamento.
2. Algunos propietarios se verán intimidados y pagarán la comisión inmobiliaria.
       2.1 Un porcentaje de ellos aumentará el alquiler para recuperar este costo.
       2.2 Otro porcentaje no aumentará el alquiler directamente por los costos de la comisión inmobiliaria. Esta es la pequeña fracción de la población que realmente podría verse afectada por esta ley.

3. Algunos propietarios preferirán considerar solicitudes de inquilinos representados por un agente inmobiliario, y los inquilinos contratarán a estos profesionales por su propia cuenta.

¿Qué hacen los buenos agentes inmobiliarios?

Un agente inmobiliario está autorizado por el estado; todos deben estar licenciados y están regulados por la Ley General, Capítulo 112, Secciones 87PP a 87DDD1/2, que abarcan un total de 20 secciones. Nadie puede llamarse agente inmobiliario sin estar debidamente licenciado (Sección 87RR).

Cuando representan a un propietario, los buenos agentes inmobiliarios se encargan de seleccionar cuidadosamente a los candidatos. La carga de trabajo depende del estado del apartamento: uno en buen estado puede recibir muchas consultas en temporada alta. Los agentes inmobiliarios mantienen cuentas con servicios de anuncios y compañías de verificación de antecedentes, realizando parte del trabajo del propietario para llenar la unidad. Incluso, un agente inmobiliario pagado por el propietario puede beneficiar a los inquilinos, aplicando la ley de vivienda justa y evaluando a todos los solicitantes según criterios objetivos.

Cuando representan a un inquilino, los buenos agentes inmobiliarios ayudan a filtrar cientos o miles de anuncios para encontrar el apartamento que cumpla con sus necesidades y para el que califiquen. También los guían en el proceso de solicitud. Por ejemplo, un inquilino del programa Section 8 podría no poder explicar los detalles del programa a su posible propietario, pero un buen agente inmobiliario sí puede. O un estudiante internacional podría no saber cómo aplicar para un apartamento sin historial crediticio en EE. UU. Un agente inmobiliario pagado por el inquilino puede ayudar a presentar su crédito internacional, documentar ingresos o ahorros, o cumplir con otros requisitos necesarios, asegurándose de que las solicitudes se completen correctamente desde el primer intento.

Los buenos agentes inmobiliarios son por naturaleza de doble función: contribuyen a que el mercado funcione de manera eficiente.

Los contratos con agentes inmobiliarios pueden abarcar una o varias unidades. Un agente inmobiliario puede firmar con un inquilino para mostrar una sola unidad, o acordar mostrar varias hasta que el inquilino acepte un contrato, o cualquier punto intermedio. Con un propietario, el agente inmobiliario puede gestionar una sola unidad, o todas las vacantes de un edificio durante un período determinado, o cualquier opción intermedia.

Antes de la aprobación de esta ley, los buenos agentes inmobiliarios informaban que representaban a ambas partes: podían asistir al inquilino durante la solicitud y luego al propietario en la selección de candidatos. Esta práctica era común, especialmente en los mercados de Section 8 y estudiantes internacionales, donde los agentes inmobiliarios cobraban medio mes de alquiler a cada parte del contrato por cumplir con sus obligaciones hacia ambas partes.

¿Pueden los agentes inmobiliarios relacionarse con propietarios e inquilinos?

Sí, nada en la ley prohíbe que un agente inmobiliario ya conozca o tenga una relación profesional con ambos, propietarios e inquilinos. Si la relación se formaliza mediante un contrato, la persona que firme dicho contrato deberá pagar la comisión. Si tanto el propietario como el inquilino de una misma transacción firmaron contratos separados, ahora la primera persona que firme será quien deba pagar.

Las relaciones informales o no contractuales no están sujetas a la ley. Un agente inmobiliario podría tener vínculos con varios propietarios o edificios, acordar con los inquilinos para que asuman todas las comisiones, y luego mostrarles a estos inquilinos los inmuebles de esos propietarios o edificios. Piénselo así: eso es, en esencia, lo que hacen los agentes inmobiliarios. La ley no prohíbe la intermediación, ni exige que los agentes inmobiliarios operen de manera distante o contacten únicamente a propietarios desconocidos. Solo aclara quién paga cuando existe un contrato. ¿No hay contrato? No hay cambios.

¿Pueden los propietarios exigir que los inquilinos traigan a su propio agente inmobiliario?

No, esto no estaba permitido según la Ley General, Capítulo 186, Sección 15B, ni siquiera antes de la aprobación de esta ley.

¿Pueden los propietarios manifestar preferencia por que los inquilinos traigan su propio agente inmobiliario?

Probablemente no. Pensemos en otro ejemplo: un jubilado con ingresos fijos se acerca y ofrece prepagar el contrato de arrendamiento de todo un año. Como propietario, ¿puede aceptar esa oferta? La Ley General, Capítulo 186, Sección 15B, establece que no podemos exigir nada más que el primer y último mes de renta, el depósito de seguridad o el costo de cambiar las cerraduras, y no podemos exigir más de un mes de renta por vez. Los jueces han fallado de manera diversa. Algunos han permitido el prepago cuando no parecía que el propietario lo exigiera, mientras que otros lo han rechazado con tanta rigurosidad que incluso se han desestimado desalojos que no estaban relacionados por la supuesta infracción. Por eso, el prepago sigue siendo un terreno legal incierto.

Manifestar preferencia por que un inquilino traiga su propio agente inmobiliario probablemente caería en ese mismo terreno legal incierto.

¿Pueden los propietarios otorgar puntos adicionales a los inquilinos representados por un agente inmobiliario?

Al parecer, sí. Un buen agente inmobiliario pagado por el inquilino puede facilitar el trabajo del propietario al preparar toda la información, realizar la verificación de antecedentes y asegurarse de que la solicitud esté completa desde el primer intento. En caso de que presente información falsa a sabiendas, podría ver comprometida su licencia.

La siguiente lista de verificación ayuda a garantizar el cumplimiento de la ley para cualquier propietario que quiera otorgar más puntos a un solicitante representado:

1. El propietario debe colaborar con el agente del inquilino y no limitarse a uno solo.
2. No debe existir un contrato entre el representante del inquilino y el propietario.
3. No se debe aconsejar a los solicitantes contratar a un agente inmobiliario por su propia cuenta. Véase lo mencionado arriba: “¿Pueden los propietarios manifestar preferencia por que los inquilinos traigan a su propio agente inmobiliario?”
4. El inquilino debe firmar un contrato con su representante conforme a 254 CMR 7.00.
5. El propietario puede otorgar puntos por representación.

Antes de modificar su sistema de puntos para otorgar puntos por representación, consulte con su abogado, ya que deberá respaldar su decisión legalmente.

En todos los casos, el representante contratado por el inquilino debe preparar la solicitud o realizar otro trabajo significativo. Esto siempre fue así, incluso antes de la nueva ley.

Zillow y la prohibición de sus comisiones por solicitud

Zillow opera bajo una única licencia de agente inmobiliario en Massachusetts. Esto significa que está sujeta a la nueva ley de comisiones inmobiliarias. Si Zillow primero contratara a un propietario y luego cobrara al inquilino por su solicitud, no estaría cumpliendo con la ley.

Es posible que Zillow no pueda cumplir con la ley bajo su modelo de negocio actual. La plataforma genera obligaciones contractuales con propietarios e inquilinos a través de sus términos de uso, los cuales son obligatorios para utilizar el servicio. Primero debe formalizar el contrato con el propietario antes de que el inquilino pueda aplicar a un apartamento. (Si no hubiera anuncios, ¿por qué un inquilino se registraría?) Según la ley, Zillow, como agente inmobiliario, debe cobrar su comisión al propietario. Sin embargo, actualmente Zillow cobra a los inquilinos de Massachusetts $35 por una comisión por solicitud que les permite 30 días de acceso para aplicar a distintos propietarios.

El nombre que Zillow le dé a la comisión no importa. Para ayudar a los inquilinos a aplicar, Zillow debe estar licenciada como agente inmobiliario, y de hecho lo está. Tiene contratos preexistentes con los propietarios. Esos $35 constituyen una comisión que paga un inquilino a un agente inmobiliario y, por lo tanto, está sujeta a la ley. En consecuencia, es probable que Zillow ya no pueda cobrar $35 a los inquilinos de Massachusetts por la solicitud.

No está claro cómo Zillow podría adaptar fácilmente su modelo actual. Podría intentar cambiarlo para cobrar al propietario $35 por cada contrato firmado. Sin embargo, sería difícil de controlar, ya que un propietario y un inquilino que se encuentren a través de Zillow podrían mentir a la plataforma diciendo que no firmaron el contrato de arrendamiento. Además, probablemente muchos más inquilinos pagan la comisión que los que realmente consiguen apartamentos mediante Zillow, por lo que sus ingresos podrían disminuir.

Es probable que Zillow cuente con un equipo de abogados y asesores para intentar conseguir una excepción a la ley. De igual manera, podrían presentarse demandas a favor o en contra de Zillow.

Desde 2018, hemos aconsejado a los propietarios que no exijan ni prefieran la solicitud de Zillow. Los propietarios deben usar la solicitud de MassLandlords y considerar la verificación de inquilinos como un costo operativo; los datos gratuitos deben verificarse primero, antes de recurrir a fuentes pagas. Los propietarios pueden anunciar en Zillow sin utilizar la solicitud de la plataforma. Para aprender sobre el proceso de selección de inquilinos, ofrecemos un curso intensivo.

¿Puede un propietario ofrecer un precio distinto a los inquilinos representados por un agente inmobiliario?

Lo más probable es que no. Mostrar dos precios distintos cuando hay un costo a cargo del inquilino probablemente violaría el Capítulo 186, Sección 15B, que prohíbe a los propietarios exigir pagos por adelantado distintos a los cuatro establecidos por la ley.

¿Puede un propietario seguir contratando a un agente inmobiliario para evaluar a los inquilinos?

Sí, un propietario todavía puede contratar a su propio agente inmobiliario para mostrar los apartamentos y revisar las solicitudes de los interesados. El propietario pagará directamente al agente inmobiliario y podría aumentar el alquiler solicitado para compensar ese costo.

¿Pueden los agentes inmobiliarios representar a inquilinos y propietarios en la misma transacción?

Al parecer, sí. Aún no existen precedentes judiciales, pero la ley se centra en la persona que posee la licencia, más que en la organización para la que trabaja. Si hay varios profesionales inmobiliarios licenciados en una misma inmobiliaria que actúan de manera independiente en una transacción, unos pueden representar a los inquilinos y otros a los propietarios. Las comisiones pueden ser distintas para cada lado, y todos pueden colaborar en la misma operación mientras las obligaciones contractuales correspondan a la licencia de cada participante.

La ley no establece ninguna restricción para que los agentes inmobiliarios o las inmobiliarias tengan relaciones informales o contractuales entre sí.

¿Puede un agente inmobiliario cobrar medio mes de alquiler o hasta tres meses?

Sí, es posible. La ley no establece límites sobre lo que un agente inmobiliario puede cobrar. Estos profesionales deben cumplir con la ley antidiscriminatoria, Ley General, Capítulo 151B, Sección 4, pero fuera de eso pueden ajustar sus servicios y cobrar según lo permita el mercado.

¿Puede un agente inmobiliario cobrar a los inquilinos una comisión aunque no consigan un apartamento?

Sí. La sección 254 CMR 7.00 establece de manera explícita que un agente inmobiliario puede cobrar una comisión incluso si no se concreta la obtención de un apartamento, siempre que dicho acuerdo se formalice por escrito.

Una consecuencia no prevista podría ser que los agentes inmobiliarios exageren sus promesas de encontrar un apartamento. Por ejemplo: “Contráteme por una comisión y enviaré su solicitud a 100 apartamentos”. Este tipo de estrategias masivas podría generar ingresos considerables y, aun así, cumplir con la Ley General, Capítulo 93A, incluso si el inquilino nunca consigue un apartamento como resultado.

¿Qué ocurriría si elimináramos todos los pagos iniciales de mudanza?

Eliminar los pagos iniciales de mudanza constituye una forma de control de precios. Como consecuencia, podría generarse un fenómeno conocido como “discriminación por disponibilidad”, en el que los propietarios mantienen los apartamentos vacíos por más tiempo, a la espera de un inquilino que cumpla con el perfil de riesgo deseado. Este efecto ha sido analizado teóricamente y confirmado mediante experimentos; véase, por ejemplo, el trabajo seminal de Heikki Loikkanen (1985).

Inquilinos: ¿Qué cambios deberían esperar?

Habrá pocos cambios. Según la combinación de la nueva ley y la ley existente, un propietario puede otorgar más puntos a los solicitantes que cuenten con representación profesional. (Esto no debe ser un requisito). El propietario no debería indicar que trabaja con un agente inmobiliario específico ni obligarlo a pagar por ese profesional. Usted puede contratar a su propio representante por su cuenta.

Si usted como inquilino ve un anuncio y contacta al propietario, podrían indicarle que pague al agente inmobiliario del propietario. Esto sería ilegal, pero no hay fondos adicionales para la fiscalización en el presupuesto estatal. Si intenta demandar al propietario, podría perder el apartamento, y el caso podría tardar varios años en resolverse.

Cuando inevitablemente se encuentre con un propietario que no cumpla la ley, debe hacer lo necesario para obtener el apartamento. Siempre consulte con un abogado. Los apartamentos son escasos, y no queremos que haga nada que perjudique sus posibilidades. El hecho de que la legislatura haya creado una ley débil e inejecutable no es su culpa. Puede intentar hacer valer sus derechos una vez que tenga el apartamento.

Un propietario podría sugerirle a varios profesionales inmobiliarios para que usted evalúe y contrate por su cuenta. Otra opción, el propietario podría asumir el pago del agente inmobiliario, lo que podría reflejarse en un aumento del alquiler.

Los inquilinos pueden consultar con un Propietario Certificado de Massachusetts™ para verificar si existe alguna fiscalización adicional disponible para propietarios que no cumplan la ley.

¿Cuál sería generalmente la sanción para un Propietario Certificado de Massachusetts™ que no cumpla con la ley?

Un Propietario Certificado de Massachusetts™ podría perder su certificación si no cumple con la ley. Esto lo excluiría del buscador público de propietarios certificados.

¿Cuál sería la sanción para un propietario general que no cumpla con la ley?

Un inquilino tendría que presentar una demanda según la Ley General, Capítulo 93A, por violación del Capítulo 112, Sección 87DDD1/2. Esto podría representarle al inquilino tres veces el valor de la comisión inmobiliaria, además de los honorarios de abogado.

En la práctica, los inquilinos suelen ser cautelosos y podrían no iniciar un proceso judicial. Véase, por ejemplo, la historia del Depósito de Seguridad de Ashley.

¿Por qué esta ley no soluciona nada?

Para empezar, la vivienda es un tema muy complejo. La legislatura carece de la experiencia técnica necesaria para abordar la vivienda como un problema multidisciplinario. Reducir costos en un área puede generar aumentos en otra.

Además, la ciencia política describe a Massachusetts como un estado de “fiscalización débil”. Esto significa que dependemos de juicios de gran repercusión para presionar a las personas a que cumplan voluntariamente. En general, no contamos con los recursos para exigir el comportamiento correcto en todos los casos.

En resumen, algunos propietarios solían exigir comisiones inmobiliarias ilegales. Es poco probable que estos propietarios lean la ley ahora, y la nueva normativa no incluye recursos adicionales para su fiscalización.